Zastój na rynku nieruchomości?

Koniec mieszkaniowego boomu. Mieszkania w Rzeszowie staniały i trudniej je teraz sprzedać niż w ubiegłym roku. Za to domy kosztują u nas już tyle co na Florydzie.

- Na rynku nieruchomości w Rzeszowie widać wyraźnie zastój - mówi Zbigniew Prawelski, prezes Rzeszowskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Ceny mieszkań, które na początku ubiegłego roku poszybowały do 5 tys. zł za m kw., już w połowie roku zatrzymały się, a w ciągu ostatnich dwóch miesięcy trochę spadły. Pośrednicy nieruchomości wymieniają teraz kwoty od 4 do 4,5 tys. za m kw. Ich zdaniem to normalna korekta cen po szybkim wzroście w ciągu ubiegłych lat.

Wolą wynajmować, niż kupować

Mimo spadku cen mieszkania nie sprzedają się już jednak na pniu, jak jeszcze na początku ubiegłego roku. Teraz to kupujący dyktują warunki, mogą wreszcie powybrzydzać. Rynek sprzedającego stał się rynkiem kupującego. Skąd ta zmiana? - Jest przewaga podaży nad popytem. Na rynku finansowym panuje niepewna sytuacja, ludzie boją się brać duże kredyty, przestali więc kupować mieszkania, wolą wynajmować - tłumaczy Prawelski. Ceny wynajmu wzrosły. Za umeblowaną kawalerkę trzeba płacić ok. 800 zł miesięcznie plus opłaty eksploatacyjne, za mieszkanie powyżej 60 m kw. zapłacimy co miesiąc nawet 1400 zł.

Rzeszów przeżywa prawdziwy najazd deweloperów, którzy chcą tu budować niewysokie bloki i domy. W ocenie ekspertów zwiększona oferta w niedalekiej przyszłości też prawdopodobnie wpłynie na obniżenie cen.

Na Zimowicie już za ciasno

Teraz swoje pięć minut mają domy i działki budowlane. - Po wzroście cen mieszkań teraz to ceny działek i domów idą w górę. Ceny uzbrojonych działek w Rzeszowie są już bardzo wysokie - osiągają 10 tys. zł za ar, a w najbliższych okolicach do 8 tys. zł za ar - mówi Prawelski. O ich cenach ostatecznie decydują uzbrojenie, odległość od centrum i od drogi. - Poszukiwane są działki w mieście i praktycznie w każdym kierunku od Rzeszowa. Z okolic Rzeszowa największym zainteresowaniem cieszą się gminy Chmielnik, Słocina, Kielanówka i Trzebownisko. Mimo że leżą w mieście, niechętnie są kupowane działki na osiedlu Zimowit, bo jest tam już za ciasno - dodaje.

Ceny domów są dużo bardziej zróżnicowane - tu także decyduje lokalizacja, ale i wiek domu oraz jego stan techniczny. Wśród ofert biur pośredników nieruchomości znaleźć można nowe szeregówki w cenie do 500 tys. zł, starsze do 400 tys. zł, domy wolno stojące od 500 tys. zł w górę. Za te stojące nie dłużej niż 10 lat trzeba zapłacić nawet 700-800 tys. zł, starsze, ale z dobrą lokalizacją, kosztują do 500 tys. zł.

Najlepiej zainwestować w działkę

Jeśli więc inwestować w nieruchomości, to pośrednicy radzą kupować działki, prognozują bowiem, że ich ceny pójdą jeszcze w górę. - To towar, którego ciągle ubywa - wyjaśnia prezes RSPON. - Teraz ceny domów w Rzeszowie dorównały cenom w niektórych stanach USA. W podobnej cenie można kupić kondominium np. na Florydzie - dodaje. Mieszkania taniej niż w Rzeszowie można wciąż kupić w Bułgarii, choć ceny tam wciąż rosną. Obecnie za metr kwadratowy trzeba tam zapłacić 3-4 tys. zł.

Źródło: Gazeta Wyborcza Rzeszów

Krach na rynku nieruchomości?

