Jakie obowiązki wiążą się ze sprzedażą nieruchomości

Sprzedaż prawa do nieruchomości rodzi konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jego stawka wynosi 19 proc. Konieczne będzie również złożenie zeznania podatkowego.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów podlegających opodatkowaniu jest odpłatne zbycie:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- innych rzeczy,

Jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

PRZYKŁAD:

SPRZEDAŻ PRAWA DO DAROWANYCH DZIAŁEK

W 1997 roku matka nabyła w imieniu i na rzecz swego małoletniego syna w drodze darowizny na współwłasność działki. W 2002 roku na podstawie postanowienia sądu część działek przyznana została dotychczasowym współwłaścicielom do użytkowania na własność oraz na współwłasność. W 2007 roku jedna z działek zabudowana nieruchomością nabyta w drodze zniesienia współwłasności (w 2005 roku) została sprzedana przez współwłaściciela. Zdaniem podatniczki sprzedaż działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.



Zniesienie współwłasności w 2005 roku spowodowało powstanie nowego stanu prawnego, który oznaczał podział działek gruntu między wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli i ustanowienie prawa odrębnych własności. Ponieważ sprzedawana działka powstała z podziału działek gruntu, które podatnik nabył wcześniej w drodze darowizny na współwłasność i posiadał w nich udział, to w tym przypadku nabycie nastąpiło wyłącznie na podstawie darowizny i z tego powodu przychód uzyskany ze sprzedaży w 2007 roku tej działki gruntu nabytej przez podatnika na współwłasność zwolniony jest od podatku dochodowego.

Ważny moment sprzedaży

Przy transakcjach sprzedaży praw majątkowych związanych z nieruchomościami warto zwrócić uwagę na czas, po jakim prawo to jest zbywane. Od upływu tego czasu zależy bowiem, czy będzie trzeba płacić podatek dochodowy czy nie. Podatek od zbycia prawa majątkowego związanego z nieruchomościami będzie trzeba zapłacić w sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat licząc od momentu nabycia tego prawa.

Na ten aspekt zwrócił uwagę NSA w wyroku z 20 kwietnia 2001 r. (sygn. akt III SA 2981/99; niepublikowany), w którym sąd podkreślił, że przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu pięcioletni okres od nabycia, w którym dochód ze sprzedaży jest obciążony podatkiem, liczy się od uzyskania tego prawa, a nie od nabycia własności nieruchomości.

Warto w tym miejscu przytoczyć jeszcze jeden wyrok, tym razem WSA w Łodzi z 31 marca 2005 r. (sygn. akt I SA/Łd 1956/03; niepublikowany), w którym sąd wy- jaśnił, że jeżeli przedmiotem nabycia był udział w nieruchomości, a przedmiotem sprzedaży - nieruchomość, to wobec braku tożsamości przedmiotu sprzedaży przychód z tej sprzedaży nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prawa w działalności

Wskazane zasady opodatkowania sprzedaży praw związanych z nieruchomościami nie będą miały zastosowania przy każdej takiej transakcji. Przepisów tych nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

- na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,

- w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

- składników majątku, wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat.



PRZYKŁAD:

ZBYCIE PRAWA DO LOKALU W DRODZE CESJI

W 2005 roku została zawarta umowa ze spółką prowadzącą działalność w dziedzinie budownictwa i sprzedaży nieruchomości o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego. Spółka zobowiązała się do wybudowania nieruchomości - budynku wielorodzinnego, mieszkalnego - i do sprzedaży podatnikowi jednego lokalu. Podatnik zamierza zbyć prawo do lokalu wynikające z podpisanej umowy (dokonać cesji praw) jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu, po cenie wyższej niż cena zapłacona według umowy. Podatnik nie wie, czy zbycie prawa do lokalu przed 1 stycznia 2007 r. w drodze cesji będzie podstawą do opodatkowania PIT. Podatnik uważa, że nie powinien odprowadzać podatku z tego tytułu. Zgodnie z art. 18 ustawy o PIT za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Katalog ten jest więc katalogiem otwartym, do którego należy zaliczyć również przychód, który zostanie osiągnięty przez podatnika z tytułu przeniesienia uprawnień wynikających z zawartej umowy. Dochodem będzie w tym przypadku nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej i należy go wykazać w zeznaniu podatkowym rocznym składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpi cesja praw.

Problemy związane ze sprzedażą praw majątkowych wielokrotnie rozstrzygały sądy administracyjne. Przykładowo w wyroku NSA z 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt I SA/Łd 1062/01; niepublikowany) wskazano, że skoro źródło przychodów związane m.in. ze zbyciem praw majątkowych obejmuje tylko taką sprzedaż nieruchomości, która nie nastąpiła w wykonywaniu przez podatnika działalności gospodarczej, to opodatkowanie dochodu uzyskanego z tego źródła nie może być uznane za opodatkowanie działalności zarobkowej.

W innym wyroku, tym razem z 30 października 2001 r. (sygn. akt SA/Sz 981/00; niepublikowany), NSA stwierdził, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości, będącej składnikiem majątku firmy, służący do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest przychodem z tej działalności - a zatem stanowi on przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i jako taki podlega opodatkowaniu, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od nabycia tej nieruchomości.

Ustawa o PIT przewiduje jednak, że przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W tej kwestii też wypowiedział się sąd. W wyroku z 22 listopada 2001 r. (sygn. akt III SA 2829/00; niepublikowany) NSA tłumaczył, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości będącej składnikiem majątku spółki nie jest przychodem z działalności spółki i stanowi przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jako taki podlega opodatkowaniu.

Podatek do zapłaty

Od 1 stycznia 2007 r. zasadniczej zmianie uległy przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych. Jednak przy sprzedaży praw nabytych przed 1 stycznia 2007 r., a więc przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o PIT, nadal stosuje się regulacje obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

Obecnie od dochodu z odpłatnego zbycia praw związanych z nieruchomościami podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych praw.



PRZYKŁAD:

SPRZEDAŻ PRAWA DO ZAWARCIA UMOWY

W 2005 roku podatnik podpisał umowę przyrzeczenia sprzedaży lokalu z firmą. Spółka zobowiązała się zawrzeć z podatnikiem umowę sprzedaży po cenie uzgodnionej w 2005 roku, podatnik zobowiązał się wpłacić cenę zakupu pomiędzy grudniem 2005 r. a listopadem 2006 r. Akt notarialny ma zostać zawarty po zakończeniu budowy lokalu, tj. do grudnia 2007 r. Czy sprzedaż prawa do zawarcia umowy sprzedaży będzie traktowana jako odpłatne zbycie innych rzeczy?

Umowa przyrzeczenia nie jest umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego, zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

Źródłem przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu PIT, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast za źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych uznaje się kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych oraz odpłatne zbycie innych rzeczy.

W omawianym przykładzie przedmiotem sprzedaży ma być prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej, które w świetle doktryny prawa cywilnego nie jest rzeczą, nie zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych, co nie kwalifikuje go jako prawa majątkowego lub rzeczy będących źródłem przychodów w rozumieniu ustawy o PIT.

Co ważne, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie prawa. Dochodu z odpłatnego zbycia praw nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Koszty związane ze sprzedażą praw do nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

19 proc. dochodu wynosi od 1 stycznia 2007 r. PIT przy sprzedaży praw majątkowych związanych z nieruchomościami



Ważne!

