Mieszkanie dla studenta

Rok akademicki rozpoczyna się już za miesiąc. Dla wielu studentów uczących się poza rodzinnym miastem to najwyższy czas, by zacząć myśleć o tym, gdzie przez najbliższy rok będą mieszać. Zanim jednak wybierzesz odpowiednie lokum, dwa razy się zastanów. Nie warto bowiem szukać nowego w trakcie roku akademickiego.

Kwestia mieszkania jest kluczowa, bo od niej zależy samopoczucie, warunki do nauki lub możliwości poznawania innych osób. Dobierając więc lokum, warto pomyśleć, jakie są nasze priorytety i jakie są możliwości, głównie te finansowe.

Studenci mają do dyspozycji co najmniej kilka opcji: od tanich akademika i stancji poprzez wynajem pokoju lub całego mieszkania wraz z innymi studentami. Wszystkie opcje mają swoje plusy i minusy. Domy studenckie mają obecnie przyzwoity standard. Coraz częściej trafiają się akademiki, w których pokoje mają własne łazienki. Standardem są sale telewizyjne i sale do nauki, zdarzają się też luksusy, jak np. sala bilardowa. Kłopotliwe może być to, że często w akademikach mamy współlokatorów, którzy nie zawsze mają takie same podejście do życia. Może się zdążyć, że kolega będzie chciał balować, gdy ty będziesz się uczył. Mieszkanie studenckie jest nieco droższe, ale dzięki niemu możemy swobodnie dobierać swoich współlokatorów.

Jeśli masz pieniądze lub ma je twoja rodzina, warto zastanowić się nad kupnem własnego mieszkania. Niestety, ceny nieruchomości w ostatnich latach poszybowały tak mocno w górę, że kredyt wystarczy na kupno coraz mniejszego mieszkania. Ale własne M można traktować jako inwestycje na przyszłość.

Opcja ekonomiczna: akademik lub stancja

Nie masz zbyt dużo pieniędzy do dyspozycji. Warto rozpatrzyć dwie możliwości mieszkaniowe.

• Po pierwsze akademik. W akademiku mamy bliski kontakt z innymi studentami. To duży plus zwłaszcza dla osób na pierwszym roku. Pozwoli ci to znaleźć szybko nowych znajomych. Problem w tym, że nie zawsze osoby, z którymi przyjdzie ci mieszkać, przypadają od razu do gustu. To może powodować konflikty.

Minusem mieszkania w akademiku jest czasami problem ze znalezieniem spokojnego miejsca do nauki. Co prawda są tam specjalnie przeznaczone do tego sale, ale nie zawsze jest w nich odpowiednia liczba miejsc. Może nie jest to dużym problemem na początku semestru, ale może się okazać problemem, gdy tobie zaczną się już kolokwia, a inni dalej będą imprezować.

Niewątpliwym plusem akademika jest jego cena. Miesięcznie za miejsce w domu studenckim zapłacimy nawet od około 200-300 zł. Przykładowo na warszawskiej SGH w zależności od tego, iluosobowe są pokoje, ceny za miesiąc wahają się od 260 do 335 zł. W akademikach Politechniki Szczecińskiej zapłacimy od 270 do 335 zł. W przypadku Uniwersytetu Wrocławskiego za miejsce w akademiku zapłacimy od 276 do 390 zł, przy czym ceny obejmują opłatę za korzystanie z internetu. Nie wszyscy jednak mają szansę na otrzymanie akademika - zazwyczaj preferowani są studenci o mniej zasobnych portfelach, którzy na dodatek mieszkają z dala od miejsca studiów.

Niestety, przełom sierpnia i września to często za późno, by znaleźć miejsce w akademiku - nabór na kolejny rok odbywa się zazwyczaj jeszcze przed wakacjami. Jest jednak szansa na miejsce w akademiku, nawet jeśli nie przydzielono ci miejsca w pierwszym naborze. Wielu studentów bowiem rezerwuje miejsca w akademiku, a później z nich rezygnuje i wybiera np. mieszkanie studenckie. Dzięki temu wraz z rozpoczęciem roku akademickiego na niektórych uczelniach jest możliwość otrzymania miejsca z odwołania. Warto się dowiedzieć, czy jest taka szansa na twojej uczelni.

• A może stancja? Jeśli nie załapałeś się na akademik, a poszukujesz czegoś taniego, możesz wynająć pokój od rodziny czy starszej osoby, tzw. stancję. Podstawową zaletą stancji jest cena - wynajem pokoju z zależności od miasta czy dzielnicy kosztuje średnio 300-500 zł za miesiąc. Oczywiście można też znaleźć tańsze pokoje, w szczególności w mniejszych miastach, położone w odleglejszych dzielnicach. W największych aglomeracjach ceny pokoi mogą nawet przekraczać 600 zł za miesiąc.

Stancja jednak nie każdemu przypadnie do gustu. Mieszkanie przy rodzinie może bowiem ograniczać wolność studenta. Zdarzają się przypadki, gdy gospodarz np. nie pozwala zapraszać znajomych, każe wracać przed godz. 22 czy ogranicza miejsce w lodówce do minimum. Dlatego zanim zdecydujesz się na wynajęcie pokoju przy rodzinie szczególnie istotne jest zapoznanie się z właścicielem mieszkania i dokładne zbadanie, na co gospodarz będzie pozwalał, a co może stanowić dla niego problem.

A jak szukać stancji? Najlepiej sprawdzić na uczelnianych tablicach ogłoszeniowych. Można znaleźć tam atrakcyjne pokoje, często blisko uczelni. Możesz także sam rozwiesić ogłoszenia w okolicy, w której chciałbyś zamieszkać. Warto też przejrzeć oferty w internecie czy w prasie.

Opcja wygodna: wynajem lub współwynajem

Wynajęcie własnego mieszkania nie jest tanie. Aby wynająć mieszkanie w jednym z największych polskich miast musimy się liczyć z poważnymi kosztami. Według raportu Szybko.pl i Expandera w II kw. tego roku najdroższymi miastami pod względem wynajmu były Warszawa i Wrocław. Nieco tańsze jest wynajęcie mieszkania w Krakowie czy Gdańsku. Jeszcze tańsze pozostają Poznań i Katowice. Ale ceny najmu zależą nie tylko od miasta, ale i dzielnicy czy standardu. Zazwyczaj im bliżej centrum, im lepsza komunikacja czy standard lokalu, tym miesięczna opłata za wynajem mieszkania jest wyższa.

Aby wynająć jakiekolwiek mieszkanie, musimy mieć miesięcznie w kieszeni co najmniej kilkaset złotych. Na kawalerkę w Katowicach wydamy miesięcznie średnio około 850 zł, ale już ponad 1300 zł miesięcznie w Warszawie. W przypadku większych mieszkań różnice w kosztach wynajmu są jeszcze większe. Gdybyśmy chcieli wynająć mieszkanie trzypokojowe w Warszawie, to zapłacimy średnio ponad 2,1 tys. zł, w Katowicach 1,4 tys. zł.