Jak podaje magazyn "Forbes", malejący popyt na nowe domy i problemy ze spłatą kredytów hipotecznych, jakie dotknęły milionów rodzin w USA, mogą bardzo negatywnie wpłynąć na światowe rynki nieruchomości. Także w Polsce.

Kryzys w USA uderza w rynki finansowe oraz ceny i koniunkturę na innych rynkach nieruchomości. Problemy ze spłatą zaciągniętych kredytów przez Amerykanów mogą odbić się nawet na polityce kredytowej polskiego banku. Bez zasilania pieniędzmi z pożyczek polski rynek nieruchomości może się załamać - ostrzega "Forbes".

Źródłem problemów za oceanem są kredyty preferencyjne, subprime mortgages, udzielane najsłabiej zarabiającym Amerykanom. Na początku obecnej dekady, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym w USA każdy miał możliwość wzięcia kredytu. Jednak w ciągu trzech lat amerykański bank centralny podniósł stopy procentowe z 1 proc. aż do 5,25. Poważny problem pojawił się, kiedy spadł popyt na nowe domy w USA, w związku z czym ich cena spadła aż o 20 proc. - Sytuacja może się jeszcze pogorszyć i wzrośnie grono pożyczkobiorców, których kredyt na preferencyjnych warunkach najpierw wyniósł do mieszkaniowej krainy marzeń, a teraz spycha w otchłań niewypłacalności - mówi "Forbesowi" Robert Parker, wiceszef Credit Suisse Asset Management.

A jakie to będzie miało skutki dla polskiej gospodarki? – Jeśli spełni się pesymistyczny scenariusz, za mniej więcej dwa lata możemy spodziewać się poważnego kryzysu na rynku mieszkaniowym i znaczącego wzrostu liczby kredytów nieregularnych, przy których pojawią się problemy ze spłatą rat – ocenia w "Forbes" Andrzej Saniewski, country manager AIG United Guaranty, firmy wyspecjalizowanej w ubezpieczaniu kredytów hipotecznych. – Rosną stopy procentowe, a więc i ceny kredytów hipotecznych. Najbardziej zaboli to osoby wiążące się z bankiem na długi okres spłaty kredytu.

Jednak eksperci CEE Property Group, zajmującej się doradztwem inwestycyjnym na rynku nieruchomości, są dobrej myśli. - Nie przyniesie to niewypłacalności dużej liczby pożyczkobiorców - twierdzi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający firmy. Saniewski jednak jest przekonany co do swoich racji. Twierdzi, iż takie podwyżki wystarczą, by zmniejszyć popyt. Wiele rodzin o niższym statusie materialnym pożyczki nie dostanie, a obecnie spłacający mogą mieć poważne problemy finansowe.

http://www.wiadomosci24.pl

Rynek domów i gruntów w 2008 r.

Ceny domów na przedmieściach prezentują się atrakcyjnie, ale tylko dla osób, które stać na wydanie 700-800 tys. PLN plus wykończenie. Wobec wysokich cen działek, nawet samodzielna budowa domu może być równie dużym wydatkiem zwłaszcza, że na rynku brakuje wykonawców i przestoje z tym związane wydłużają się.

Prawdopodobnie taka sytuacja może odstraszyć potencjalnych kupców gruntów, są bowiem jakieś granice tego, ile można wydać na działkę przeznaczoną pod budowę, a są to pieniądze przecież zamrożone na czas budowy domu. Trochę tak, jakby podpisując umowę na zakup mieszkania, deweloper poprosił o połowę pieniędzy z góry i obiecał zakończyć inwestycję za dwa lata (minimalny czas potrzebny na załatwienie formalności i zbudowanie domu). Nie dla wszystkich jest to atrakcyjna perspektywa.

Sprzedający działki mogą jednak swobodnie utrzymywać ceny, ponieważ grunty są bardzo tanie w utrzymaniu, a w dodatku brakuje ich w atrakcyjnych lokalizacjach. Transakcji będzie więc najprawdopodobniej mniej niż w minionym roku.

Wielu inwestorów może odłożyć swoje plany o kupnie ziemi i własnej budowie domu, ponieważ zapowiadana budowa obwodnic największych miast, może za kilka lat zaowocować zwiększeniem podaży ziemi pod budowę w atrakcyjnych – biorąc pod uwagę czas dojazdu do miejsca pracy – lokalizacjach. Wtedy też ceny gruntów mogą być niższe niż obecnie.