Za przychód z praw majątkowych uważa się także przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw

STOSOWANIE STARYCH I NOWYCH PRZEPISÓW

Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

EWA MATYSZEWSKA

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

źródło: http://ksiegowosc.infor.pl/temat-dnia/57821/Jakie-obowiazki-wiaza-sie-ze-sprzedaza-nieruchomosci,4,Jakie-obowiazki-wiaza-sie-ze-sprzedaza-nieruchomosci.html

Mieszkanie dla studenta

Początek nowego roku akademickiego coraz bliżej. Oznacza to, że setki tysięcy studentów będą szukać lokum na najbliższych kilka miesięcy. Jak zabrać się do poszukiwań? Nasz poradnik może rozwiać nieco wątpliwości.

Zaczyna się właśnie najgorętszy w roku okres na rynku wynajmu mieszkań. Atrakcyjne oferty znikają jak świeże bułeczki. Rosnący popyt na mieszkania, w połączeniu z ich stosunkowo stabilną podażą powodują niejednokrotnie wzrosty cen wynajmu w porównaniu do "spokojniejszych" okresów w roku. Dlatego warto lokum wybrać dobrze, tak żeby nie trzeba było zmieniać go po paru miesiącach, bądź co gorsza w trakcie sesji.

Teoretycznie wybór jest dość spory (akademiki, stancje, mieszkania studenckie, wynajem mieszkania samodzielny lub wspólnie ze znajomymi), ale wybór nie jest prosty, a czas goni.

Akademik

Mieszkanie w akademiku jest najtańszym lokum, jakie znajdują się w ofercie dla studentów. Jednak nie jest dostępne dla wszystkich. Głównym kryterium przyznania miejsca w akademiku są zarobki w rodzinie studenta. Aby mieć większe szanse na akademik, należy jak najwcześniej złożyć podanie na uczelni.

Jeśli dostaniemy odmowną decyzję, nie oznacza to, że już wszystko stracone. Trzeba się od niej odwołać. Często studenci "dla zabezpieczenia" składają podanie o miejsce w akademiku, z którego potem rezygnują. Wtedy mamy szansę w drugim naborze na przełomie września/października.

Mieszkanie w akademiku ma swoje plusy i minusy. Do pierwszych należy bez wątpienia zaliczyć łatwą i szybką integrację z innymi studentami. Akademiki w obecnych czasach niewiele przypominają te z opowieści starszego rodzeństwa jeszcze sprzed dziesięciu lat. Coraz więcej akademików może pochwalić się naprawdę wysokim standardem wykończenia, od łazienek przydzielonych do 1-2 pokoi, przyjemnym wykończeniem komfortowymi meblami, po basen, saunę, siłownię, pomieszczenie na rowery, stoły bilardowe, szerokopasmowy internet w każdym pokoju.

Jednym z głównych minusów akademika jest to, że możesz dostać przydział do mieszkania w pokoju z kompletnie nieznanymi sobie osobami. Innym minusem może być problem ze znalezieniem spokojnego miejsca do nauki. Może nie będzie to stanowiło problemu na początku semestru, ale kiedy zacznie się już sesja i kolokwia, a inni nadal będą się bawić, może to się okazać dużym kłopotem.

Koszty, jakie poniesiesz mieszkając w akademiku, powinny być rekompensatą tych niedogodności. Ceny za akademiki w całej Polsce są w miarę wyrównane. Największe różnice wynikają ze standardu wykończenia akademika i warunków, jakie oferuje swoim mieszkańcom. Średni ceny przedstawiają się następująco:

• Pokój 1-osobowy – średnio od 350 do 450 PLN miesięcznie
• Pokój 2-osobowy – średnio od 270 do 380 PLN miesięcznie
• Pokój 3 – osobowy – średnio od 250 do 350 PLN miesięcznie

Żeby dostać miejsce w akademiku, należy się spieszyć. Na początku września większość miejsc jest już rozdysponowana.

Stancja

Dość popularną i jedną z tańszych form mieszkania w trakcie studiów jest wynajem pokoju w mieszkaniu studenckim lub wynajem stancji. Stancje najczęściej prowadzą starsze osoby, które w swoim mieszkaniu wynajmują jeden lub dwa pokoje studentom. Decydując się na takie rozwiązanie musisz pamiętać, że ten typ lokum rządzi się zupełnie innymi prawami. Jeśli Twoi znajomi odwiedzają Cię niemal codziennie i przesiadują do godzin porannych prowadząc zażarte dyskusje, powinieneś zdecydować się na pokój w mieszkaniu studenckim, nie na stancję.

Koszty takiego lokum są nieco wyższe w porównaniu z akademikiem. Najbardziej po kieszeni uderzy nas wynajem stancji w Krakowie i Warszawie. Jest to związane zarówno z popularnością tej formy wynajmu, jak i z cenami nieruchomości na tych rynkach.

Koszt wynajmu pokoju w największych polskich miastach. Źródło Szybko.pl

	VII	VIII
WROCŁAW	465	473
KRAKÓW	465	531
WARSZAWA	550	596
GDAŃSK	448	498
POZNAŃ	403	438
KATOWICE	358	329

Z najniższym czynszem mamy do czynienia w Katowicach – średnio 329 PLN i w Poznaniu - 438 PLN.

Ofert stancji i pokoi w mieszkaniach studenckich najlepiej jest szukać w serwisach internetowych (e-stancja.pl, Szybko.pl, twojastancja.pl). Tam znajdziemy ich najwięcej i najbardziej aktualne. Rotacja ofert na tym rynku jest bardzo duża.

Jeśli chodzi o pośrednictwo w wynajmie pokoi lub stancji, to agencje nieruchomości raczej niechętnie się tym zajmują. W tym przypadku lepiej będzie zwrócić się do organizacji studenckiej zajmującej się pośrednictwem w wynajmie pokoi. Działają one na trochę innej zasadzie niż agencje nieruchomości. Bezpłatnie lub za opłatą (najczęściej w wysokości ok. 100 – 300 zł) udostępniają kontakty do osób, które zgłosiły im swoje nieruchomości na wynajem. Poza tą opłatą, biuro nie pobiera już żadnych prowizji od ewentualnie podpisanej umowy. Warto jednak rozejrzeć się też samodzielnie, gdyż wiele osób zamieszcza takie oferty prywatnie.

Wynajem mieszkania

Jeśli posiadasz większy budżet, warto rozejrzeć się za wynajmem całego mieszkania. Jako że nielicznych tylko stać na samodzielny wynajem np. kawalerki, najpopularniejszą formą jest wynajem z grupą znajomych, mieszkania 2, 3- pokojowego. Oczywiście w takim mieszkaniu nie będzie mogło mieszkać 6 osób, ale już przy 3, 4 lokatorach koszty wynajęcia takiego mieszkania mogą stanowić ciekawą i całkiem realną alternatywę dla wynajmowania pokoju, bądź miejsca w akademiku.

Podobnie jak w przypadku stancji, najwięcej ogłoszeń o wynajmie mieszkań odnajdziemy w serwisach internetowych. Jednak w przypadku wynajmu możemy również przejrzeć ogłoszenia w prasie. Ta forma robi się jednak coraz mniej popularna, choćby z tego względu, że ogłoszenia szybko tracą aktualność, a nadal są drukowane.

Jeśli szukasz pomocy fachowca przy poszukiwaniu mieszkania do wynajęcia lub nie masz czasu na przeglądanie ogłoszeń i dzwonienie do właścicieli mieszkań, warto zastanowić się nad zwróceniem się do agencji nieruchomości ze zleceniem znalezienia mieszkania. Obecnie, w gazetach, coraz trudniej trafić na ofertę zamieszczoną bezpośrednio przez właściciela. Poszukując mieszkania do wynajęcia w naszym budżecie musimy uwzględnić ewentualną prowizję dla agenta. Opłata pobierana jest w momencie finalizowania umowy najmu i wynosi zazwyczaj połowę wartości miesięcznego czynszu zawartego w umowie.