Zła wiadomość dla wynajmujących jest taka, że w ostatnim roku ceny najmu mocno wzrosły. Z analiz Szybko.pl i Expandera wynika, że w ostatnim roku najbardziej, bo o jedną trzecią, wzrosły we Wrocławiu. W Gdańsku najem podrożał średnio o 28 proc., w Warszawie i Krakowie ceny najmu poszły w górę o niecałą jedną piątą.

Jeśli nie masz pieniędzy na samodzielne wynajmowanie mieszkania, to dobrym wyjściem z sytuacji jest współwynajmowanie lokalu wraz z innymi ludźmi. Koszty najmu większych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy są znacznie niższe. Jeśli podzielisz je na kilka osób, to okażą się niewiele wyższe niż stancja.

Ale współwynajmowanie ma swoje wady - może być trudne w przypadku osób zaczynających studia, które nikogo w nowym mieście nie znają. Podczepianie się pod kogoś, kogo nie znamy, może być ryzykowne.

Pamiętaj! O wynajęcia lokalu nie zostawiaj na ostatnią chwilę. Im wcześniej zaczniesz szukać, tym lepsza i tańszą ofertę możesz znaleźć. Z reguły we wrześniu ceny najmu rosną, bo jest znacznie większy popyt głównie ze strony studentów.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Mieszkanie można wynająć na dwa sposoby: albo przez agencję, albo samodzielnie. Najem przez agencję jest droższy, ale bezpieczniejszy. W przypadku samodzielnego wynajmu zaoszczędzisz parę groszy, ale stracisz na to więcej czasu.

• Przez pośrednika. Decydując się na pośrednika, lepiej wybrać sprawdzoną firmę z doświadczeniem. W ten sposób unikniemy oszustw, które obecnie na szczęście są coraz rzadsze, ale jeszcze kilka lat temu się zdarzały. Niektóre agencje żądały opłaty wstępnej w wysokości nawet 200-300 zł za samo przekazanie adresów mieszkań do wynajęcia.

Dobra agencja znajdzie dla ciebie najlepszą ofertę wynajmu, najbardziej odpowiadającą twoim oczekiwaniom. Ale, niestety, nic nie ma za darmo. Za swoje pośrednictwo weźmie ona prowizję wahającą się od 50 do 100 proc. miesięcznego najmu plus VAT.

Pamiętaj! Pośrednik może od ciebie wziąć prowizję dopiero przy podpisywaniu umowy najmu.

Aby sprawdzić, czy pośrednik ma odpowiednie kwalifikacje, warto dowiedzieć się, czy:

- ma świadectwo licencji zawodowej,

- jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej,

- wskazane jest, by był zrzeszony w jednym z lokalnych stowarzyszeń pośredników w obrocie nieruchomościami, to daje dodatkowe gwarancje bezpieczeństwa (przykładowo w Warszawie działa Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, na Dolnym Śląsku - Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, a w Małopolsce - Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami).

Jeśli znajdziesz odpowiedniego pośrednika, firma da ci do podpisania umowę pośrednictwa, w której pośrednik zobowiązuje się do znalezienia odpowiedniego lokum w zamian za ustalone wynagrodzenie. Dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa agent pokaże ci lokale do wynajęcia. Jeśli na któryś się zdecydujesz i podpiszesz umowę, wtedy zapłacisz prowizję pośrednikowi.

• Wyszukaj mieszkanie samemu. Mieszkanie możesz też wynająć sam, bez pośrednictwa agencji, bezpośrednio kontaktując się z właścicielem. W ten sposób zaoszczędzasz kilkaset złotych, które wydałbyś na prowizję.

Wynająć lokum jest stosunkowo łatwo: całą masę ogłoszeń znajdziemy w gazetach (m.in. w "Gazecie Dom", gdzie bezpośrednia sprzedaż jest oznaczona znaczkiem BP) czy w internecie. Lokali możemy też szukać na uczelniach, gdzie często są specjalne gabloty z ogłoszeniami. Warto się też dowiedzieć, jakie wsparcie w wynajęciu mieszkania możesz uzyskać od uczelni. Niektóre uczelnie prowadzą specjalne strony internetowe z ofertami.

Jeśli znajdziesz ciekawie wyglądającą ofertę, zadzwoń i zapytaj o szczegóły. Spytaj właściciela dokładnie o parametry mieszkania (powierzchnia, liczba pokoi, piętro), dopytaj się o cenę wynajmu i wysokość kaucji. Weź pod uwagę, że w ogłoszeniu może być podana cena bez dodatkowych opłat m.in. za internet czy telewizję kablową. Dowiedz się też, jakie sprzęty domowe są na miejscu (pralka, lodówka, telewizor, meble). Koniecznie umów się na oglądanie mieszkania.

Przy oglądaniu mieszkania w pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na okolicę - czy mieszkanie jest blisko uczelni i czy jest dobre połączenie komunikacyjne oraz czy okolica jest cicha. Wewnątrz mieszkania warto zwrócić uwagę na kilka szczegółów. Zobacz łazienkę, kuchnię i okna. Sprawdź, czy nie ma śladów wilgoci na ścianach i czy nie ma grzyba. Zwróć też uwagę na ewentualne ślady robactwa. Zapytaj o sąsiadów.

Sam dobry wygląd mieszkania jednak nie wystarczy. Ważny jest też stan prawny. Poproś właściciela, żeby pokazał ci akt własności mieszkania lub wypis z księgi wieczystej. W ten sposób unikniesz sytuacji, gdy ktoś chce wynająć nieswoje mieszkanie.

Jeśli zdecydujesz się na wynajęcie danego mieszkania, pamiętaj by podpisać umowę najmu z właścicielem mieszkania. Dlaczego to takie ważne? Bo bez umowy nie masz żadnych praw i teoretycznie prawdziwy właściciel mógłby cię wyrzucić na bruk w środku zimy. Zdarzają się sytuacje, gdy właściciel jest niechętny podpisywaniu umowy, bo nie chce płacić fiskusowi podatku.

Co powinna zawierać umowa najmu? Po pierwsze dokładny opis wynajmowanego mieszkania - adres, powierzchnię, liczbę pokoi, wyposażenie. Dobrze, żeby była w niej określona cena czynszu - w ten sposób zabezpieczymy się przed nieuzasadnionymi podwyżkami. W dniu odbioru kluczy zawsze trzeba spisać stan liczników gazu, wody, prądu.

Przy podpisywaniu umowy najmu trzeba dokładnie przeczytać i sprawdzić protokół zdawczo-odbiorczy, który określa dokładny stan mieszkania. Warto do niego wpisać wszelkie usterki. W ten sposób właściciel nie będzie mógł obarczyć cię kosztami napraw tych sprzętów, które już przed twoim wprowadzeniem były uszkodzone.

Pamiętaj! Nawet jeśli wynajmujesz bez pośrednika, musisz się przygotować na koszty. Właściciel mieszkania może ci kazać zapłacić kaucję w wysokości miesięcznego, dwu- lub nawet trzymiesięcznego czynszu. Kaucję odda ci dopiero po wyprowadzce. Jednak jeśli będzie miał uzasadnione pretensje, np. o to, że zniszczyłeś domowe sprzęty lub ściany, wtedy kaucja może przepaść.