Spodziewam się więc dalszego wzrostu cen działek na coraz węższym rynku stref podmiejskich, ale także zmniejszenia liczby transakcji. Jednakże, z tym zastrzeżeniem, że ceny działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne stały się zbyt wysokie, by ich dalszy wzrost był uzasadniony, co dotyczy przede wszystkim ścisłych peryferii. Grunty dalej od miast – w szczególności dobrze położone wobec przyszłych obwodnic, nadal można uznać za atrakcyjną inwestycję.

Wobec problemu z cenami żywności, który ma globalny charakter, zachodzi coraz większe prawdopodobieństwo tego, że w przyszłym roku, to ziemia rolna będzie najszybciej drożejącym segmentem nieruchomości.

Noble Bank / www.prnews.pl

Rynek mieszkań w 2008 r.

Oczekuję utrzymania wysokiego popytu na rynku mieszkań, związanego z poprawiającą się sytuacją na rynku pracy. Co prawda wzrost stóp procentowych ogranicza zdolność do zaciągania długów, ale wzrost wynagrodzeń (wynikający także z obniżenia składki rentowej) poprawia sytuację, często z nawiązką nadrabiając mniejszą zdolność wynikającą ze zmian stóp procentowych.

Nie mniej sama liczba zaciąganych kredytów nie musi znacząco urosnąć – będą to liczby porównywalne do tych z drugiej połowy 2007 roku. A i to pod warunkiem, że rynkowe stopy procentowe ustabilizują się na obecnym poziomie. Jeśli oprocentowanie kredytów wzrośnie wyraźnie powyżej 7,0 proc. (to prawdopodobne), popyt może obniżyć się. Oprocentowanie powyżej 8 proc. (nie oczekuję tego), oznaczałoby już duże kłopoty i dla banków ze sprzedażą nowych kredytów i dla posiadaczy kredytów z ich obsługą.

Po drugiej stronie mamy rosnącą podaż mieszkań – tak ze strony deweloperów, jak i ze strony inwestorów – głównie indywidualnych – którzy mogą zechcieć wycofać się ze swoich inwestycji, skoro trudniej na nich teraz zarobić. Zwiększona podaż może doprowadzić do niewielkiego spadku cen nowych mieszkań w I kwartale, ale nie na długo.

Pamiętajmy bowiem, że oprocentowanie kredytów to tylko jeden z elementów ograniczających popyt. Drugim – zdecydowanie ważniejszym – są ceny mieszkań. Gdyby one spadły, nawet o 5-8 proc., popyt może się szybko ożywić.

W najgorszej sytuacji są posiadacze mieszkań w tzw. wielkiej płycie. Wystawienie ich na sprzedaż, po cenie zbliżonej do obowiązującej w 2007 r. może skończyć się niepowodzeniem. Tego rodzaju mieszkania, jak również inne w złych lokalizacjach, nadających się do remontu – będą tanieć. Zwłaszcza konieczność remontu może odstraszać inwestorów, bo problemy z kompetentną siłą roboczą stają się coraz bardziej dotkliwe, szczególnie w dużych miastach. W nich też, koszty robocizny za remont, czy wykończenie mieszkania zaczynają stanowić istotny koszt inwestycji mieszkaniowej. To jeden z czynników przemawiających za utrzymaniem cen mieszkań o dobrym standardzie wykończenia – będzie to jeden z najbardziej docenianych elementów przez kupujących.

Reasumując – po możliwym słabszym I kwartale, kolejne miesiące powinny przynieść stabilizację i w efekcie niewielkie zmiany cen w porównaniu do 2007 roku (za wyjątkiem mieszkań o słabym standardzie).

Wzrost kosztów budowlanych wyklucza spadek cen mieszkań w dłuższym terminie, ale może rodzić inne konsekwencje. Możliwe, że już w końcówce roku podaż nowych mieszkań ponownie zmaleje, ponieważ mniejsi deweloperzy mogą zostać zmuszeni do zawieszenia swoich planów, co będzie związane z brakiem wykonawców, oraz wzrostem kosztów obsługi kredytów niezbędnych do sfinansowania inwestycji. W 2008 roku, Polacy przestaną kupować dziury w ziemi, a w większym stopniu będą zainteresowani lokalami już istniejącymi.