Jeśli chodzi o agencje nieruchomości, polecałbym te największe i najbardziej sprawdzone. W nich spotkasz się z najbardziej rzetelną obsługą i z najpewniejszymi ofertami.

Na rynku działają również "niby agencje", które za udostępnienie danych kontaktowych do właściciela nieruchomości pobierają jednorazową opłatę w wysokości kilkuset złotych. Tak naprawdę nie są to agencje nieruchomości, a jedynie firmy na prawach działalności gospodarczej, dlatego mogą pobierać opłaty za udostępnianie danych.

Średnie ceny wynajmu mieszkań w lipcu i sierpniu 2007. Źródło Szybko.pl

	WARSZAWA	KRAKÓW	WROCŁAW	GDAŃSK	POZNAŃ	KATOWICE
1-POKOJOWE	1 173	1 005	1 044	900	896	867
2-POKOJOWE	1 649	1 530	1 658	1 365	1 245	1 131
3-POKOJOWE	2 485	1 806	2 272	1 986	1 697	1 392
4-POKOJOWE	3 745	2 538	2 700		1 962	2 092

Średnie ceny wynajmu w Polsce są bardzo zróżnicowane. Najwięcej za wynajem mieszkania zapłacimy w Warszawie i we Wrocławiu. Średnie ceny zaczynają się tam od ok. 1100 złotych miesięcznie za jednopokojowe mieszkanie, kończą natomiast na ok. 2700 za 4-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu i aż 1000 złotych więcej w przypadku Warszawy.

Nie należy jednak zapominać, że są to średnie ceny. Jeśli zagłębimy się w ogłoszenia od razu będzie można zauważyć, że mieszkania w śródmieściach i "modnych dzielnicach" są dużo droższe niż w pozostałych. Również standard mieszkania ma tutaj duży wpływ na cenę wynajmu. Miejsce postojowe w hali garażowej będzie nas kosztowało dodatkowo ok. 150 zł miesięcznie. Cenę podbije również wyposażenie mieszkania.

Na co zwrócić uwagę

Najważniejszą kwestią jest umowa najmu. Jeśli zdecydujesz się na pominięcie agencji w wynajmie mieszkania, należy o niej bezwzględnie pamiętać. Zabezpiecza ona prawa najemcy i właściciela lokalu, określa jasno warunki najmu i użytkowania lokalu. Gotowe wzory umów najmu możemy odnaleźć w internecie.

Pamiętaj, aby w tej umowie zawrzeć wszystkie informacje osobowe. Powinna ona również zawierać opis stanu faktycznego/technicznego nieruchomości, jej metraż itp. Niesłychanie istotne są dane właściciela. Ważne jest, aby osobą z którą będziemy podpisywać umowę bądź osoba wynajmująca posiadała pisemne, notarialne upoważnienie do reprezentowania właściciela. Możemy się zabezpieczyć prosząc o akt notarialny mieszkania, aby potwierdzić tożsamość właściciela mieszkania.

W umowie musi się również znaleźć dokładnie określona kwota czynszu, terminy płatności oraz dokładnie opisana kwestia opłat tzw. "licznikowych" oraz kucji za mieszkanie.

Kaucja jest zabezpieczeniem dla właściciela mieszkania na pokrycie ewentualnych szkód wyrządzonych przez lokatorów. Najczęściej równa się ona wysokości czynszu za okres jednego miesiąca. Jeśli jednak mieszkanie ma wysoki standard wykończenia, właściciel może zażądać wyższej kaucji. Jest to oczywiście kwota zwrotna. Jeżeli po zakończeniu okresu najmu, podczas zdawania mieszkania wszystkie należności będą uregulowane i właściciel nie stwierdzi żadnych szkód, otrzymamy z powrotem całą kaucję.

Jeśli wynajmujemy takie mieszkanie w kilka osób bardzo ważne jest, aby wszystkie zostały wymienione w umowie jako najemcy, i wszystkie podpisały umowę najmu. To uchroni nas np. przed koniecznością płacenia za szkody, które wyrządził ktoś inny.

Oprócz umowy powinniśmy podpisać również "protokół zdawczo-odbiorczy" mieszkania. Zostanie w nim spisane wyposażenie oraz stan techniczny mieszkania wraz ze wszystkimi licznikami. Właśnie głownie na podstawie tego protokołu będziemy mogli na koniec najmu otrzymać z powrotem całą kaucję.

Oprócz kwestii formalnych zwróć również uwagę na dojazd na uczelnie, do pracy, czy też to centrum miasta. Nawet, jeśli mieszkanie ma bardzo atrakcyjną cenę, ale dojazd na zajęcia będzie Ci zajmował 1,5 godziny w jedną stronę, należy bardzo poważnie zastanowić się nad takim mieszkaniem.

Jak szukać mieszkania w internecie

Najlepszym miejscem na poszukiwania mieszkania bądź stancji do wynajęcia są internetowe serwisy nieruchomości. Znajdziesz tam najświeższe oferty i dużo lepiej opisane niż np. w gazecie codziennej. Obecnie wszystkie główne serwisy nieruchomości umożliwiają wprowadzenie bardzo dokładnego opisu nieruchomości, dodawanie zdjęć, dzięki którym bez potrzeby oglądania mieszkania możesz wstępnie zdecydować czy jesteś nim zainteresowany czy też nie.

Poszukiwania mieszkania można rozpocząć już za pomocą wyszukiwarki internetowej. Ogłoszenia zamieszczanie w serwisie internetowym są indeksowane przez wyszukiwarkę, dzięki czemu po wpisaniu do niej frazy, np. "mieszkanie do wynajęcia Poznań Śródmieście" wśród wyników wyszukiwania odnajdziemy ogłoszenia o wynajmie mieszań.

Jeśli chodzi natomiast o wyszukiwanie bezpośrednio już w serwisie, to jest ono niezwykle proste. Wystarczy wybrać dział jaki nas interesuje, wprowadzić kryteria (zakres ceny jaka chcemy płacić miesięcznie, dzielnice, rodzaj nieruchomości).

Główne serwisy nieruchomości:

• http://szybko.pl/
• http://nieruchomosci.onet.pl/
• http://oferty.net/
• http://www.gratka.pl/

Michał Wilczyński

Treść dostarcza

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

W związku z obowiązkiem dostosowania polskiego prawodawstwa do prawodawstwa unijnego, w szczególności do zapisów Traktatu Akcesyjnego, znowelizowana została ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 167 poz. 1758 z późn. zm.).

Znowelizowana ustawa wprowadziła obiektywne, stabilne i przejrzyste kryteria wydawania zezwoleń na nabywanie nieruchomości, udziałów lub akcji przez cudzoziemców. Jej zakres obejmuje wyłącznie nabycie przez cudzoziemca prawa własności i użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a także nabycie drugiego domu tj. nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca (art.1 ust. 4 i 5 ustawy). Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali.

Cudzoziemiec może nabywać w Polsce nieruchomości: gruntowe, budynki i lokale. Przepisy ustawy nie mają zastosowania przy czynnościach prawnych, które nie przenoszą własności nieruchomości, ustanawiających ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomościach (np. użytkowanie, zastaw, hipoteka, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), a także umów o charakterze zobowiązaniowym, takich jak dzierżawa i najem oraz umów przedwstępnych.