Opcja inwestycyjna: kupno własnego M

Jeśli planujesz na dłużej związać się z danym miastem, może warto zastanowić się nad kupnem własnego M? Takie posunięcie można traktować jako inwestycję na przyszłość. Za własnym mieszkaniem przemawia niezależność i wygoda oraz względy ekonomiczne. Przecież jeśli przez pięć lat studiów będziesz wynajmować własne mieszkanie, to przeznaczone na to pieniądze (często kilkadziesiąt tysięcy złotych) pójdą w błoto. A mogłyby przynajmniej częściowo pokryć raty kredytu.

Niestety, niejednemu mina zrzednie, gdy zobaczy, ile obecnie kosztuje metr kwadratowy mieszkania w największych polskich miastach - w takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław to wydatek średnio pomiędzy 7 a 10 tys. zł! Przy zakupie 50-metrowego mieszkania trzeba liczy się z wydatkiem 350-500 tys. zł. W takich miastach jak Katowice, Białystok, Rzeszów czy Lublin średnia cena metra kw. waha się w okolicach 4-5 tys. zł, więc za dwupokojowe mieszkanie zapłacimy średnio około 200-250 tys. zł.

Skąd wziąć tyle pieniędzy? Pozostają dwie możliwości: albo gotówka, albo kredyt.

Banki już jakiś czas temu znacząco złagodziły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. - Studenci mogą dostać kredyt na warunkach ogólnych, pracując na umowę o dzieło czy umowę zlecenie. Muszą tylko wykazać, że pracują już od pewnego czasu, np. pół roku - mówi Paweł Majtkowski z Expandera. Zdaniem Majtkowskiego problemem jest jednak to, że wzrost cen mieszkań ograniczył możliwość ich kupna, szczególnie przez osoby mniej zarabiające, czyli właśnie takie jak studenci.

Obecnie mało którego studenta będzie stać na samodzielne kupno mieszkania w dużym mieście. Z wyliczeń portalu Oferty.net oraz firmy Open Finance wynika, że jeśli ktoś chciałby dostać kredyt na zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, musi zarabiać nawet 4-5 tys. zł na rękę. Tylko nieco lepiej jest w przypadku Krakowa czy Wrocławia, ale tam też zarobki są nieco niższe. Jeśli chcemy wziąć kredyt na 50-metrowe mieszkanie w Katowicach, Bydgoszczy czy Białymstoku i tak musimy zarabiać grubo ponad 2 tys. na rękę. Studentów na takie wydatki raczej nie stać, o ile nie wspomogą ich rodzice.

Średnie miesiączne ceny wynajmu mieszkań w II kwartale 2007 (dane w zł)

1-pok.	2-pok.	3-pok.	4-pok.
WROCŁAW	1 015	1 551	2 014	3 034
KRAKÓW	1 016	1 353	1 811	2 510
WARSZAWA	1 323	1 610	2 163	3 993
GDAŃSK	925	1 500	1 907	bd
POZNAŃ	865	1 215	1 536	2 000
KATOWICE	851	1 224	1 421	1 700

Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"

Ile trzeba zarabiać by dostać kredyt

miasto	cena m kw.	średnia cena mieszkania o powierzchni 50 m kw.*	rata kredytu w zł**	rata kredytu we frankach***	ile trzeba zarabiać by dostać kredyt w zł****	ile trzeba zarabiać by dostać kredyt we frankach****
Łódź	4811	240 550	1428	1229	2482	2852
Warszawa	9534	481 250	2858	2459	4181	5244
Kraków	8324	415 550	2467	2124	3637	4528
Wrocław	7479	373 350	2217	1908	3347	4068
Gdańsk	6791	358 450	2128	1832	3243	3906
Poznań	6764	326 250	1937	1667	3021	3555

* cena ofertowa, ceny sprzedaży są zazwyczaj o kilka proc. niższe

** oprocentowanie 5,91 proc.

*** oprocentowanie 4,2 proc.

**** płaca netto; kredyt na 30 lat przy założeniu 1-osobowego gospodarstwa domowego w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy



Źródło: Raport Oferty.net i Open Finance

Tęsknimy za prywatnością

Wolno stojący dom jednorodzinny to dla większości z nas idealne miejsce do życia. Aż 80 proc. osób, które wzięły udział w sondzie opublikowanej przez portal KRN.pl, wybrało właśnie ten rodzaj zabudowy jako preferowany. Domy, które nie zapewniają takiego poziomu prywatności, czyli te w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej cieszą się znacznie mniejszą popularnością – taki rodzaj budownictwa najbardziej odpowiada tylko 12 proc. respondentów. Najmniej zwolenników ma zabudowa wielorodzinna – tylko 6 uczestników sondy określiło ten rodzaj budownictwa jako preferowany.

Czy taki wynik może być dla kogokolwiek zaskoczeniem? Chyba nie. Jakby nie było, zalety mieszkania w domu jednorodzinnym są niewątpliwe – poczucie prywatności, zazwyczaj większa niż w przypadku mieszkania powierzchnia, ogródek itp. I chociaż wiele osób podkreśla fakt, że dom to luksus obciążony większą liczbą obowiązków – znacznie częściej niż mieszkanie wymaga prac modernizacyjnych czy naprawczych, którymi trzeba (przynajmniej do pewnego stopnia) zająć się samodzielnie – to nie sposób tych zalet przecenić.

Zwraca jednak uwagę bardzo duża dysproporcja pomiędzy zwolennikami zabudowy wolno stojącej i bliźniaczej bądź szeregowej. Świadczy to jednoznacznie, że komfort wynikający z braku sąsiadów nad głową i pod stopami czy z posiadania własnego ogródka, to bynajmniej nie wszystko, czego oczekujemy od wymarzonego lokum. W takim samym stopniu, a może nawet bardziej, zależy nam prywatności i spokoju.

Źródło: KRN.pl

Warto inwestować w nieruchomości

W roku 2006 następował nieustanny wzrost cen mieszkań – nawet o kilkanaście procent. Wpływ na wzmożony popyt miały w tym czasie przede wszystkim zakupy spekulacyjne oraz stosunkowo łatwy dostęp do kredytów hipotecznych. Prognozy na początku 2007 roku były również bardzo optymistyczne i w pierwszym półroczu w zasadzie w pełni się sprawdziły.

^{Źródło: Doradcy Finansowi Money Expert}

Obecnie wzrost cen nieruchomości nie jest już tak znaczący, ale inwestorzy nie liczą na ich spadek – jeśli kupować, to jak najszybciej. Prognozy na drugie półrocze 2007 roku są porównywalne z tymi z poprzednich miesięcy.

Analitycy zauważają, że mimo ciągłych zwyżek na rynku zainteresowanie zakupem nieruchomości nie słabnie. Wpływ na taką sytuację mogą mieć inwestycje prowadzone przez obcokrajowców. Na nieruchomościach można nadal bardzo dobrze zarobić i nic nie zapowiada zmiany tej sytuacji.