Rynek nieruchomości w 2008 r.

Nie było dawno tak dużej niepewności związanej z rynkiem nieruchomości i zachowaniem cen. Z jednej strony wciąż rosnące wynagrodzenia i spadające bezrobocie poszerzają krąg potencjalnych kupujących. Z drugiej ograniczają go rosnące stopy procentowe. Strona podażowa także nie jest stabilna – w kłopocie mogą się znaleźć przede wszystkim mniejsi deweloperzy, którzy czując okazję na szybki zarobek nie zadbali o wystarczająco dużą płynność finansową. Realizowanych budów jest o połowę więcej niż przed rokiem, podaż gwałtownie wzrosła, a popyt jest stabilny. Rynek przestał być rynkiem deweloperów – wrócił do kupujących. Czas na prognozy.

Czy można jeszcze zarobić kupując własne "M"?

Rynek nieruchomości w Polsce z roku na rok staje się coraz bardziej dojrzały. Po okresie hossy, z którą bez wątpienia mieliśmy do czynienia w ostatnich trzech latach, zostało już tylko wspomnienie. Czy oznacza to, że kupując mieszkanie nie da się już zarobić?

Dziś, gdy w większości aglomeracji miejskich można zaobserwować stabilizację cen, a w niektórych drobne spadki, w przypadku zakupu nieruchomości na cele inwestycyjne potrzebna jest rzetelna, solidna, poparta faktami, a nie opiniami, analiza możliwości rozwoju rynku nieruchomości w danym regionie.

We wrześniu 2007 roku cztery największe rynki nieruchomości odnotowały niewielki spadek cen. W październiku ceny spadły już w większości dużych polskich aglomeracji: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Sopocie, Gdyni, Opolu i Łodzi. Zdecydowanie można zauważyć wyhamowanie tempa wzrostu cen mieszkań. Jednak nie jest spodziewana duża korekta. W najlepszym dla jednych, a w najgorszym dla drugich wypadku może to być spadek cen od kilku do kilkunastu procent. Jednak bardziej w formie dostosowania ceny transakcyjnej do ceny ofertowej niż zmiana trendu. Wiele czynników wpływa na to, iż bardziej można spodziewać się powolnego i stabilnego wzrostu cen niż ich spadku:
- Ciągle brakuje na rynku od 1,5 do 2 mln mieszkań
- Rynek pracy stabilizuje się, bezrobocie spada, a zarobki i siła nabywcza przeciętnego Polaka wzrasta
- W dorosłe życie wchodzi obecnie pokolenie z wyżu demograficznego z 1981 roku
- Według agencji nieruchomości Bachalski Properties z miliona ludzi, którzy wyjechali do pracy do Wielkiej Brytanii, wielu deklaruje, że chce za zarobione pieniądze kupić własne mieszkanie w Polsce

Z drugiej strony należy także pamiętać o kształtowaniu się stóp procentowych i kursie walutowym we franku szwajcarskim. Ma to nie bagatelne znaczenie na kształtowanie się siły nabywczej przeciętnego obywatela. W chwili obecnej polska gospodarka rozwija się bardzo dynamicznie. W fazie wzrostu mamy zwykle do czynienia z presją inflacyjną, czyli ze wzrostem cen, co ma bezpośrednie przełożenie na kształtowanie się stóp procentowych, a dokładniej na ich wzrost. Konsekwencją rosnących stóp procentowych są wyższe odsetki od spłacanego kredytu. Powoduje to, że kredyt staje się droższy, a czasami nawet tak drogi, że kredytobiorca nie jest w stanie go spłacać. Proces, który został opisany powyżej, nazywany jest ryzykiem kredytowym.

Na co warto zwrócić uwagę kupując nieruchomość?