Kto jest cudzoziemcem

W rozumieniu ustawy cudzoziemcem jest:

1) osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,
2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
3) nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w punkcie 1) lub 2), mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
4) osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w punktach 1), 2) i 3).

Spółka handlowa uważana jest za kontrolowaną, jeżeli cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 lit. b) lub c), lub e) ustawy z dnia 15 września 2000 roku, Kodeks spółek handlowych.

Generalna zasada stanowi, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, jednakże zgodnie z art. 8 ust. 2, 2a i 2b ustawy, cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego zwolnieni są z uzyskania zezwolenia, z wyjątkiem nabycia:

- nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,
- drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,

Wskazane terminy zostały skrócone w następujących przypadkach:

1) nabycia nieruchomości rolnej, jeżeli przez wskazany poniżej okres cudzoziemiec osobiście prowadził na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwał na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

a) po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną (dotyczy nieruchomości położonych w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim,
b) po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną (dotyczy nieruchomości położonych w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim)

2) nabycia drugiego domu - jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.

Obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do wyżej wymienionych okresów dzierżawy zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zezwolenie

Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (obecnie Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji), jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw ten wyrażany jest w formie postanowienia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, przedłuża termin na jego wniesienie do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

W przypadku nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia, nabycie to jest nieważne.

Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczypospolitą Polską

Wymóg uzyskania zezwolenia nie obejmuje przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym lub gdy spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, na której nabycie nie musiała uzyskać zezwolenia. Dotyczy to - z wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha - następujących przypadków:

- nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali,
- nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
- nabycia przez spółkę, na jej cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych na obszarach miejskich, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha.

Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcania spółki oraz do nabywania nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego (art. 7 ust. 1 i 2).

Obowiązująca ustawa przewiduje wiele wyjątków od obowiązku uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Dotyczą one:

• nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
• nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków,
• nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości
  jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
• nabycia przez podmiot, o którym mowa w wyżej wymienionym pkt 4 definicji cudzoziemca, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
• nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
• nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną określoną w wyżej wymienionym pkt 4 definicji cudzoziemca, akcji lub udziałów w spółce kontrolowanej z siedzibą na terytorium RP, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Powyższe wyjątki nie mają zastosowania do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Niezależnie od ww. wyjątków przepisów ustawy nie stosuje się do:

• przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych,
• nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego; jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego stosuje się wówczas prawo polskie,
• funduszu inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 maja 2004r. o funduszach inwestycyjnych.

Jeżeli cudzoziemiec nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu a nie uzyska zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie wniosku złożonego w ciągu 2 lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które były powołane do spadku z ustawy.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2004 roku, Nr 167, poz. 1758 z późn. zm.)

Maria Baron

źródło: http://www.gazetapodatnika.pl

Jak kupić nieruchomości za granicą

Boom na nieruchomości. Popyt na mieszkania w Polsce trwa. Lada moment może się jednak okazać, że równie atrakcyjną inwestycją są domy i apartamenty za granicą. Wielu Polaków jest już tego pewnych...

Lato 1988 roku. 17-letni Jacek Szyc wyrusza ze swoją dziewczyną Magdą na wymarzone wakacje w Hiszpanii. Rejon Alicante urzeka ich do tego stopnia, że obiecują sobie, iż kiedyś zamieszkają tu na stałe. Ale nie jak Anglicy, którzy przeprowadzają się na Półwysep Iberyjski dopiero na emeryturze. Najlepiej już, zaraz, jak najszybciej... Tak od razu zrobić się tego nie udało. Przez kolejne kilka lat musiały im wystarczyć w Hiszpanii tylko wakacje, na które oszczędzali przez cały rok. Ciągle jednak marzyli, że właśnie tam będzie kiedyś ich dom. Magda zdecydowała się nawet rozpocząć naukę w szkole kosmetycznej, z myślą o tym, że kiedyś otworzy w Alicante własny gabinet. Nie musiała. Przypadkowo poznana podczas jednego z corocznych wyjazdów Szwajcarka namówiła ich na sprzedawanie hiszpańskich nieruchomości Polakom. Czemu nie? – pomyśleli. Po akcesji do Unii Europejskiej, przed Polakami nie ma już formalnych granic i przeszkód w nabywaniu domów, mieszkań czy działek w krajach należących do Unii – nie są konieczne specjalne zezwolenia, a procedury znacznie uproszczono. Dlatego też coraz większa liczba rodaków rozgląda się za nieruchomościami poza Polską. Jacek Szyc szacuje, że liczebność tej grupy sięga już nawet tysiąca osób rocznie, z czego większość szuka domów za granicą na własną rękę, korzystając np. ze szlaków, które już przetarli ich znajomi czy rodzina. Pochodząc z kraju, w którym zima jest dłuższa od lata, szukają miejsc właśnie takich jak Hiszpania – gdzie słońce świeci ponad 300 dni w roku.

Jedenaście lat temu, gdy Szyc otwierał swoją firmę, o potencjalnych klientów nie było tak łatwo. Po Warszawie czy Trójmieście krążyły tylko legendy o bajkowych rezydencjach nabywanych przez finansowych krezusów – nadmorskiej willi Aleksandra Gudzowatego w Naval D’Assant czy domu Sobiesława Zasady w cieszącym się ogromnym prestiżem Księstwie Monaco.

Jacek Szyc był pionierem – do 1995 r. w Polsce nie było agencji oferujących zagraniczne nieruchomości. Okazało się to jego ogromną szansą, ale także przekleństwem. Brakowało mu sprawdzonych wzorców i fachowych wydawnictw. Prowadził firmę metodą prób i błędów, mając początkowo do dyspozycji tylko kontakty z hiszpańskimi deweloperami, udostępnione przez znajomą ze Szwajcarii.

Najgorsze było pierwsze pół roku. Bez ani jednego klienta. Gdy nad Carismą – tak nazwał swoją agencję Szyc – wisiała już groźba bankructwa, znalazł się pierwszy amator na dom na Costa Blanca. Prowizja z transakcji wartej ponad 600 tys. marek pozwoliła pokryć znaczną część kosztów gdyńskiego biura. I przyniosła nadzieję na kolejne umowy. Po dwóch latach Carisma miała się już całkiem nieźle. Jedni klienci polecali ją kolejnym. A po pięciu latach Jacek i Magdalena Szyc spełnili wreszcie swoje marzenie – i przeprowadzili się do Hiszpanii. W 2003 r. otworzyli tam lokalne biuro. Dziś działa także oddział Carismy w Warszawie, a jej tegoroczne przychody są szacowane na 3 mln złotych. Taki wynik, połączony z ponad pół tysiącem sprzedanych za granicą nieruchomości, daje gdyńskiej firmie niekwestionowaną pozycję lidera w Polsce. Sami szefowie Carismy twierdzą, że tak naprawdę nie mają w kraju konkurencji z prawdziwego zdarzenia.

– Oprócz nas działa na rynku kilka innych firm, ale w zdecydowanie mniejszym zakresie – wyjaśnia Piotr Cicharski, menedżer warszawskiego oddziału Carismy. – Żadna z nich, w przeciwieństwie do nas, nie oferuje kompleksowej oferty pośrednictwa. Poza tym my sprzedajemy blisko sto nieruchomości rocznie. One w tym samym czasie realizują po trzy – pięć transakcji.