Największym zainteresowaniem wciąż cieszą się inwestycje w wielkich miastach, tj. w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku – tam ceny rosną w sposób regularny i stały. W niektórych miastach miało miejsce chwilowe zatrzymanie wzrostu cen, ale taka sytuacja nie trwała długo i dotyczyła zwykle mniejszych aglomeracji.

Przez cały rok 2007 ceny mieszkań w zależności od regionu mogą wzrosnąć od 20% do nawet ponad 50%. Największe zwyżki ponownie odnotujemy w wielkich miastach – ważną rolę odgrywać tu będzie dzielnica, stan budynku oraz piętro, na którym położony jest lokal. Na rynku pierwotnym nie przewiduje się znaczących zmian. Kupującym zależy najbardziej na 2–3-pokojowych mieszkaniach o powierzchni użytkowej 40–60 m2 i właśnie te nieruchomości będą najszybciej zyskiwać na wartości. Dla inwestorów najbardziej opłacalne będą mieszkania w nowym budownictwie.

Rynek wtórny został już bardzo okrojony i znacznie się zawęził. Zakup takiego mieszkania, choć niesie za sobą zwykle niższe koszty, wiąże się najczęściej z modernizacją lokalu, przystosowaniem go do potrzeb nowych właścicieli, a tym samym wymaga poniesienia dodatkowych nakładów. Po analizie kosztów inwestycji na rynku wtórnym może się okazać, że zainwestowane środki znajdują się na poziomie podobnym do tych, jakie nabywca poniósłby przy zakupie nowego mieszkania. Dlatego też zainteresowanie rynkiem wtórnym słabnie.

Obecnie rozwijają się też inne segmenty rynku nieruchomości. Nowe kierunki to przede wszystkim nieruchomości biurowe, handlowe i magazynowe. Szybki rozwój gospodarczy przyciąga inwestorów nie tylko krajowych, lecz także zagranicznych. Można też dostrzec zainteresowanie inwestowaniem w mniejszych miejscowościach. Spowodowane jest to zwykle niższymi kosztami. Na przestrzeni kilku ostatnich lat zauważalny stał się dynamiczny rozwój centrów handlowych. Budowane są zwykle w dużych miastach, ale inwestorzy nie rezygnują z mniejszych rynków. Dzięki takim inwestycjom wzrastają ceny działek w konkretnych lokalizacjach, a także czynsz za lokale w wybudowanych już galeriach, pasażach handlowych i supermarketach. Analitycy przewidują, że jest to nowy kierunek, który na przestrzeni kilku najbliższych lat będzie rozwijał się najbardziej dynamicznie.

Inwestycje na rynku nieruchomości w 2007 roku będą więc nadal opłacalne. Analitycy nie przewidują jednak już tak drastycznych wzrostów cen mieszkań, jak miało to miejsce w 2006 roku. Nie ma natomiast przesłanek do tego, że ceny będą spadać. Obecnie zauważalny jest stopniowy i równomierny wzrost wartości lokali i taka sytuacja będzie miała miejsce przez kolejne miesiące.

Anna Mieszkowska
Doradca Finansowy Money Expert

Źródło: Doradcy Finansowi Money Expert
www.moneyexpert.pl

Duze zainteresowanie gotowymi domami jednorodzinnymi

Od kilku miesięcy obserwujemy wzrost zainteresowania budową i kupnem domów jednorodzinnych. Koszt kupna mieszkania w mieście zwiększył się na tyle, że bardziej opłaca się zainwestować w budowę domu i zyskać za tą samą cenę dwa razy większy metraż.

W przypadku budowy domu możemy skorzystać z gotowych projektów firm budowlanych i deweloperskich lub samemu wybudować go metodą gospodarczą. Polacy coraz chętniej korzystają z usług firm, które oferują nowo wybudowane domy jednorodzinne, głównie ze względu na trudności z indywidualnym pozyskaniem wykwalifikowanej ekipy budowlanej.
W przypadku, gdy planujemy sfinansować zakup domu kredytem, duże znaczenie dla banku ma terminowe oddanie nieruchomości i szybkie ustalenie zabezpieczenia w postaci hipoteki. Dlatego nabycie ukończonego domu zmniejsza ryzyko, że bank odstąpi od kredytu i zażąda jego szybkiej spłaty.


Program Excellent firmy ES POLSKA powstał z myślą o klientach, którzy chcą kupić gotowy dom, ale w wybranym przez siebie miejscu.
W ramach programu firma kupuje działkę budowlaną wskazaną przez klienta, a następnie buduje nieruchomość. Dopiero po zakończeniu inwestycji klient ES POLSKA nabywa dom wraz z działką. Jeżeli kupno domu związane jest z uzyskaniem odpowiedniego finansowania inwestycji i zaciągnięciem kredytu hipotecznego, ES POLSKA pośredniczy w załatwieniu wszelkich formalności.

„Przez cały okres trwania budowy osoby korzystające z programu Excellent mają te same prawa, co pozostali klienci. Mogą codziennie odwiedzać budowę i uczestniczyć w regularnych kontrolach inwestycji. Dzięki temu widzą jak postępują prace budowlane i znają swój przyszły dom od podszewki” – mówi Michal Jalovecký prezes firmy ES POLSKA.

Firma ES POLSKA do programu Excellent wybiera tylko działki uzbrojone, posiadające decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarownia przestrzennego. Umożliwia to szybkie uzyskanie pozwolenia na budowę. W przypadku, kiedy uzyskanie pozwolenia na budowę na wybranej przez klienta działce nie jest możliwe, ES POLSKA oferuje inne rozwiązanie, np. kupno działki budowlanej przy pomocy programu Kredyt pod działkę.

źródło:

Stare czy nowe mieszkanie?

Decyzja o kupnie mieszkania nigdy nie jest łatwa. Zwłaszcza, że ceny mieszkań rosną w bardzo szybkim tempie.

Warto się więc szybko zdecydować - lepiej kupić stare czy nowe? Co przemawia za kupnem mieszkania na rynku pierwotnym?

Przede wszystkim fakt, że jest nowe! Sami ustawiamy ściany, planujemy wnętrza. Aranżacja jest jeszcze na takim etapie, że nic nie trzeba rozbierać. Można też liczyć na to, że nowe budynki są bardziej energooszczędne, a instalacje mają wyższy standard niż w mieszkaniach używanych. W przypadku nowego mieszkania dochodzi też gwarancja oraz rękojmia na wykonanie mieszkania, za którą odpowiada deweloper. Niewątpliwą zaletą nowego mieszkania jest również fakt, że od momentu podpisania umowy do jego wykończenia bardzo zyskuje ono na wartości. Często część zysków przypada kupującemu. Można więc przeznaczyć mieszkanie na wynajem i sprzedać z zyskiem.
Dzięki nowemu mieszkaniu unikniemy problemów z ekipą wykańczającą, która na pewno się nie obrazi ani nie wyjedzie do Irlandii. W ostatnim czasie deweloperzy zaczęli ponadto oferować mieszkania o atrakcyjnych lokalizacjach w centrach miast (w tzw. plombach).
Zaletą "młodego" mieszkania jest też pewien element socjalny. Wszyscy sąsiedzi są nowi i przychylnie nastawieni. Wszyscy wykonują jakieś prace aranżacyjne i przyjmowane jest to ze zrozumieniem. Dodatkowo opłaty na fundusz remontowy będą przez dłuższy czas małe. Fundusz remontowy wynosi przykładowo 50 groszy a nie 4 złote za metr. Innym powodem kupna takich mieszkań jest fakt, że są budowane według energooszczędnej technologii, a więc ich utrzymanie jest ekonomiczne.
Powodzeniem cieszą się oferty mieszkaniowe nawet z odległą datą zakończenia inwestycji.

