Czy można jeszcze zarobić kupując własne "M"?

Rynek nieruchomości w Polsce z roku na rok staje się coraz bardziej dojrzały. Po okresie hossy, z którą bez wątpienia mieliśmy do czynienia w ostatnich trzech latach, zostało już tylko wspomnienie. Czy oznacza to, że kupując mieszkanie nie da się już zarobić?

Dziś, gdy w większości aglomeracji miejskich można zaobserwować stabilizację cen, a w niektórych drobne spadki, w przypadku zakupu nieruchomości na cele inwestycyjne potrzebna jest rzetelna, solidna, poparta faktami, a nie opiniami, analiza możliwości rozwoju rynku nieruchomości w danym regionie.

We wrześniu 2007 roku cztery największe rynki nieruchomości odnotowały niewielki spadek cen. W październiku ceny spadły już w większości dużych polskich aglomeracji: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Sopocie, Gdyni, Opolu i Łodzi. Zdecydowanie można zauważyć wyhamowanie tempa wzrostu cen mieszkań. Jednak nie jest spodziewana duża korekta. W najlepszym dla jednych, a w najgorszym dla drugich wypadku może to być spadek cen od kilku do kilkunastu procent. Jednak bardziej w formie dostosowania ceny transakcyjnej do ceny ofertowej niż zmiana trendu. Wiele czynników wpływa na to, iż bardziej można spodziewać się powolnego i stabilnego wzrostu cen niż ich spadku:
- Ciągle brakuje na rynku od 1,5 do 2 mln mieszkań
- Rynek pracy stabilizuje się, bezrobocie spada, a zarobki i siła nabywcza przeciętnego Polaka wzrasta
- W dorosłe życie wchodzi obecnie pokolenie z wyżu demograficznego z 1981 roku
- Według agencji nieruchomości Bachalski Properties z miliona ludzi, którzy wyjechali do pracy do Wielkiej Brytanii, wielu deklaruje, że chce za zarobione pieniądze kupić własne mieszkanie w Polsce

Z drugiej strony należy także pamiętać o kształtowaniu się stóp procentowych i kursie walutowym we franku szwajcarskim. Ma to nie bagatelne znaczenie na kształtowanie się siły nabywczej przeciętnego obywatela. W chwili obecnej polska gospodarka rozwija się bardzo dynamicznie. W fazie wzrostu mamy zwykle do czynienia z presją inflacyjną, czyli ze wzrostem cen, co ma bezpośrednie przełożenie na kształtowanie się stóp procentowych, a dokładniej na ich wzrost. Konsekwencją rosnących stóp procentowych są wyższe odsetki od spłacanego kredytu. Powoduje to, że kredyt staje się droższy, a czasami nawet tak drogi, że kredytobiorca nie jest w stanie go spłacać. Proces, który został opisany powyżej, nazywany jest ryzykiem kredytowym.

Na co warto zwrócić uwagę kupując nieruchomość?

Najważniejsza rzecz, o której zawsze warto pomyśleć, przed inwestowaniem pieniędzy w niepłynne aktywa, do których można zaliczyć inwestycje w nieruchomości, to strategia wyjścia z inwestycji. Przez pojęcie to, w tym przypadku rozumiemy sytuację, gdy będziemy chcieli zrealizować zyski, możliwie szybko sprzedając mieszkanie po cenie rynkowej. Recepta na sukces wydaje się być prosta. Musimy znaleźć takie mieszkanie, które będzie podobać się jak największej ilości ludzi i w którym zarazem będzie chciało mieszkać jak najwięcej potencjalnych nabywców. Co determinuje to, że mieszkanie jest atrakcyjne i w cenie? Oto kilka przykładowych czynników, na które naprawdę warto zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości:

1. Dobra lokalizacja zarówno w skali makro (szczególne położenie w Polsce, perspektywy rozwoju, itd.) jak i w skali mikro (bliskie otoczenie, dostępność komunikacji miejskiej, parki, przedszkola, szkoły, itd.).
2. Aspekty techniczne: funkcjonalność mieszkania, rozkład pokoi, garderoby, łazienki, kuchni, itd.
3. Administracja budynku, która często pozostaje niedoceniana. Istotne by sprawdzić jak działa administracja aby za kilka lat ktoś mógł sprawnie przeprowadzić renowacje nieruchomości.
4. Można jeszcze wspomnieć o wyjątkowej architekturze budynku, z jakich materiałów powstał budynek (cegła czy płyta) itd.