Gdyńska firma jest członkiem Inter- agency Network, hiszpańskiej instytucji zrzeszającej ponad 150 agencji nieruchomości. Tym samym Carisma ma dostęp do bazy danych zawierającej ponad 8,5 tys. domów i apartamentów z Costa Blanca i Costa del Sol. Lecz jej klienci mają do swojej dyspozycji nie tylko nieruchomości z Półwyspu Iberyjskiego, ale i innych krajów. Rozwijając agencję, jej szefowie zdecydowali się na rozszerzenie oferty także o Chorwację, Portugalię, Francję i Włochy. Przyznają jednak, że 99,9 proc. ich sprzedaży stanowią właśnie nieruchomości hiszpańskie, głównie te położone na Costa Blanca.

– Tak więc o tym, że stawiamy przede wszystkim na wybrzeże Hiszpanii, zdecydowali nasi klienci – przyznaje dzisiaj Piotr Cicharski.

Cóż takiego kusi tam Polaków? Oczywiście – wspaniałe słońce, piaszczyste plaże, lazurowa woda w morzu, przepiękne pola golfowe i możliwość... jazdy na nartach w doskonale zorganizowanej bazie narciarskiej w górach Sierra Nevada, zaledwie dwie i pół godziny jazdy samochodem z Costa Blanca. Narty w garażu otoczonym palmami nie dziwią tu już nikogo oprócz przypadkowych turystów. Nie tylko pogoda i wypoczynkowe atrakcje decydują o tym, że Polacy kupują tu domy. Prawie 30 proc. klientów Carismy to osoby, dla których nieruchomości w Hiszpanii jawią się jako intratne inwestycje. I trudno się temu dziwić. W ostatnich kilku latach ceny domów i apartamentów na Półwyspie Iberyjskim zdrożały o blisko 150 – 160 procent. I w dalszym ciągu rosną – średnio po 15 proc. rocznie.

– Sprzedajemy Hiszpanię pod hasłem totalnej stabilności – opowiada Piotr Cicharski. – To miejsce dla ludzi, którzy nie lubią ryzyka inwestycyjnego. Ten kraj ma w ratingach pozycję znacznie lepszą niż Polska, dużo lepsze otoczenie finansowe. Banki są przyjazne dla cudzoziemców, nie stwarzają im żadnych biurokratycznych problemów. Zaciągnięcie kredytu jest bardzo łatwe i rzadko zdarza się, by go nie przyznano. Do tej pory odmówiono zaledwie 1 proc. naszych klientów, a większość, bo ok. 75 proc., decyduje się na dźwignię finansową. Dlaczego? Otóż nie tylko dlatego, że hiszpańskie banki nie utrudniają im życia. Takie rozwiązanie po prostu najbardziej się opłaca, szczególnie tym, którzy myślą o nieruchomościach w Hiszpanii głównie w kategoriach inwestycji.

– Jeżeli taki jest główny cel zakupu, klienci działają według klucza – wyjaśnia Piotr Cicharski. – Szukają nieruchomości w pierwszej linii brzegowej, które najszybciej i najbardziej drożeją, o optymalnej powierzchni 80 do 100 metrów kwadratowych. Kupują na rynku pierwotnym i na kredyt, gdyż w ten sposób mogą najwięcej zarobić.

Zasada przy nabywaniu nowej nieruchomości jest następująca: najpierw klient płaci 3 tys. euro opłaty rezerwacyjnej, mniej więcej półtora miesiąca później wpłaca 30 proc. całej wartości domu albo apartamentu i podpisuje umowę przedwstępną. Przez kolejne dwa lata nie płaci nic (tyle czasu trwa średnio budowa) i jednocześnie nic nie ryzykuje – umowa jest bowiem ubezpieczona. A w tym czasie wartość nieruchomości rośnie mniej więcej o 30 procent. Kolejna wpłata – już z kredytu – uiszczana jest dopiero przy notarialnym przeniesieniu własności.

– Wielu naszych klientów tuż po tym akcie sprzedaje dom i realizuje swój zysk – mówi Piotr Cicharski. – Przez dwa, trzy miesiące, bo tyle przeciętnie czasu zabiera sprzedaż, płacą raty kredytu, które średnio wynoszą około 650 euro. Po czym w ten sam sposób kupują następny apartament.


Klienci zazwyczaj szukają nieruchomości do 200 – 350 tys. euro, chociaż rocznie zdarza się kilka transakcji wartych grubo powyżej miliona. Dla kupujących jest ważne, by mogli korzystać z dostępnego tylko dla mieszkańców basenu, kortów tenisowych itp. To oczywiście podraża nieco koszty utrzymania domu, ale jednocześnie podnosi jego atrakcyjność, co zaważy np. przy ewentualnym wynajmie.

Piotr Cicharski, podobnie jak Jacek Szyc, także przeprowadził się do Hiszpanii. Mieszka w niej z rodziną siedem lat. Bez większego żalu zrezygnował z pracy w polskich mediach, którym poświęcił aż 18 lat zawodowego życia.

– Za niewielkie pieniądze osiągnąłem wysoki poziom życia – chwali sobie.

I ani myśli o powrocie na stałe do Polski. Wystarczy, że zawodowe obowiązki zmuszają go do przebywania w kraju przez kilka miesięcy w roku...

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, nie ma wątpliwości, że spośród krajów europejskich słoneczna Hiszpania jest najbardziej różnorodna i przystępna cenowo.

– Portugalia jest droższa, a klimat surowszy – wylicza ekspert. – Francja, a w szczególności Lazurowe Wybrzeże, droga i raczej dla koneserów. Bardziej zróżnicowana cenowo oferta, chociaż również nienależąca do najtańszych, jest we Włoszech. Serbia i Chorwacja to inwestycja raczej turystyczna niż całoroczna. Z kolei Turcja i Bułgaria to rynki rentowne, ale przede wszystkim dzięki temu, że mało uregulowane, a więc i bardziej ryzykowne.

W podobnym duchu wypowiada się Piotr Cicharski:

– Pracujemy obecnie nad rozszerzeniem oferty w Chorwacji, dlatego że Polacy lubią ten kierunek. Ale należy pamiętać, że nie jest w niej tak ciepło przez cały rok i tym samym nieruchomość wynająć jest trudniej niż w Hiszpanii. Poza tym najlepsze oferty w tym kraju już poszły. Tymczasem wielu rodaków ciągle myśli, że domy kosztują tam tyle, ile w Sochaczewie. Ceny nieruchomości w Bułgarii i Turcji są relatywnie niskie, lecz trudno przewidzieć, co na tych rynkach będzie się działo. Tak więc, choć zyski mogłyby być większe niż w bardziej stabilnych krajach, ryzyko także jest dużo większe.

Zdaniem Cicharskiego, wkrótce hitem może się okazać Czarnogóra.

– To kraj, który ma wspaniałe tereny turystyczne – wyjaśnia. – A ponieważ po odłączeniu od Serbii potrzebuje pieniędzy, należy się spodziewać, że władzom będzie zależało na jak najszybszym unormowaniu sytuacji związanej z inwestowaniem w nieruchomości przez cudzoziemców.

A jak ma się sytuacja poza Europą? Po trzech latach koniunktury, jakiej amerykański rynek nieruchomości nie doświadczył od ponad 30 lat, boom ulega ochłodzeniu. Zdaniem ekspertów, to sygnał dla inwestorów, że znowu nadszedł czas kupowania. Trzeba jednak uważać. Nigdzie bowiem na świecie rynek nieruchomości nie jest tak zdradliwy jak w USA. Zwłaszcza dla ludzi, którzy go mniej znają.