Jakie są jednak wady nowych mieszkań?

Na rynku pierwotnym na mieszkanie trzeba długo czekać, bo odbiera się je dopiero za jakiś czas. Niedawno, po targach mieszkaniowych, doszło do sytuacji, że w poniedziałek rano od godzinie 7.00 ustawił się komitet kolejkowy z listą społeczną! Mieszkania nowe są dziś - co jest dużą wadą - trudno dostępne. Popyt na nowe mieszkania jest ogromny. Bywa, że deweloperzy sprzedają je, zanim jeszcze otrzymają zgodę na budowę. Są to z reguły mieszkania droższe, a na końcowy efekt trzeba długo czekać. Do ceny nowego mieszkania trzeba jeszcze doliczyć koszty wynajmu innego, zanim to nie zostanie wybudowane. Można powiedzieć, że są to pieniądze wyrzucone w błoto. Ponadto, obecnie trudno jest znaleźć mieszkania o dobrych lokalizacjach. Duża część nowych mieszkań jest budowana na obrzeżach miasta. Nie zawsze jest tam odpowiednia infrastruktura, a dojazdy do centrum bywają kłopotliwe. Niewielu deweloperów wykańcza mieszkania pod klucz. Jeżeli już to robią, to zwykle za duże pieniądze. Deweloperzy zawierają coraz częściej tzw. umowy rezerwacyjne, czyli w chwili, gdy tylko kupią grunt. Zagrożeniem jest to, że pozwolenia na budowę mogą wcale nie otrzymać.

A jakie są korzyści z kupna mieszkania na rynku wtórnym?

Najważniejsze, że mieszkanie jest od razu dostępne - do natychmiastowego wprowadzenia się. Równie istotna jest cena, która zwykle jest niższa. Kolejny plus to lokalizacja. Dobra lokalizacja to przede wszystkim stara zabudowa.Atutem bywa też nieszablonowa architektura występująca w historycznych budynkach i kamienicach, które mają bogate rzeźbienia i ozdoby. Wysokość mieszkań w starszych budynkach jest również duża, ponad standardowa.

No i zostały nam jeszcze wady rynku wtórnego

Najgorszy na rynku wtórnym jest dyskomfort odczuwamy przed zakupem mieszkania. Ryzyko podczas transakcji jest bowiem wyższe niż w wypadku kupowania od dewelopera. Da się je oczywiście zminimalizować, przeprowadzając transakcję przez wyspecjalizowaną agencję nieruchomości. Nawet wówczas można jednak ulec złudzeniu, że wie się, co się kupuje. Trzeba by się bardzo zaangażować w sprawdzanie wszystkich instalacji i elementów, aby dokładnie wiedzieć, co kupujemy.
Liczyć się należy z tym, że mieszkania z rynku wtórnego wymagają wymiany instalacji wodnej, kanalizacyjnej, ogrzewania, często okien, a nawet jakichś istotnych elementów konstrukcyjnych. Można się "wpakować" o 30 proc. tańsze niż na rynku pierwotnym, nie było to aż tak istotne. Można było liczyć, że w owa różnica pozwoli na naprawienie tych niedogodności. Gdy jednak ceny się wyrównują, okazuje się, że mieszkania z rynku wtórnego mogą wyjść summa summarum dużo drożej niż nowe. Do kosztów należy też doliczyć wielkość składki na fundusz remontowy. Koszty czynszu i koszty utrzymania obiektu są również wyższe. Można się też spodziewać, że za jakiś czas trzeba będzie przygotowywać się do jakiegoś kapitalnego remontu, za który przyjdzie płacić niezależnie.
Niektóre budynki na rynku wtórnym, szczególnie z drewnianym stropami, nie spełniają wymogów dotyczących akustyki - gdy sąsiad podskoczy na drewnianej podłodze, będzie to dobrze słyszalne. Przyjdzie też pamiętać o tym, że starsze budynki często są objęte ochroną konserwatorską. Trzeba się liczyć z tym, że pewne zmiany należy zatwierdzić u konserwatora, a ten może się na nie nie zgodzić.
Poza tym trudno jest dobrze wycenić remont, bo w starym budownictwie czyha na nas wiele niespodzianek.

Dziękuję za rozmowę
Mariusz Feliński
www.gazeta.gda.pl

Źródło: www.gazeta.gda.pl

Kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką

Obecnie większość osób kupujących nieruchomości posługuje się przy zakupie kredytem i sprzedaje swoje nieruchomości przed spłatą całości zobowiązania, stąd też powstał problem właściwego przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką.

Postaram się przedstawić Państwu najbardziej bezpieczną procedurę zakupu takiej nieruchomości. Na początek należy sobie odpowiedzieć na dwa pytania: kiedy mamy do czynienia z taką transakcją oraz co nam grozi w związku z tym, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką.

Kiedy mamy do czynienia z taką transakcją

Z taką transakcją mamy do czynienia wówczas, gdy w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej przez nas nieruchomości wpisana jest hipoteka lub hipoteki. Najczęściej będą to hipoteki na rzecz banku, który sfinansował zakup osobie, od której kupujemy nieruchomość. I na takich hipotekach skupimy się w tym artykule.

Co nam grozi w związku z tym, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką

Przestawiając sytuację jak najprościej, należy stwierdzić, że jeżeli nabędziemy na przykład mieszkanie, które jest obciążone hipoteką, a sprzedający przestanie z różnych względów spłacać swój kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na tym mieszkaniu, bank będzie miał prawo „zapukać do naszych drzwi”, tzn. nastąpi zajęcie nieruchomości i jej sprzedaż przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym w celu zaspokojenia wierzytelności banku. Bez znaczenia będzie fakt, że mieszkanie jest już własnością innej osoby niż ta, która zaciągnęła kredyt. A zatem właściwe przeprowadzenie takiej transakcji jest bardzo ważne. Nie należy wierzyć zapewnieniom sprzedającego, że możemy kupić nieruchomość i nie myśleć o hipotece, gdyż on będzie regularnie spłacał raty, lub że spłaci je za dwa, trzy miesiące. Zawsze należy mieć świadomość, że nawet jeżeli sprzedający nie ma zamiaru nas oszukać, nie jest w stanie przewidzieć różnych życiowych sytuacji, które mogą mu się przydarzyć, a za które my, jako kupujący, nie powinniśmy odpowiadać. Zatem zawsze przy okazji sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić wykreślenie hipoteki będącej zabezpieczeniem kredytu udzielonego poprzedniemu właścicielowi.