W przypadku różnych inwestycji pojawi się jeszcze pewnie nie jeden czynnik, na który warto zwrócić uwagę. Najważniejsza jednak jest lokalizacja i jeszcze raz o niej piszę, bo ma ona bezapelacyjnie kluczowe znaczenie, gdy bierzemy pod uwagę atrakcyjność i wartość danej inwestycji.

Czy jest jeszcze rynek mieszkaniowy, któremu warto się przyjrzeć?

Rynki, które wyczerpały swój potencjał wzrostowy to zdecydowanie Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław. Chciałbym się jednak skupić na aglomeracji, która cały czas wydaję się perspektywiczna pod względem wzrostu cen nieruchomości. A mianowicie chodzi o Katowice. Średnia cena nieruchomości w tym mieście, według wielu portali i firm zajmujących się kalkulacją średnich cen nieruchomości w danym miesiącu, nie przekroczyła jeszcze 5000zł za metr kwadratowy. Należy przy tym dodać, że różnice cenowe pomiędzy niektórymi katowickimi dzielnicami dochodzą nawet do 50%. Przy średnich dochodach, które wg. GUS’u kształtują się na poziomie ponad 3000zł miesięcznie, siła nabywcza przeciętnego Ślązaka jest jeszcze prawie dwa razy większa niż Warszawiaka czy Krakowiaka. Do tego należy dodać, iż do Katowic napływa ostatnio bardzo dużo inwestycji zagranicznych. Jest to związane ze Specjalna Strefę Ekonomiczną, która obejmuje miasto i okolice. Nie bez znaczenia jest także ożywające się w ostatnim czasie górnictwo związane z szybko wzrastającymi cenami innego surowca energetycznego - ropy naftowej. Na koniec chciałbym wspomnieć o jeszcze jednej bardzo ważnej kwestii. Katowice to jedno z nielicznych dużych miast w Polsce gdzie jeszcze przy zakupie mieszkania na kredyt pod wynajem, ratę kredytu można spłacić z przychodów z najmu.

Wyraźnie można zauważyć, że rynek nieruchomości w Polsce przechodzi w okres stabilnego rozwoju. Staje się rynkiem coraz bardziej dojrzałym i przewidywalnym. Ciężko będzie zarobić, na inwestycji we własne „M”, tyle ile można było jeszcze niedawno temu zarobić. Pamiętajmy jednak o tym, że kilka rynków jest jeszcze niedowartościowanych, a na rynkach dojrzałych ze względu na rosnącą podaż będzie szansa na znalezienie „perełek”.

Autorem jest Pan Michał Szpin
z portalu www.inwestycjealternatywne.pl

Opłaty w obrocie nieruchomościami

Nie warto "oszczędzać" na podatku od czynności cywilnoprawnych poprzez zaniżenie wartości transakcji podanej w akcie notarialnym. Postępowanie podatkowe, na jakie się narażamy, nie jest warte takiej oszczędności.

Umowy w obrocie nieruchomościami

Rynek wtórny obrotu nieruchomościami jest obciążony podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dotyczy to umów: sprzedaży, zamiany, darowizny (jeżeli towarzyszy jej przejęcie zobowiązań albo obciążenia np. służebnością, hipoteką), dożywocia, odpłatnej renty, działu spadku i zniesienia współwłasności (tylko jeżeli postępowanie działowe uwzględnia spłaty lub dopłaty), intercyzy, a także ustanowienia odpłatnego użytkowania i odpłatnej służebności. PCC obejmuje także ustanowienie hipoteki.
Dla obrotu nieruchomościami istotne są niektóre wyłączenia z PCC obejmujące czynności cywilnoprawne (np. ustanowienie hipoteki) dokonywane w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych. Ponadto wyłączone z PCC są umowy sprzedaży lub zamiany nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska oraz umowy sprzedaży rzeczy (nie praw!) w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Jednak najistotniejszym wyłączeniem z PCC jest przepis regulujący tzw. styk podatku od czynności cywilnoprawnych z podatkiem od towarów i usług. Dotychczasowa regulacja stwarzała ogromne kłopoty interpretacyjne: orzecznictwo, doktryna oraz resort finansów reprezentowały zupełnie odmienne poglądy na ten temat. Obecny przepis uprościł ten zakres opodatkowania transakcji: wolne od podatku są wszystkie te umowy, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona. Dlatego m.in. nie płacimy PCC, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera (jest opodatkowane 7% VAT), ale już od sprzedaży gruntu przy okazji takiego zakupu notariusz obliczy PCC od wartości gruntu (sprzedaż gruntu jeszcze nie podlega podatkowi VAT. Uwaga! Od 1 maja 2004 r. sprzedaż terenów budowlanych ma być opodatkowana 22% podatkiem VAT - wzrośnie więc cena nowych mieszkań).