Najważniejsza rzecz, o której zawsze warto pomyśleć, przed inwestowaniem pieniędzy w niepłynne aktywa, do których można zaliczyć inwestycje w nieruchomości, to strategia wyjścia z inwestycji. Przez pojęcie to, w tym przypadku rozumiemy sytuację, gdy będziemy chcieli zrealizować zyski, możliwie szybko sprzedając mieszkanie po cenie rynkowej. Recepta na sukces wydaje się być prosta. Musimy znaleźć takie mieszkanie, które będzie podobać się jak największej ilości ludzi i w którym zarazem będzie chciało mieszkać jak najwięcej potencjalnych nabywców. Co determinuje to, że mieszkanie jest atrakcyjne i w cenie? Oto kilka przykładowych czynników, na które naprawdę warto zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości:

1. Dobra lokalizacja zarówno w skali makro (szczególne położenie w Polsce, perspektywy rozwoju, itd.) jak i w skali mikro (bliskie otoczenie, dostępność komunikacji miejskiej, parki, przedszkola, szkoły, itd.).
2. Aspekty techniczne: funkcjonalność mieszkania, rozkład pokoi, garderoby, łazienki, kuchni, itd.
3. Administracja budynku, która często pozostaje niedoceniana. Istotne by sprawdzić jak działa administracja aby za kilka lat ktoś mógł sprawnie przeprowadzić renowacje nieruchomości.
4. Można jeszcze wspomnieć o wyjątkowej architekturze budynku, z jakich materiałów powstał budynek (cegła czy płyta) itd.

W przypadku różnych inwestycji pojawi się jeszcze pewnie nie jeden czynnik, na który warto zwrócić uwagę. Najważniejsza jednak jest lokalizacja i jeszcze raz o niej piszę, bo ma ona bezapelacyjnie kluczowe znaczenie, gdy bierzemy pod uwagę atrakcyjność i wartość danej inwestycji.

Czy jest jeszcze rynek mieszkaniowy, któremu warto się przyjrzeć?

Rynki, które wyczerpały swój potencjał wzrostowy to zdecydowanie Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław. Chciałbym się jednak skupić na aglomeracji, która cały czas wydaję się perspektywiczna pod względem wzrostu cen nieruchomości. A mianowicie chodzi o Katowice. Średnia cena nieruchomości w tym mieście, według wielu portali i firm zajmujących się kalkulacją średnich cen nieruchomości w danym miesiącu, nie przekroczyła jeszcze 5000zł za metr kwadratowy. Należy przy tym dodać, że różnice cenowe pomiędzy niektórymi katowickimi dzielnicami dochodzą nawet do 50%. Przy średnich dochodach, które wg. GUS’u kształtują się na poziomie ponad 3000zł miesięcznie, siła nabywcza przeciętnego Ślązaka jest jeszcze prawie dwa razy większa niż Warszawiaka czy Krakowiaka. Do tego należy dodać, iż do Katowic napływa ostatnio bardzo dużo inwestycji zagranicznych. Jest to związane ze Specjalna Strefę Ekonomiczną, która obejmuje miasto i okolice. Nie bez znaczenia jest także ożywające się w ostatnim czasie górnictwo związane z szybko wzrastającymi cenami innego surowca energetycznego - ropy naftowej. Na koniec chciałbym wspomnieć o jeszcze jednej bardzo ważnej kwestii. Katowice to jedno z nielicznych dużych miast w Polsce gdzie jeszcze przy zakupie mieszkania na kredyt pod wynajem, ratę kredytu można spłacić z przychodów z najmu.

Wyraźnie można zauważyć, że rynek nieruchomości w Polsce przechodzi w okres stabilnego rozwoju. Staje się rynkiem coraz bardziej dojrzałym i przewidywalnym. Ciężko będzie zarobić, na inwestycji we własne „M”, tyle ile można było jeszcze niedawno temu zarobić. Pamiętajmy jednak o tym, że kilka rynków jest jeszcze niedowartościowanych, a na rynkach dojrzałych ze względu na rosnącą podaż będzie szansa na znalezienie „perełek”.

Autorem jest Pan Michał Szpin
z portalu www.inwestycjealternatywne.pl

Opłaty w obrocie nieruchomościami

Nie warto "oszczędzać" na podatku od czynności cywilnoprawnych poprzez zaniżenie wartości transakcji podanej w akcie notarialnym. Postępowanie podatkowe, na jakie się narażamy, nie jest warte takiej oszczędności.