Sytuacja rynkowa

Jak już napisałem, większość osób kupujących posługuje się obecnie przy zakupie nieruchomości kredytem i sprzedając tak nabyte nieruchomości, z reguły nie dysponuje wystarczającymi środkami własnymi, aby wcześniej spłacić resztę kredytu i wystawić na sprzedaż nieruchomość już nie obciążoną. Są to po prostu zbyt duże kwoty, a kupujący musi wiedzieć, że wystawianie takich obciążonych nieruchomości na sprzedaż nie świadczy o chęci oszukania kupującego, tylko jest podyktowane dominującym obecnie na rynku sposobem finansowania zakupu nieruchomości, jakim jest kredyt bankowy. Warto więc poznać tajniki takich transakcji chociażby po to, by nie zrezygnować z zakupu atrakcyjnej nieruchomości tylko dlatego, że jest ona obciążona hipoteką.

Przede wszystkim bank

W sytuacji, gdy znaleźliśmy nieruchomość, np. mieszkanie, które nam odpowiada, a jedyny problem jaki istnieje, to obciążenie hipoteką na rzecz banku, który finansował jego zakup, wówczas sprzedający powinien zgłosić chęć sprzedaży nieruchomości w swoim banku. Wówczas bank określi kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, określi też sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zaświadczenie będące podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Musimy mieć bowiem świadomość, że wysokość hipoteki, wysokość zaciągniętego kredytu i aktualne zadłużenie to często trzy różne wartości. Jeżeli właściciel kupił swoje mieszkanie kilka lat temu, zdążył już zapewne spłacić część kredytu, więc kwota jego zadłużenia będzie niższa, ale mogło się też tak zdarzyć, że powinęła mu się noga i nie mógł spłacać kredytu, bank naliczał odsetki dla zaległości przeterminowanych i kwota zadłużenia będzie dużo wyższa niż wysokość kredytu. Zatem ustalenie wysokości zadłużenia i warunków jego spłaty na rzecz banku jest podstawową sprawą, od której należy zacząć procedurę takiej transakcji i bez której dalsze kroki nie są możliwe.

Warunki spłaty zadłużenia w formie zaświadczenia powinien przedstawić sprzedający. W zaświadczeniu tym (obojętnie jak bank nazwie to pismo) powinna się znaleźć aktualna wysokość zadłużenia, prowizje od przedterminowej spłaty (jeżeli takie są przewidziane), termin spłaty (czyli termin, w jakim obowiązują powyższe zasady) oraz rachunek banku, na który powinna nastąpić spłata zadłużenia. Po ustaleniu z bankiem zasad spłaty kredytu wiemy, jaka kwota „zadowoli” bank, aby zwolnił nieruchomość z hipoteki, a o to nam przecież chodzi. Pewien problem z określeniem wysokości zadłużenia będziemy mieć, jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt w walucie obcej, gdyż wysokość jego zadłużenia z reguły zmienia się codziennie, a faktyczną kwotę potrzebną do spłaty kredytu wyznaczy dopiero kurs danej waluty obowiązujący w dniu spłaty. Wówczas prawdopodobnie bank określi aktualne zadłużenie właściciela w walucie kredytu. W takiej sytuacji wysokość zadłużenia i kwotę potrzebną do jego spłaty możemy określić tylko w przybliżeniu, posługując się aktualną tabelą kursu walut danego banku. W takim przypadku transakcję można przeprowadzić na dwa sposoby: zawierając umowę przedwstępną, spłacając kredyt, a następnie po jego spłacie zawierając umowę sprzedaży lub od razu zawierając umowę sprzedaży i określając w niej warunki spłaty kredytu.

Umowa przedwstępna

Jedną z możliwości uregulowania tego problemu jest właściwie sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży, której zadaniem jest związanie stron i jednocześnie umożliwienie im przygotowania się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej poprzez stworzenie więzi zobowiązaniowej pomiędzy nimi. Treścią umowy przedwstępnej jest zatem zobowiązanie do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy właściwej. Zatem w przypadku konieczności wcześniejszej spłaty kredytu umowa ta idealnie nadaje się do rozwiązania problemu. Zasadnicze znaczenie dla stron omawianej umowy ma określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wprawdzie w przepisach kodeksu cywilnego do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej nie zaliczono terminu, w którym ma ona być zawarta, jednak z charakteru tej umowy wynika, że termin ten prawie zawsze powinien być oznaczony, i to najlepiej datą. Datę tę należy uzależnić od terminu podanego przez bank sprzedającego, w którym to terminie bank rozliczy kredyt i wystawi pisemną zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki, którą obciążona jest kupowana przez nas nieruchomość.

Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Pamiętajmy, że umowa przedwstępna powinna być poprzedzona takimi samymi czynnościami sprawdzającymi jak umowa właściwa, zwłaszcza jeżeli towarzyszy jej wypłata pieniędzy. Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, podobnie jak właściwą umowę sprzedaży, można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku, gdy umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić, a jeżeli otrzymał zadatek, może go zatrzymać. Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący, jeżeli wypłacił sprzedającemu zadatek, może żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Natomiast w przypadku gdy umowa jest zawarta w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w przypadku obrotu nieruchomościami w formie aktu notarialnego, jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta, w takim przypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.

Aby właściwie dostosować treść umowy przedwstępnej sprzedaży do naszych potrzeb, należy w niej zaznaczyć, że część ustalonej ceny sprzedaży ma dostać bank sprzedającego jako spłatę kredytu, a reszta trafi do zbywcy, np. w dniu podpisania umowy sprzedaży. Wpłaconą przez nas sprzedającemu kwotę w wysokości jego zadłużenia w banku należy zapisać w umowie jako zadatek. Wówczas w przypadku, gdyby sprzedający wycofał się z transakcji, będziemy mogli żądać wypłaty podwójnej wysokości tej kwoty.

W przypadku kredytu walutowego w dniu podpisania umowy musimy poprosić w banku, aby przeliczono nam podaną w zaświadczeniu kwotę zadłużenia w walucie obcej według kursu banku z tego dnia, gdyż inaczej nie będziemy w stanie określić wysokości zadłużenia w danym dniu. Po podpisaniu umowy wypłacamy kwotę zadłużenia właściciela, która służy jako spłata kredytu. W związku ze spłatą kredytu bank wystawia właścicielowi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W niektórych bankach ta procedura odbywa się niemal natychmiast, zwłaszcza jeżeli dzień spłaty został dokładnie ustalony z bankiem; w innych bankach trwa to kilka dni.