Kto płaci

Zgodnie z prawem (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z 9 września 2000 r.) podmiotem zobowiązanym do zapłacenia podatku są zawsze solidarnie wszystkie strony umowy. Solidarność zapłaty podatku oznacza, że urząd skarbowy może się domagać zapłacenia podatku od każdej ze stron umowy w całości lub w części dowolnie określonej przez organ podatkowy. Zapłacenie podatku przez jedną ze stron zwalnia wówczas z tego obowiązku pozostałe strony. Wzajemne rozliczenia czynności pomiędzy stronami są uregulowane w kodeksie cywilnym na zasadach ogólnych, a ewentualne ich dochodzenie odbywa się przed sądem powszechnym. W praktyce strony umawiają się tak, że PCC płaci kupujący albo dzielą się podatkiem po połowie.
Należy przy tym pamiętać, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadza zasadę, w myśl której, jeżeli jedną ze stron czynności cywilnoprawnej jest podmiot zwolniony z podatku, strona płaci podatek obniżony o 50 proc. Generalnie PCC jest podatkiem, który należy zapłacić samodzielnie, w ciągu 14 dni od dnia dokonania transakcji. Jednak w umowach mających za przedmiot nieruchomość PCC pobierany jest przez notariusza, który jest płatnikiem PCC.

Wartość rynkowa

Notariusz tylko oblicza podatek, nie ma natomiast wpływu na jego podstawę. Podstawą obliczenia podatku jest bowiem wartość rynkowa przedmiotu transakcji określona przez strony umowy. Powinna ona odpowiadać przeciętnym cenom stosowanym w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, lub w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju (np. własnościowym prawem do lokalu), z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Niemożność odliczenia długów i ciężarów oznacza, że zakupienie nieruchomości obciążonej hipoteką pociąga za sobą wydatek z tytułu PCC ustalonego na podstawie jej wartości rynkowej nie uwzględniającej obciążeń.
Strony czynności cywilnoprawnej same określają wartość przedmiotu tej czynności. Należy jednak pamiętać, że jej zaniżenie jest ryzykowne. Jeżeli bowiem wartość podana przez strony nie odpowiada - według oceny organu podatkowego - jej wartości rynkowej, organ ten wszczyna postępowanie podatkowe, wzywając strony do jej podwyższenia. Jednocześnie ma on obowiązek podać własną, wstępną wycenę nieruchomości (lokalu). Niezastosowanie się do tego wymogu, tj. samo wezwanie strony, stanowi przesłankę do wzruszenia decyzji, jaka zapadłaby w postępowaniu dotkniętym taką wadą.
Gdy pomimo wezwania strony nie określą wartości rynkowej lub określą ją na poziomie nie odpowiadającym tej wartości, organ podatkowy ustali ją sam, z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego opinia biegłego jest dowodem w sprawie, a więc nie ma przeszkód, aby i strony powołały biegłego do sporządzenia opinii o wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy przy wydawaniu decyzji w sprawie wysokości PCC powinien - zgodnie z procedurą - wziąć pod uwagę wszystkie dowody zgromadzone w postępowaniu. Rozbieżności w opinii biegłych powinny zostać ocenione, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 180 ordynacji podatkowej, na podstawie całokształtu materiału dowodowego.
Obliczając podatek od umowy zamiany, notariusz weźmie pod uwagę nie wartość rynkową lokali, ale różnicę między nimi; przy działach - wartość rzeczy nabytej ponad wartość dotychczasowego udziału; przy służebnościach - wartość świadczeń za cały okres ustanowienia służebności; przy hipotece - kwotę zabezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku

Jak już powiedziano, PCC płaci się raczej na rynku wtórnym. Generalnie stawka podatku wynosi 2 proc. wartości rynkowej. Jeżeli przedmiotem transakcji jest udział w nieruchomości, stawka także wyniesie 2 proc. wartości udziału.
Odpłatne użytkowanie oraz ustanowienie służebności kosztuje 1 proc. wartości tych świadczeń. Od hipoteki notariusz pobierze natomiast 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności, a w wypadku gdy wierzytelność ma nieustaloną wielkość w chwili ustanawiania hipoteki - 19 zł.

