Czy można jeszcze zarobić kupując własne "M"?

Rynek nieruchomości w Polsce z roku na rok staje się coraz bardziej dojrzały. Po okresie hossy, z którą bez wątpienia mieliśmy do czynienia w ostatnich trzech latach, zostało już tylko wspomnienie. Czy oznacza to, że kupując mieszkanie nie da się już zarobić?

Dziś, gdy w większości aglomeracji miejskich można zaobserwować stabilizację cen, a w niektórych drobne spadki, w przypadku zakupu nieruchomości na cele inwestycyjne potrzebna jest rzetelna, solidna, poparta faktami, a nie opiniami, analiza możliwości rozwoju rynku nieruchomości w danym regionie.

We wrześniu 2007 roku cztery największe rynki nieruchomości odnotowały niewielki spadek cen. W październiku ceny spadły już w większości dużych polskich aglomeracji: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Sopocie, Gdyni, Opolu i Łodzi. Zdecydowanie można zauważyć wyhamowanie tempa wzrostu cen mieszkań. Jednak nie jest spodziewana duża korekta. W najlepszym dla jednych, a w najgorszym dla drugich wypadku może to być spadek cen od kilku do kilkunastu procent. Jednak bardziej w formie dostosowania ceny transakcyjnej do ceny ofertowej niż zmiana trendu. Wiele czynników wpływa na to, iż bardziej można spodziewać się powolnego i stabilnego wzrostu cen niż ich spadku:
- Ciągle brakuje na rynku od 1,5 do 2 mln mieszkań
- Rynek pracy stabilizuje się, bezrobocie spada, a zarobki i siła nabywcza przeciętnego Polaka wzrasta
- W dorosłe życie wchodzi obecnie pokolenie z wyżu demograficznego z 1981 roku
- Według agencji nieruchomości Bachalski Properties z miliona ludzi, którzy wyjechali do pracy do Wielkiej Brytanii, wielu deklaruje, że chce za zarobione pieniądze kupić własne mieszkanie w Polsce

Z drugiej strony należy także pamiętać o kształtowaniu się stóp procentowych i kursie walutowym we franku szwajcarskim. Ma to nie bagatelne znaczenie na kształtowanie się siły nabywczej przeciętnego obywatela. W chwili obecnej polska gospodarka rozwija się bardzo dynamicznie. W fazie wzrostu mamy zwykle do czynienia z presją inflacyjną, czyli ze wzrostem cen, co ma bezpośrednie przełożenie na kształtowanie się stóp procentowych, a dokładniej na ich wzrost. Konsekwencją rosnących stóp procentowych są wyższe odsetki od spłacanego kredytu. Powoduje to, że kredyt staje się droższy, a czasami nawet tak drogi, że kredytobiorca nie jest w stanie go spłacać. Proces, który został opisany powyżej, nazywany jest ryzykiem kredytowym.

Na co warto zwrócić uwagę kupując nieruchomość?

Najważniejsza rzecz, o której zawsze warto pomyśleć, przed inwestowaniem pieniędzy w niepłynne aktywa, do których można zaliczyć inwestycje w nieruchomości, to strategia wyjścia z inwestycji. Przez pojęcie to, w tym przypadku rozumiemy sytuację, gdy będziemy chcieli zrealizować zyski, możliwie szybko sprzedając mieszkanie po cenie rynkowej. Recepta na sukces wydaje się być prosta. Musimy znaleźć takie mieszkanie, które będzie podobać się jak największej ilości ludzi i w którym zarazem będzie chciało mieszkać jak najwięcej potencjalnych nabywców. Co determinuje to, że mieszkanie jest atrakcyjne i w cenie? Oto kilka przykładowych czynników, na które naprawdę warto zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości:

1. Dobra lokalizacja zarówno w skali makro (szczególne położenie w Polsce, perspektywy rozwoju, itd.) jak i w skali mikro (bliskie otoczenie, dostępność komunikacji miejskiej, parki, przedszkola, szkoły, itd.).
2. Aspekty techniczne: funkcjonalność mieszkania, rozkład pokoi, garderoby, łazienki, kuchni, itd.
3. Administracja budynku, która często pozostaje niedoceniana. Istotne by sprawdzić jak działa administracja aby za kilka lat ktoś mógł sprawnie przeprowadzić renowacje nieruchomości.
4. Można jeszcze wspomnieć o wyjątkowej architekturze budynku, z jakich materiałów powstał budynek (cegła czy płyta) itd.

W przypadku różnych inwestycji pojawi się jeszcze pewnie nie jeden czynnik, na który warto zwrócić uwagę. Najważniejsza jednak jest lokalizacja i jeszcze raz o niej piszę, bo ma ona bezapelacyjnie kluczowe znaczenie, gdy bierzemy pod uwagę atrakcyjność i wartość danej inwestycji.

Czy jest jeszcze rynek mieszkaniowy, któremu warto się przyjrzeć?

Rynki, które wyczerpały swój potencjał wzrostowy to zdecydowanie Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław. Chciałbym się jednak skupić na aglomeracji, która cały czas wydaję się perspektywiczna pod względem wzrostu cen nieruchomości. A mianowicie chodzi o Katowice. Średnia cena nieruchomości w tym mieście, według wielu portali i firm zajmujących się kalkulacją średnich cen nieruchomości w danym miesiącu, nie przekroczyła jeszcze 5000zł za metr kwadratowy. Należy przy tym dodać, że różnice cenowe pomiędzy niektórymi katowickimi dzielnicami dochodzą nawet do 50%. Przy średnich dochodach, które wg. GUS’u kształtują się na poziomie ponad 3000zł miesięcznie, siła nabywcza przeciętnego Ślązaka jest jeszcze prawie dwa razy większa niż Warszawiaka czy Krakowiaka. Do tego należy dodać, iż do Katowic napływa ostatnio bardzo dużo inwestycji zagranicznych. Jest to związane ze Specjalna Strefę Ekonomiczną, która obejmuje miasto i okolice. Nie bez znaczenia jest także ożywające się w ostatnim czasie górnictwo związane z szybko wzrastającymi cenami innego surowca energetycznego - ropy naftowej. Na koniec chciałbym wspomnieć o jeszcze jednej bardzo ważnej kwestii. Katowice to jedno z nielicznych dużych miast w Polsce gdzie jeszcze przy zakupie mieszkania na kredyt pod wynajem, ratę kredytu można spłacić z przychodów z najmu.

Wyraźnie można zauważyć, że rynek nieruchomości w Polsce przechodzi w okres stabilnego rozwoju. Staje się rynkiem coraz bardziej dojrzałym i przewidywalnym. Ciężko będzie zarobić, na inwestycji we własne „M”, tyle ile można było jeszcze niedawno temu zarobić. Pamiętajmy jednak o tym, że kilka rynków jest jeszcze niedowartościowanych, a na rynkach dojrzałych ze względu na rosnącą podaż będzie szansa na znalezienie „perełek”.

Autorem jest Pan Michał Szpin
z portalu www.inwestycjealternatywne.pl