Wystawioną przez bank zgodę wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy sprzedaży składamy u notariusza. Na tej podstawie notariusz przygotuje umowę sprzedaży, w której oprócz wniosku do sądu o wpisanie nas jako nowych właścicieli zawrze także oparty o pisemną zgodę banku wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki. Pamiętajmy, że od wniosku o wykreślenie każdej hipoteki (czasami może być ich więcej niż jedna) notariusz pobierze za sąd opłatę sądową w kwocie 100 zł, która w zasadzie nie powinna obciążyć kupującego (podobnie jak wszystkie inne opłaty pobierane przy akcie notarialnym) tylko sprzedającego, gdyż jest to w zasadzie jego koszt.

Właściwie przygotowana umowa sprzedaży

Zawarcie najpierw umowy przedwstępnej jest, moim zdaniem, bardziej bezpiecznym rozwiązaniem dla kupującego, gdyż zawarcie umowy sprzedaży następuje już w chwili, gdy kredyt jest spłacony, a my dysponujemy zgodą banku na wykreślenie hipoteki, a więc mamy pewność zwolnienia nieruchomości z obciążenia. Natomiast w przypadku, gdyby procedura zakończyła się fiaskiem z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, mamy gwarancję w postaci zadatku. Jednak ten sposób kupna nieruchomości obciążonej hipoteką nie zawsze jest możliwy. Nie będzie raczej możliwy wówczas, gdy kupujący przy zakupie również posługuje się kredytem bankowym, co przecież obecnie jest regułą. Banki bowiem finansując nabycie nieruchomości z kredytu, nie wypłacają pieniędzy przed zawarciem umowy sprzedaży. Zatem biorąc kredyt, nie dostaniemy pieniędzy od naszego banku na spłatę kredytu sprzedającego w innym banku tylko na podstawie umowy przedwstępnej, nawet jeżeli będzie ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Jednak zaznaczam, że to jest moja opinia wynikająca ze znanej mi praktyki banków i stosowanych w nich procedur, więc zawsze warto zapytać w banku o możliwość takiej wypłaty kredytu.

W większości przypadków gdy finansujemy zakup nieruchomości z kredytu będziemy musieli zawrzeć umowę sprzedaży przed wystawieniem przez bank sprzedającego zgody na wykreślenie kredytu. Jednak nie jest to problem nie do rozwiązania. Należy wówczas w akcie notarialnym umowy sprzedaży określić zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez bank sprzedającego, że część pieniędzy z naszego kredytu ma zostać przelana bezpośrednio na rachunek bankowy banku sprzedającego (podany w zaświadczeniu) w celu spłaty kredytu, a dopiero reszta kwoty ma zostać przelana na rachunek sprzedającego. Sprawa będzie trochę bardziej skomplikowana, gdy sprzedający brał kredyt w walucie obcej, gdyż wówczas zaświadczenie opiewać będzie na kwotę wyrażoną w tej walucie, która jak już pisałem będzie się różnić z dnia na dzień. Wówczas, jeżeli wiemy, że nasz bank jest gotów wypłacić środki w dniu podpisania umowy sprzedaży, poprośmy, aby w tym dniu bank sprzedającego wystawił nam dodatkowe zaświadczenie z przeliczoną kwotą zadłużenia według kursu banku na ten dzień i na tej podstawie dokonajmy stosownych zapisów w akcie notarialnym. Po zawarciu umowy sprzedaży nasz bank dokona przelewu środków na dwa rachunki: rachunek banku wskazany w zaświadczeniu w celu spłaty zadłużenia sprzedającego oraz na konto sprzedającego nadwyżki, czyli różnicy między ustaloną ceną sprzedaży a kwotą zadłużenia. Bank sprzedającego zaś w wyniku spłaty zadłużenia rozliczy kredyt i wystawi zgodę do wykreślenia hipoteki. Zgodę tę wraz ze stosownym wnioskiem należy złożyć w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą dla sprzedawanej nieruchomości.

Warto jeszcze omówić dwa inne sposoby kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, które pozostawiłem na koniec, gdyż nie są one zbyt często stosowane:

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość

Jeżeli sprzedający jest właścicielem innej nieruchomości poza sprzedawaną, oprócz spłaty kredytu istnieje jeszcze inna warta rozważenia możliwość zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z obciążenia hipoteką. Możliwość tę daje przeniesienie hipoteki ze sprzedanej nieruchomości na inną nieruchomość i w zasadzie nie musi być to nieruchomość sprzedającego, ale z reguły w praktyce tak jest. Zatem jeżeli bank uzna, że inna nieruchomość może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu sprzedającego, a połączone będzie to najczęściej z koniecznością wyceny tej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wówczas sprzedający dokona ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości, a bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki ze sprzedawanej nieruchomości. Ten sposób zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z hipoteki nie jest zbyt często stosowany, gdyż kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów dla sprzedającego nie jest już wcale taki atrakcyjny, aby przenosić go na inną nieruchomość i ponosić koszty z tym związane. Większość sprzedających będzie więc dążyć do spłaty kredytu, a nie do jego przeniesienia. Sprzedający, nawet jeżeli zamierzają kupić następną nieruchomość, będą woleli zaciągnąć nowy kredyt, zwłaszcza że w większości wypadków będzie on korzystniejszy dla nich niż ten, który udało im się uzyskać kilka lat temu. Niemniej warto rozważyć i ten sposób.

Przejęcie długu

Istnieje też możliwość przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Wówczas kupujący praktycznie kontynuuje spłacanie tego samego kredytu, ale pod względem formalnym jest to po prostu zaciągniecie kredytu przez kupującego. Musi on przejść te same procedury w danym banku, jakie przechodzi każdy inny kredytobiorca. Również w tym wypadku bank określi jego zdolność kredytową i również może odmówić kredytowania. Nie jest to sposób rozwiązania omawianego problemu dość często stosowany, gdyż tak jak w powyższej sytuacji, kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów nie jest już wcale taki atrakcyjny dla sprzedającego, aby przejmować jego warunki. Ponadto ze względu na szybki wzrost cen nieruchomości często okazuje się, że jest to kredyt w zbyt małej kwocie, aby satysfakcjonował kupującego.

Niestety kupno nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest procedurą łatwą i wymaga sporej wiedzy, ale przede wszystkim doświadczenia. Warto więc przy tego typu transakcjach korzystać z usług fachowców. Ponieważ jest to transakcja coraz bardziej powszechna, nie jest ona obca notariuszom i pośrednikom, zatem na ich pomoc i doświadczenie zawsze można liczyć. Procedura ta i wymogi takiej transakcji nie są też obce większości banków, choć tutaj niestety bardzo często trzeba się uzbroić w cierpliwość, zwłaszcza w stosunku do banku, który kredytuje w takiej transakcji kupującego. Niestety z moich doświadczeń wynika, że pracownicy „pierwszego kontaktu” w banku mają często małe pojęcie o przeprowadzaniu takich transakcji, a hierarchiczność decyzji w bankach i konieczność stosowania mało elastycznych procedur nie sprzyja szybkości i bezpieczeństwu takich transakcji. Zatem moim zdaniem banki są w takich transakcjach najsłabszym ogniwem, ale w związku z coraz większą liczbą tych transakcji na pewno również one usprawnią ich obsługę.