Umowa przenosząca własność

Ustawa o PCC odwołuje się bezpośrednio do niektórych pojęć z zakresu prawa cywilnego, w tym m.in. pojęcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności i pojęcia umowy rozporządzającej, czyli przenoszącej własność w wykonaniu umowy zobowiązującej. Umowa zobowiązująca polega na tym, że jedna strona (wierzyciel) może żądać od drugiej strony (dłużnika) określonego zachowania (świadczenia). Umowa rozporządzająca polega na faktycznym przeniesieniu własności i wydaniu rzeczy. Generalnie umowy w obrocie nieruchomościami mają skutek podwójny: zobowiązująco-rozporządzający. Strony mogą jednak ten skutek oddzielić w czasie. W takim wypadku notariusz pobierze PCC tylko od umowy przenoszącej własność (rozporządzającej). Umowa przedwstępna nigdy nie jest objęta PCC.

Zwolnienia od podatku

Ustawa wprowadza kilka zwolnień związanych z obrotem nieruchomościami. Zwalnia się:

1. przeniesienie własności nieruchomości, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umowy sprzedaży, dożywocia, działu spadku, zniesienia współwłasności, darowizny, zamiany, renty - pod warunkiem, że nabywana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub utworzy z nieruchomością nabywcy gospodarstwo rolne albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu przepisów o podatku rolnym (chodzi tu o obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych - o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy);
2. sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
   1. nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
   2. nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
   3. nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie środowiska, w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty);
3. sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
   1. w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
   2. w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu;
4. zamianę budynku mieszkalnego albo jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn (o zaliczeniu do grup podatkowych była mowa artykule "Darowizna", zamieszczonym w nr 11/2003 "Krakowskiego Rynku Nieruchomości").

Mimo występujących wyłączeń i zwolnień z PCC w większości przypadków obrót nieruchomościami na rynku wtórnym pociąga za sobą konieczność zapłacenia podatku, który stanowi dość duże obciążenie. Należy jednak pamiętać, że wciąż są to koszty niższe niż na rynku pierwotnym, gdzie transakcje są dodatkowo obciążone podatkiem VAT.

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 14/2003, 2003.07.25

Jak szukać mieszkania? - samemu czy z pośrednikiem?

Szukać mieszkania można samodzielnie albo z pośrednikiem.
Jeden i drugi sposób ma zarówno wady, jak i zalety. Przede wszystkim pośrednikowi trzeba zapłacić prowizję. Niektóre biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, by przyciągnąć klientów, nie biorą prowizji od kupującego. Zarabiają jedynie na sprzedającym, który w takim przypadku płaci prowizję wyższą od standardowej. Takich ofert jest niestety niewiele. Zdając się na kupno z pośrednikiem ryzykujemy także, że trafimy do firmy, która niepoważnie traktuje swoich klientów. Przykładów nadużyć nie brakuje.
Z kolei samodzielne kupowanie zajmuje sporo czasu. Nie chodzi tu tylko o przeglądanie prasowych ogłoszeń. Kosztem życia rodzinnego i zawodowego trzeba sporo czasu poświęcić na wyjazdy i oglądanie mieszkań . Sprzedający, chcąc dokonać transakcji przez telefon, zachwala swój lokal. Tymczasem na miejscu bardzo często okazuje się, że nie spełnia on wymagań kupującego. Kolejny minus samodzielnego szukania to brak poczucia bezpieczeństwa związanego ze stanem prawnym nieruchomości i rozliczeniami finansowymi.

Wybranie dobrego, wiarygodnego pośrednika wcale nie jest łatwe. Najprościej jest kierować się rekomendacją kogoś z rodziny lub znajomych, kto korzystał z danego biura nieruchomości i jest zadowolony z usługi. Wybierając pośrednika należy sprawdzić, czy posiada on licencję na prowadzenie działalności i ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w zakresie wykonywania czynności związanych z obrotem nieruchomościami. Ważna jest także wysokość polisy.
Wizytówką pośrednika jest jego siedziba. O tym, czy jest to renomowana firma, może także świadczyć fakt, czy stać ją na zamieszczanie reklam w mediach. Istotne jest także to, czy firma proponuje pomoc w załatwieniu kredytu bankowego oraz czy współpracuje z innymi biurami.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze nowego lokum?

Przy odbiorze mieszkania powinniśmy zwrócić uwagę na jakość wykonania wszystkich elementów, które mają znaczenie użytkowe.

Podstawą do zareklamowania jakości i standardu wykonania mieszkania są:
1. umowa z deweloperem
2. normy wykonania robót
3. warunki systemowe i instrukcje producentów
4. certyfikaty materiałów (aprobaty, deklaracje)
Osobom bez doświadczenia inżynierskiego najłatwiej bedzie oprzeć sie na umowie z deweloperem, określającej standard wykonania i wyposażenia naszego lokum. Przydatne będą też normy budowlane. Każdą znalezioną usterkę trzeba przy tym odpowiednio uargumentować.