Dwa identyczne domy w tym samym miasteczku, oddalone od siebie zaledwie o dwie mile (3,2 km) może dzielić przepaść cenowa. Jeden będzie kosztować 500 tys. dol., drugi – 80 tysięcy. Niewielki zaniedbany domek w Jupiter Island na Florydzie może kosztować 50 razy więcej niż okazały pałac w Beloit, na pograniczu Wisconsin i Illinois.
Paradoksów jest więcej, stąd korzystniej kupić ruderę w dobrej okolicy niż dwór w złej. Wartość nieruchomości w Stanach Zjednoczonych zależy bowiem wyłącznie od lokalizacji, w której się ona znajduje. W Paryżu, Buenos Aires czy Krakowie też są dzielnice lepsze i gorsze, ale takich dysproporcji jak w USA nie ma nigdzie.

Jakość okolicy wiąże się ze stanem panującego w niej bezpieczeństwa, strukturą socjalną lokalnej społeczności, niekiedy też przekrojem rasowym ludności, łatwością znalezienia pracy, poziomem szkół... Na szarym końcu są takie walory jak krajobraz, odległość od centrum czy dystans do kolejki podmiejskiej. W przeciwieństwie do Warszawy, w Chicago, Los Angeles czy San Francisco tylko ludzie ubodzy chcą mieszkać w pobliżu stacji metra czy pętli tramwajowej. Na pewno jednak dobra lokalizacja, to lokalizacja droga.

Po drugiej stronie Atlantyku cena jest bowiem barierą chroniącą dzielnicę przed jej deprecjacją. Rentowność inwestycji w nieruchomości, w skali długoterminowej (najmniej 20 lat), w USA wynosi średnio 6 – 8 proc. rocznie, a więc mniej więcej tyle, ile przynoszą bony skarbowe. I rośnie wraz z ceną. Stąd w miejscach ekskluzywnych, takich jak Jupiter Island, Vail i Aspen w stanie Kolorado, Beverly Hills czy w Sagaponack w stanie Nowy Jork, na nieruchomościach można zarobić 20 proc. i więcej rocznie.

Jedynym niezawodnym kryterium wyboru domu czy mieszkania (kondominium) znów jest jego cena. Ten kto kupi najdroższy dom w mieście albo w okolicy uchodzącej za najdroższą, nie popełni błędu. Należy bowiem nabywać najlepszy dom, na jaki nas stać.

Lecz dlaczego właśnie najdroższy? Powód jest prosty – to cena takiego domu wzrośnie najszybciej. Jest ich stosunkowo niewiele, co przy wzrastającym popycie wpływa na szybką aprecjację. W przeciwieństwie do klasycznego rynku nieruchomości w Europie, Australii czy Wielkiej Brytanii, w USA okazją nie jest dom tani, a wręcz przeciwnie. Na liście najlepszych (czytaj: najdroższych) w Ameryce kodów pocztowych (zip codes) królują od lat Kalifornia i okolice Nowego Jorku. Wysoko notowane są także Naples, Miami, West Palm Beach i Key West na Florydzie, Santa Fe w Nowym Meksyku, Beavers Creek, wspomniane już Aspen i Vail, Breckenridge w Kolorado, Lake Tahoe oraz Las Vegas w Newadzie, również Waszyngton i wybrzeże Nowej Anglii.I mniej więcej tam przybywają z Polski (wraz ze swoimi pieniędzmi) nabywcy amerykańskich nieruchomości.

I chociaż większość z nich nie traktuje ich jeszcze jako czystej lokaty, coraz częściej jedynym celem nabywania w USA domów przez Polaków zaczyna być chęć pomnożenia kapitału. Dodatkowej atrakcyjności nadaje amerykańskim nieruchomościom rosnący na wartości złoty i niedrogi dolar.

Oszczędzanie na cenie nieruchomości to w USA pierwszy krok do porażki, chyba że ktoś przewidzi, które podupadłe miasto czy dzielnica nabierze charyzmy i stanie się drugim Youngstown w stanie Ohio, Hollywood (do niedawna to słynne miasto było mekką obszarpańców i narkomanów), Bismarck w New Jersey czy Key West na Florydzie. Najczęściej kupowane są tam obecnie kondominia, czyli odpowiednik naszych mieszkań własnościowych, także parcele budowlane, rzadziej domy i nieruchomości komercyjne.

Teoretycznie kredytu hipotecznego cudzoziemcom w USA się nie udziela. No chyba że ktoś ma numer identyfikacji podatkowej, tzw. Social Security i konto bankowe lub legalnie pracuje. Numer identyfikacyjny mogą otrzymać jedynie osoby tam urodzone lub mające ważną wizę służbową, a także uprawnione do pracy lub nauki w USA. Równie trudne, a właściwie… niemożliwe, jest uzyskanie kredytu z macierzystego banku cudzoziemca lub innej placówki znajdującej się poza Stanami. Jednak amerykańskie banki – a zwłaszcza firmy pośredniczące, tzw. mortgage banker albo mortgage brokers – są elastyczne. Osobom, które gwarantują znaczną (co najmniej 40 proc. wartości nieruchomości) wpłatę własną, a przy tym są w stanie wykazać się stałym dochodem, kredytu udzielą. Przy czym miesięczna rata pożyczki nie może być wyższa niż 30 proc. dochodu miesięcznego brutto, wliczając to ewentualny zysk z nieruchomości. Do potwierdzenia wysokości dochodu wystarczy za to... oświadczenie samej zainteresowanej osoby.

Dobrym wyjściem, zwłaszcza w warunkach bessy, jest tzw. finansowanie kreatywne, udzielane zwykle na okres od trzech do pięciu lat przez stronę sprzedającą. Zamiast iść do banku, kupujący – po wpłaceniu udziału własnego (downpayment) – resztę pożycza od właściciela nabywanej nieruchomości. W takich przypadkach oprocentowanie jest z reguły niższe, a wpłata własna nie przekracza 25 proc. wartości domu czy mieszkania. Stosunkowo łatwe zadanie mają kredytobiorcy, którzy interesują się danym obiektem w celach komercyjnych. W przeciwieństwie do banków europejskich, stroniących od nieruchomości biznesowych – takich jak centra handlowe, biurowce czy budynki – amerykańscy kredytodawcy są tu znacznie bardziej elastyczni. Zwłaszcza gdy nabywany dom czy plac ma pomagać inwestorowi w interesach.

Komuś, kto chociaż raz zakosztował rynku amerykańskich nieruchomości, naprawdę trudno będzie się oprzeć pokusie dalszego inwestowania. Procedury są tutaj mocno uproszczone, plany zagospodarowania precyzyjne, biurokracja zredukowana do minimum, a dzięki stuprocentowej prywatyzacji obrotu i znakomitej organizacji agencji pośrednictwa koszty transakcji są – w porównaniu do europejskich haraczy – znacznie niższe. W dodatku rynek jest aktywny i płynny, obroty na nim duże, a prawo podatkowe liberalne. Łatwo jest sprzedać, łatwo kupić, łatwo wynająć i łatwo zarobić.

– Tak więc inwestujmy w nieruchomości za granicą, ale róbmy to rozsądnie, z myślą o przyszłości, a nie tylko z chęci zaspokojenia snobistycznych zachcianek – podsumowuje Tomasz Błeszyński. – A jeżeli nieruchomości w Polsce będą drożeć tak jak do tej pory, zagraniczne inwestycje staną się bardziej dostępne i opłacalne.

Agata Szymborska-Sutton
Jan M. Fijor

Hiszpania
70 proc. klientów Carismy wybiera nową zabudowę, gdyż są to obiekty tańsze niż na rynku wtórnym. 75-metrowy, pięciogwiazdkowy apartament w pierwszej linii brzegowej na Costa Blanca (200 metrów do morza, dwie sypialnie, salon, kuchnia i łazienka, w pełni wyposażony, z dostępem do basenu oraz kortów tenisowych) można kupić już od 160 do 180 tys. euro (do tego należy doliczyć opłatę notarialną i sądową w wysokości 2 proc. nabywanej nieruchomości). Zamożniejsi mają do dyspozycji domy na Costa del Sol, które są o 20 – 50 proc. droższe niż na Costa Blanca.