Umowy w obrocie nieruchomościami

Rynek wtórny obrotu nieruchomościami jest obciążony podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dotyczy to umów: sprzedaży, zamiany, darowizny (jeżeli towarzyszy jej przejęcie zobowiązań albo obciążenia np. służebnością, hipoteką), dożywocia, odpłatnej renty, działu spadku i zniesienia współwłasności (tylko jeżeli postępowanie działowe uwzględnia spłaty lub dopłaty), intercyzy, a także ustanowienia odpłatnego użytkowania i odpłatnej służebności. PCC obejmuje także ustanowienie hipoteki.
Dla obrotu nieruchomościami istotne są niektóre wyłączenia z PCC obejmujące czynności cywilnoprawne (np. ustanowienie hipoteki) dokonywane w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych. Ponadto wyłączone z PCC są umowy sprzedaży lub zamiany nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska oraz umowy sprzedaży rzeczy (nie praw!) w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Jednak najistotniejszym wyłączeniem z PCC jest przepis regulujący tzw. styk podatku od czynności cywilnoprawnych z podatkiem od towarów i usług. Dotychczasowa regulacja stwarzała ogromne kłopoty interpretacyjne: orzecznictwo, doktryna oraz resort finansów reprezentowały zupełnie odmienne poglądy na ten temat. Obecny przepis uprościł ten zakres opodatkowania transakcji: wolne od podatku są wszystkie te umowy, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona. Dlatego m.in. nie płacimy PCC, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera (jest opodatkowane 7% VAT), ale już od sprzedaży gruntu przy okazji takiego zakupu notariusz obliczy PCC od wartości gruntu (sprzedaż gruntu jeszcze nie podlega podatkowi VAT. Uwaga! Od 1 maja 2004 r. sprzedaż terenów budowlanych ma być opodatkowana 22% podatkiem VAT - wzrośnie więc cena nowych mieszkań).

Kto płaci

Zgodnie z prawem (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z 9 września 2000 r.) podmiotem zobowiązanym do zapłacenia podatku są zawsze solidarnie wszystkie strony umowy. Solidarność zapłaty podatku oznacza, że urząd skarbowy może się domagać zapłacenia podatku od każdej ze stron umowy w całości lub w części dowolnie określonej przez organ podatkowy. Zapłacenie podatku przez jedną ze stron zwalnia wówczas z tego obowiązku pozostałe strony. Wzajemne rozliczenia czynności pomiędzy stronami są uregulowane w kodeksie cywilnym na zasadach ogólnych, a ewentualne ich dochodzenie odbywa się przed sądem powszechnym. W praktyce strony umawiają się tak, że PCC płaci kupujący albo dzielą się podatkiem po połowie.
Należy przy tym pamiętać, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadza zasadę, w myśl której, jeżeli jedną ze stron czynności cywilnoprawnej jest podmiot zwolniony z podatku, strona płaci podatek obniżony o 50 proc. Generalnie PCC jest podatkiem, który należy zapłacić samodzielnie, w ciągu 14 dni od dnia dokonania transakcji. Jednak w umowach mających za przedmiot nieruchomość PCC pobierany jest przez notariusza, który jest płatnikiem PCC.