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości

Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości" 11/2007

2007.05.31

Inwestowanie w nieruchomości wciąż opłacalne

Na inwestycjach mieszkaniowych cały czas można zarobić – tego zdania jest ponad połowa (53 proc.) osób, które wzięły udział w sondzie przeprowadzonej przez portal KRN.pl. Mniej, bo 37 proc. respondentów, na pytanie o to, czy inwestowanie w mieszkania jest w dalszym ciągu opłacalne, odpowiedziało przecząco.

Dość liczne jest grono osób, które nie miały sprecyzowanego zdania na ten temat – blisko 10 proc. wszystkich, którzy wzięli udział w badaniu. Nie powinno to jednak dziwić – jednoznaczną odpowiedź na stawiane w sondzie pytanie można udzielić jedynie po przeprowadzeniu gruntownej analizy cen i kosztów bądź znając kwestię z autopsji, czyli prowadząc takie inwestycje. A tymczasem większość z nas, wydając tego typu sądy, kieruje się częściowo emocjonalnym przekonaniem, wytworzonym na podstawie przeczytanych artykułów, analiz czy wiadomości. Zatem fakt, że ponad połowa uczestników badania uznała inwestowanie w nieruchomości za opłacalne, nie oznacza jednoznacznie, że tak w istocie jest. Świadczy jedynie o tym, że obecnie większość z nas, mając środki finansowe do ulokowania, być może wybrałaby właśnie ten rodzaj inwestycji.

Źródło: KRN.pl

Sytuacja na rynku po znowelizowaniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

31 lipca weszła w życie znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwia ona przekształcanie mieszkań lokatorskich w spółdzielcze-własnościowe lub hipoteczne za nominalną wartość pozostałego do spłaty kredytu. W większości przypadków będą to kwoty rzędu kilkuset złotych. Czy taka zmiana zasady wykupu mieszkań na własność spowoduje gwałtowne zachwianie rynku?

Na pierwszy rzut oka wydawać się może, że ceny mieszkań – w pierwszej kolejności na rynku wtórnym, a nieco później również na pierwotnym – powinny gwałtownie spaść. Kilkaset tysięcy lokatorów, którzy do tej pory mieli prawo do „powietrza wewnątrz ścian", nagle stanie się pełnoprawnymi właścicielami swoich mieszkań. Gdyby przynajmniej połowa z tych mieszkań stała się jednocześnie częścią aktywnego rynku, skutek cenowy na pewno byłby znaczny.

Tak się jednak najprawdopodobniej w ciągu najbliższych 7 – 10 lat nie stanie. W większości mieszkań tego typu lokatorzy są ci sami od dnia pierwszego zasiedlenia. Dla przeważającej części z nich jest to jedyne mieszkanie. Niewielka zatem szansa, żeby znaczna liczba tych lokali zaraz po przekształceniu we własność hipoteczną trafiła na rynek. Oczywiście niektórzy świeżo upieczeni właściciele będą chcieli swoją własność sprzedać, co spowoduje wzrost podaży, ale zostanie on w dużym stopniu zrównoważony przez jednoczesny wzrost popytu wywołany koniecznością kupna przez tych samych ludzi nowego mieszkania.

W pierwszych kilku latach obowiązywania znowelizowanego prawa jego skutek rynkowy będzie więc niewielki i w większym stopniu wpłynie na zróżnicowanie cen w różnych segmentach rynku niż na ich spadek w pełnym zakresie.

Bardziej globalne efekty będą możliwe do zaobserwowania po około 10 latach, kiedy – mówiąc wprost – duża część dotychczasowych właścicieli umrze, a mieszkania staną się własnością ich spadkobierców. Wtedy najprawdopodobniej do sprzedaży trafi znaczna ich liczba, a jednocześnie duży już wzrost podaży nie będzie w porównywalnym stopniu zamortyzowany przez popyt, gdyż dla sprzedających mieszkanie to stanowić będzie wartość wyłącznie inwestycyjną – po sprzedaży wciąż będą mieli swoje dotychczasowe mieszkanie.

Taka sytuacja bez wątpienia spowoduje spadek cen nieruchomości, ale również większe rozwarstwienie rynku. Stan większości tych mieszkań, który już dziś można nazwać generalnie nieluksusowym, za 10 lat będzie jeszcze gorszy. Niektóre budynki mogą nawet zostać zburzone – przypomnieć warto, że dla większości bloków z tzw. wielkiej płyty czas użytkowania został określony na 25 do 30 lat. W momencie sprzedaży będą więc stanowiły, z jednej strony, mniejszą wartość rynkową niż chociażby te, które powstają dziś. Z drugiej strony, będą i tak łakomym kąskiem dla osób, które chcą kupić pierwsze własne mieszkanie i dla których jego stan nie będzie miał decydującego znaczenia, oraz dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Ceny takich niemłodych już lokali będą zdecydowanie niższe niż teraz.

Drugą grupę stanowić będą lokale nowe. Spadek cen tych mieszkań będzie wymuszony przez ogólną tendencję na rynku i dużą konkurencję lokali starszych, a także przez rozwinięcie tendencji już zauważalnej na rynku, polegającej na rezygnacji z mieszkań na rzecz domów. Najbardziej ucierpią na tym developerzy - już teraz widać, że kupno, a zwłaszcza budowa domu jest znacznie tańsza niż kupno takiej samej wielkości mieszkania. Za kilka lat upowszechni się budowanie domu nie najpopularniejszym teraz systemem gospodarczym, ale przez zlecanie budowy inwestorowi zastępczemu, który przeprowadzi wszystkie formalności, zatrudni wykonawcę i zadba o terminowość wykonania. Zadaniem przyszłego właściciela będzie jedynie terminowe przelewanie transz, dzięki czemu zmniejszy się wpływ dwóch czynników, które teraz najbardziej zniechęcają do budowy – formalności i konieczności poświęcenia wolnego czasu na pilnowanie budowy.

Wszystko to spowoduje, że ceny mieszkań zaczną spadać. Nie nastąpi to jednak – w skali makro – wcześniej niż za 5 lat. Wtedy też dopiero będzie zauważalny znaczny napływ na rynek mieszkań przekształconych z lokatorskich w hipoteczne lub spółdzielcze-własnościowe.

Niestety, wiele osób czeka na efekt spadkowy w krótkim czasie po wejściu nowelizacji w życie. Niektórzy w oczekiwaniu na ten spadek odłożyli „na później" decyzję o zakupie mieszkania. Może to przynieść efekt odwrotny od oczekiwanego – kiedy okaże się, że ceny jednak nie spadają, na nowo podejmowane będą decyzje o zakupie. I popyt, który mógłby się rozłożyć na wiele miesięcy, zostanie „ściśnięty", co może skutkować powrotem znacznych wzrostów cen.

Jeśli zatem kupno mieszkania nie jest spowodowane potrzebą inwestycyjną, a mieszkaniową, nie warto odkładać go ze względu na nowelizację.

Źródło: eNieruchomosci.pl