Klient, który decyduje się na kredyt bankowy, nie musi spełniać wielu formalności. Wystarczy, że dostarczy PIT za ostatni rok, kopie paszportu, zaświadczenie o zarobkach za ostatnie trzy miesiące oraz ewentualnie opinię ze swojego rodzimego banku. Wniosek rozpatrzony zostanie w terminie (zazwyczaj) do pięciu dni. Wiele osób przyjeżdża do swojego hiszpańskiego domu tylko kilka razy w roku lub jedynie na zimę. W takim przypadku warto go komuś wynająć.W okresie tzw. twardego sezonu,tzn. od maja do września, za apartament 75-metrowy, położony bardzo blisko morza, można dostać tygodniowo 450 – 500 euro, i to do ręki. Koszty utrzymania hiszpańskiego lokum sięgają w skali roku tyle samo, ile w Warszawie w przypadku trzypokojowego mieszkania. Po pierwsze, w Hiszpanii płacić należy podatek katastralny w wysokości 300 – 350 euro (cały czas odnosimy się do ekskluzywnego 75-metrowego apartamentu w pierwszej linii brzegowej). Opłaty za media (prąd, woda oraz wywóz śmieci) to 120 – 140 euro za 45 dni, zaś opłata wspólnotowa (za utrzymanie terenu, basen i korty tenisowe) – od 30 do 40 euro miesięcznie.70 proc. klientów Carismy wybiera nową zabudowę, gdyż są to obiekty tańsze niż na rynku wtórnym. 75-metrowy, pięciogwiazdkowy apartament w pierwszej linii brzegowej na Costa Blanca (200 metrów do morza, dwie sypialnie, salon, kuchnia i łazienka, w pełni wyposażony, z dostępem do basenu oraz kortów tenisowych) można kupić już od 160 do 180 tys. euro (do tego należy doliczyć opłatę notarialną i sądową w wysokości 2 proc. nabywanej nieruchomości). Zamożniejsi mają do dyspozycji domy na Costa del Sol, które są o 20 – 50 proc. droższe niż na Costa Blanca.

Klient, który decyduje się na kredyt bankowy, nie musi spełniać wielu formalności. Wystarczy, że dostarczy PIT za ostatni rok, kopie paszportu, zaświadczenie o zarobkach za ostatnie trzy miesiące oraz ewentualnie opinię ze swojego rodzimego banku. Wniosek rozpatrzony zostanie w terminie (zazwyczaj) do pięciu dni. Wiele osób przyjeżdża do swojego hiszpańskiego domu tylko kilka razy w roku lub jedynie na zimę. W takim przypadku warto go komuś wynająć.W okresie tzw. twardego sezonu,tzn. od maja do września, za apartament 75-metrowy, położony bardzo blisko morza, można dostać tygodniowo 450 – 500 euro, i to do ręki. Koszty utrzymania hiszpańskiego lokum sięgają w skali roku tyle samo, ile w Warszawie w przypadku trzypokojowego mieszkania. Po pierwsze, w Hiszpanii płacić należy podatek katastralny w wysokości 300 – 350 euro (cały czas odnosimy się do ekskluzywnego 75-metrowego apartamentu w pierwszej linii brzegowej). Opłaty za media (prąd, woda oraz wywóz śmieci) to 120 – 140 euro za 45 dni, zaś opłata wspólnotowa (za utrzymanie terenu, basen i korty tenisowe) – od 30 do 40 euro miesięcznie.

Stany Zjednoczone
Ceny w najbardziej atrakcyjnych loka- lizacjach są znacznie wyższe niż w Polsce i sięgają 10 tys. dol. i więcej za metr kwadratowy. W kurortach Kolorado czy Florydy mieszkanie własnościowe z trzema sypialniami, o powierzchni 160 – 200 mkw., kosztuje od 500 tys. do 1 mln dolarów. Nowy Jork to podobne ceny, choć penthouse (mansarda) na Upper East Side może kosztować kilkanaście (a nawet kilkadziesiąt) milionów dolarów. Mniej ekstrawaganckie, jednak też „warte grzechu” nieruchomości można kupić w cenach porównywalnych z polskimi. Bardzo ładne mieszkanie w Chicago, z widokiem na jezioro Michigan, o powierzchni ok. 250 mkw., da się nabyć za 1 mln dolarów, czyli za blisko 12 tys. zł za metr kwadratowy. To przecież tyle samo, ile płacą inwestorzy w najlepszych lokalizacjach Warszawy, Krakowa czy Trójmiasta. Kupować w Stanach należy wyłącznie przez duże renomowane agencje pośrednictwa. Do takich należą popularne franczyzy, np. Re/Max, Century 21, która w czerwcu 2006 r. rozpoczęła działalność w Polsce, Prudential czy Coldwell Banker. W szczególnych przypadkach można się posłużyć referencjami znajomych oraz rekomendacją miejscowych Izb Handlowych (Chambers of Commerce), których adresy i telefony znaleźć można na przeszukiwarkach Yahoo, Alta Vista lub Google. Nie warto kupować bezpośrednio od właściciela, tak jest bowiem i drożej, i gorzej. Pośrednictwo, ze względu na stosunkowo wysoki prestiż zawodu, cieszy się zainteresowaniem przedstawicieli Polonii. Nie ma właściwie dzielnicy, przedmieścia czy miasta, w którym nie pracowałby polskojęzyczny poś- rednik. Wielu z nich ogłasza się w wydawanym w Chicago informatorze polonijnym w Ameryce (www.truepol.com). Można ich także znaleźć w prasie polonijnej (chicagowskim „Dzienniku Związkowym”, nowojorskim „Nowym Dzienniku” oraz „Kurierze Plus”), a także w wielu polonijnych serwisach internetowych (choćby www.polskiinternet.com; www.expatpol.com). Wkrótce swoje biuro w Stanach Zjednoczonych otworzy też Carisma, która będzie obsługiwała nie tylko Polonię amerykańską, zainteresowaną inwestycjami w Europie, ale również Polaków, którym zamarzy się dom na Florydzie.