Wartość rynkowa

Notariusz tylko oblicza podatek, nie ma natomiast wpływu na jego podstawę. Podstawą obliczenia podatku jest bowiem wartość rynkowa przedmiotu transakcji określona przez strony umowy. Powinna ona odpowiadać przeciętnym cenom stosowanym w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, lub w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju (np. własnościowym prawem do lokalu), z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Niemożność odliczenia długów i ciężarów oznacza, że zakupienie nieruchomości obciążonej hipoteką pociąga za sobą wydatek z tytułu PCC ustalonego na podstawie jej wartości rynkowej nie uwzględniającej obciążeń.
Strony czynności cywilnoprawnej same określają wartość przedmiotu tej czynności. Należy jednak pamiętać, że jej zaniżenie jest ryzykowne. Jeżeli bowiem wartość podana przez strony nie odpowiada - według oceny organu podatkowego - jej wartości rynkowej, organ ten wszczyna postępowanie podatkowe, wzywając strony do jej podwyższenia. Jednocześnie ma on obowiązek podać własną, wstępną wycenę nieruchomości (lokalu). Niezastosowanie się do tego wymogu, tj. samo wezwanie strony, stanowi przesłankę do wzruszenia decyzji, jaka zapadłaby w postępowaniu dotkniętym taką wadą.
Gdy pomimo wezwania strony nie określą wartości rynkowej lub określą ją na poziomie nie odpowiadającym tej wartości, organ podatkowy ustali ją sam, z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego opinia biegłego jest dowodem w sprawie, a więc nie ma przeszkód, aby i strony powołały biegłego do sporządzenia opinii o wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy przy wydawaniu decyzji w sprawie wysokości PCC powinien - zgodnie z procedurą - wziąć pod uwagę wszystkie dowody zgromadzone w postępowaniu. Rozbieżności w opinii biegłych powinny zostać ocenione, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 180 ordynacji podatkowej, na podstawie całokształtu materiału dowodowego.
Obliczając podatek od umowy zamiany, notariusz weźmie pod uwagę nie wartość rynkową lokali, ale różnicę między nimi; przy działach - wartość rzeczy nabytej ponad wartość dotychczasowego udziału; przy służebnościach - wartość świadczeń za cały okres ustanowienia służebności; przy hipotece - kwotę zabezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku

Jak już powiedziano, PCC płaci się raczej na rynku wtórnym. Generalnie stawka podatku wynosi 2 proc. wartości rynkowej. Jeżeli przedmiotem transakcji jest udział w nieruchomości, stawka także wyniesie 2 proc. wartości udziału.
Odpłatne użytkowanie oraz ustanowienie służebności kosztuje 1 proc. wartości tych świadczeń. Od hipoteki notariusz pobierze natomiast 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności, a w wypadku gdy wierzytelność ma nieustaloną wielkość w chwili ustanawiania hipoteki - 19 zł.

Umowa przenosząca własność

Ustawa o PCC odwołuje się bezpośrednio do niektórych pojęć z zakresu prawa cywilnego, w tym m.in. pojęcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności i pojęcia umowy rozporządzającej, czyli przenoszącej własność w wykonaniu umowy zobowiązującej. Umowa zobowiązująca polega na tym, że jedna strona (wierzyciel) może żądać od drugiej strony (dłużnika) określonego zachowania (świadczenia). Umowa rozporządzająca polega na faktycznym przeniesieniu własności i wydaniu rzeczy. Generalnie umowy w obrocie nieruchomościami mają skutek podwójny: zobowiązująco-rozporządzający. Strony mogą jednak ten skutek oddzielić w czasie. W takim wypadku notariusz pobierze PCC tylko od umowy przenoszącej własność (rozporządzającej). Umowa przedwstępna nigdy nie jest objęta PCC.

Zwolnienia od podatku

Ustawa wprowadza kilka zwolnień związanych z obrotem nieruchomościami. Zwalnia się:

1. przeniesienie własności nieruchomości, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umowy sprzedaży, dożywocia, działu spadku, zniesienia współwłasności, darowizny, zamiany, renty - pod warunkiem, że nabywana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub utworzy z nieruchomością nabywcy gospodarstwo rolne albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu przepisów o podatku rolnym (chodzi tu o obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych - o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy);
2. sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
   1. nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
   2. nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
   3. nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie środowiska, w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty);
3. sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
   1. w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
   2. w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu;
4. zamianę budynku mieszkalnego albo jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn (o zaliczeniu do grup podatkowych była mowa artykule "Darowizna", zamieszczonym w nr 11/2003 "Krakowskiego Rynku Nieruchomości").

Mimo występujących wyłączeń i zwolnień z PCC w większości przypadków obrót nieruchomościami na rynku wtórnym pociąga za sobą konieczność zapłacenia podatku, który stanowi dość duże obciążenie. Należy jednak pamiętać, że wciąż są to koszty niższe niż na rynku pierwotnym, gdzie transakcje są dodatkowo obciążone podatkiem VAT.

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 14/2003, 2003.07.25