Stany Zjednoczone
Ceny w najbardziej atrakcyjnych loka- lizacjach są znacznie wyższe niż w Polsce i sięgają 10 tys. dol. i więcej za metr kwadratowy. W kurortach Kolorado czy Florydy mieszkanie własnościowe z trzema sypialniami, o powierzchni 160 – 200 mkw., kosztuje od 500 tys. do 1 mln dolarów. Nowy Jork to podobne ceny, choć penthouse (mansarda) na Upper East Side może kosztować kilkanaście (a nawet kilkadziesiąt) milionów dolarów. Mniej ekstrawaganckie, jednak też „warte grzechu” nieruchomości można kupić w cenach porównywalnych z polskimi. Bardzo ładne mieszkanie w Chicago, z widokiem na jezioro Michigan, o powierzchni ok. 250 mkw., da się nabyć za 1 mln dolarów, czyli za blisko 12 tys. zł za metr kwadratowy. To przecież tyle samo, ile płacą inwestorzy w najlepszych lokalizacjach Warszawy, Krakowa czy Trójmiasta. Kupować w Stanach należy wyłącznie przez duże renomowane agencje pośrednictwa. Do takich należą popularne franczyzy, np. Re/Max, Century 21, która w czerwcu 2006 r. rozpoczęła działalność w Polsce, Prudential czy Coldwell Banker. W szczególnych przypadkach można się posłużyć referencjami znajomych oraz rekomendacją miejscowych Izb Handlowych (Chambers of Commerce), których adresy i telefony znaleźć można na przeszukiwarkach Yahoo, Alta Vista lub Google. Nie warto kupować bezpośrednio od właściciela, tak jest bowiem i drożej, i gorzej. Pośrednictwo, ze względu na stosunkowo wysoki prestiż zawodu, cieszy się zainteresowaniem przedstawicieli Polonii. Nie ma właściwie dzielnicy, przedmieścia czy miasta, w którym nie pracowałby polskojęzyczny poś- rednik. Wielu z nich ogłasza się w wydawanym w Chicago informatorze polonijnym w Ameryce (www.truepol.com). Można ich także znaleźć w prasie polonijnej (chicagowskim „Dzienniku Związkowym”, nowojorskim „Nowym Dzienniku” oraz „Kurierze Plus”), a także w wielu polonijnych serwisach internetowych (choćby www.polskiinternet.com; www.expatpol.com). Wkrótce swoje biuro w Stanach Zjednoczonych otworzy też Carisma, która będzie obsługiwała nie tylko Polonię amerykańską, zainteresowaną inwestycjami w Europie, ale również Polaków, którym zamarzy się dom na Florydzie.

Kredyt w Polsce?
Jest możliwy, ale rodzime banki nie są zbyt chętne do pożyczania na zakup nieruchomości za granicą. Jednym z wyjątków jest BZ WBK, który ma takie kredyty w swojej ofercie od roku 2003. Nie różnią się one w zasadzie niczym od tradycyjnych kredytów hipotecznych (ich zabezpieczeniem jest bowiem hipoteka na polskiej, a nie zagranicznej nieruchomości). Również na takich warunkach można sfinansować inwestycję oferowanym przez PKO BP kredytem Własny Kąt. Potrzebne do uzyskania kredytu dokumenty muszą być przetłumaczone na polski przez tłumacza przysięgłego. BRE Bank proponuje też kredyt zabezpieczony hipoteką na polskiej nieruchomości. W takich sytuacjach można również zaciągnąć kredyt inwestycyjny lub gotówkowy, natomiast w Pekao SA – także pożyczkę.

Chorwacja
Kraj, do którego Polacy mają spory sentyment i chętnie widzieliby się w nim w roli właścicieli uroczego domku nad morzem. Niestety, ciężko tu znaleźć cenowe okazje, na jakie można było liczyć jeszcze kilka lat temu. Dzisiaj za 50-metrowy apartament w przyzwoitej lokalizacji należy zapłacić ok. 100 tys. euro. Problemem jest również zaciągnięcie kredytu w lokalnych bankach – eksperci od zagranicznych nieruchomości mówią, że można go sobie wychodzić, ale będzie to dla kupującego duże wyzwanie. Należy także pamiętać, że Chorwacja – będąc krajem spoza Unii Europejskiej – ogranicza cudzoziemcom dostęp do swoich nieruchomości. Polacy mogą w niej nabywać jedynie mieszkania. Pozostałe obiekty są dla nich dostępne tylko wtedy, gdy w Chorwacji cieszą się statusem cudzoziemca z prawem stałego pobytu. Oczywiście, mogą się starać o specjalne zezwolenie, lecz wtedy muszą się z kolei liczyć z tym, że poczekają na nie nawet... trzy lata. W 2004 r. chorwacki MSZ spośród tysiąca oczekujących wniosków rozpatrzył zaledwie 32, w tym aż 10 negatywnie. Możliwe jest jednak obejście tych przepisów. W jaki sposób? Kupując wymarzoną nieruchomość nie prywatnie, ale na firmę. Pocieszeniem dla zagranicznych amatorów domów może być to, że w 2008 r. planowana jest liberalizacja chorwackiego prawa w tym zakresie.

Włochy
Ceny są tu zróżnicowane, ale nie ma co liczyć na to, że w dobrej lokalizacji trafimy na cenową okazję. Nadmorskie tereny Włoch, podobnie jak Francji, są po prostu drogie. Chętni na zakup nieruchomości w tym kraju nie napotkają utrudnień ze strony państwowych urzędników, lecz muszą koniecznie sprawdzić, czy poprzedni właściciel nie zalegał z podatkami od nieruchomości. Włoski urząd finansowy ma bowiem prawo ściągnąć je z kolejnego nabywcy. Zaciągając kredyt, należy mieć minimum 50 proc. wartości obiektu, przetłumaczone na włoski zaświadczenie z banku o posiadaniu konta i wykaz dokumentujący dochody za ostatnie trzy lata. Na decyzję czeka się około dwóch tygodni. Oprocentowanie kredytu, który można zaciągnąć maksymalnie na 15 lat, wynosi przeważnie od 5,5 do 7,5 procent. Przy transakcji należy się liczyć z następującymi kosztami: 10-proc. podatkiem od nieruchomości, 18-proc. podatkiem od gruntu, 2 – 3-proc. opłacie notarialnej, 500 euro opłaty rejestrującej oraz 3-proc. prowizją dla agencji nieruchomości.

Francja
Droga, szczególnie w najmodniejszych nadmorskich rejonach na Lazurowym Wybrzeżu. I trudno się temu dziwić, gdyż dominują tu luksusowe rezydencje, których ceny idą w miliony euro. Wywindowały je światowe gwiazdy show-biznesu, dla których swego czasu posiadanie domu w rejonie Saint-Tropez czy Cannes było niemal obowiązkiem. Cudzoziemcy mogą nabywać we Francji nieruchomości na podobnych zasadach jak Francuzi, według następujących kryteriów: osoby fizyczne bez ograniczeń, spółki – o ile ich osobowość prawna jest uznana przez V Republikę. Aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości we Francji, należy: mieć udział własny w wysokości 50 proc., przedstawić opinię bankową przetłumaczoną na język francuski oraz wykaz uzyskanego dochodu za trzy lata (także przetłumaczony). Jeżeli kredyt zaciąga małżeństwo, ten ostatni dokument muszą przedstawić oboje małżonkowie. Formalności związane z uzyskaniem kredytu trwają około dwóch tygodni. Pożyczka musi być zaciągnięta maksymalnie na 15 lat, a jej miesięczna spłata nie może przekroczyć jednej trzeciej miesięcznego wynagrodzenia (oprocentowanie wynosi od 5,6 do 6,5 proc. rocznie).

Portugalia

To obecnie stosunkowo drogi kraj – po wejściu do UE ceny nieruchomości szły regularnie w górę. W nadmorskich kurortach, takich jak Praya de Rocha w rejonie Algarve, jak grzyby po deszczu powstają bloki-apartamentowce. W tego typu budynkach ceny oscylują w granicach 100 – 150 tys. euro. Za klimatyczny dom z trzema sypialniami oraz dostępem do basenu trzeba zapłacić co najmniej dwa razy tyle. Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości bez ograniczeń. Stawki podatku od ich zakupu są zróżnicowane i zależą od ich wartości. Im tańsza nieruchomość, tym podatek niższy, dlatego standardem jest, że w akcie notarialnym wartość domu lub apartamentu się zaniża. Jeśli obiekt przeznaczony jest do użytku prywatnego, a jego cena nie przekracza 80 tys. euro, można uzyskać zwolnienie od podatku. Ewentualne wpływy z wynajmu podlegają obciążeniu podatkiem dochodowym.

Źródło: manager magazin