Jakie elementy mieszkania należy sprawdzić w pierwszej kolejności?

1. Szlichty, czyli posadzki cementowe
Szlichty powinny mieć równą powierzchnię (dopuszczalne odchylenie +/- 4 mm na łacie 2-metrowej) i zachowywać poziom na całej powierzchni mieszkania. Pęknięcia są dopuszczalne, ale tylko w przypadku, gdy nie doszło do tzw. klawiszowania płyty posadzkowej.

2. Tynki wewnętrzne
Oceniamy je wzrokowo, przez porównanie. Odchylenie od pionu wg dopuszczalnych norm nie powinno przekraczać +/- 1 cm na wysokości mieszkania, powierzchnia tynków powinna być równa – dopuszczalne odchylenie+/- 3 mm na długości 2 m, a kąty pomiędzy ścianami proste - odchylenie do 3 mm na długości 1 m.

3. Wymiary pomieszczeń
Sprawdzenie wymiarów pozwala ocenić równoległość ścian w pomieszczeniach. Normy dopuszczają różnice wymiarowe na długości całej ściany +/- 1 cm, co daje maksymalną różnicę wymiarów jednego pomieszczenia do dwóch centymetrów. Oczywiście z umowy może wynikać wyższy standard wykonania.

4. Malowanie ścian i sufitów
Malowanie sprawdzamy wzrokowo. Kolor malowanych powierzchni powinien być jednorodny, bez plam i przebarwień. Pamiętajmy jednak, że ostateczny efekt zależeć będzie od tego, czy kupując mieszkanie płaciliśmy za malowanie jednokrotne, czy „na gotowo”.

5. Okna i drzwi balkonowe oraz parapety zewnętrzne
Podstawowe parametry, jakie jesteśmy w stanie sami sprawdzić to:
a) zarysowania szyb oraz zarysowania i pęknięcia ram oraz futryn
b) klasa szyb - w mieszkaniach na parterze powinno się stosować szyby klasy P3 lub P4, w innych klasy P2
c) obróbka obwodu okien, silikonowanie
d) obsadzenie okien - otwarte skrzydło powinno stać w miejscu i nie zamykać się samoczynnie
f) obecność nawietrzaków lub wykonanie szczelin nawiewnych w uszczelkach okiennych
Przy odbiorze należy każde okno otworzyć i zamknąć. Zamki powinny pracować jednakowo, a zawiasy nie mogą skrzypieć.

6. Parapety wewnętrzne
Sprawdzamy sposób zamontowania parapetów: zachowanie poziomu, głębokość osadzenia i rozszerzenie. Zwracamy uwagę na zarysowania.

7. Montaż grzejników
Sprawdzamy przede wszystkim producenta grzejników i zaworów grzejnikowych. Ważne jest też wykonanie podejść wody do grzejników i oczywiście zamocowanie grzejników na ścianach - grzejniki nie powinny dać się poruszyć.

8. Instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne
W zależności od stopnia wykończenia mieszkania sprawdzamy wykonanie wszystkich podejść wody i kanalizacji a także obróbkę otworów w ścianach, spadki przewodów kanalizacyjnych, zamocowanie w obejmach. Rury powinny być czyste.

9. Drzwi wejściowe do mieszkania
Każde drzwi muszą być kompletnie wyposażone. Znając typ drzwi i ich producenta jesteśmy w stanie sprawdzić, czy zainstalowano wszystkie ich elementy. Regulacja drzwi należy do wykonawcy.

10. Balustrady balkonowe, balustrady schodów, posadzki na balkonach
Balustrady balkonów i tarasów są wykonywane z różnych materiałów. Mogą być drewniane, stalowe nierdzewne, ze stali ocynkowanej, z wypełnieniami ze szkła, wypełnione prętami stalowymi lub blachami. Każdy z tych materiałów powinien spełniać przypisane mu normy. Ogólnie mówiąc balustrady stalowe nie mogą mieć nawet śladu rdzy. Balustrady drewniane zaś muszą być polakierowane i nie mają prawa być wypaczone. Wypełnienia szklane muszą być wykonane ze szkła bezpiecznego.

11. Zielone dachy, tarasy, ogródki przydomowe
Sprawdzamy wykonanie odwodnień, wykonanie spadków, zamocowanie obróbek blaszanych. W przypadku ogródków należy obejrzeć ogrodzenia i sprawdzić, czy nie ma na nich rdzy. Sprawdzamy też z jakiego materiału zostały wykonane elementy tarasów i balkonów.

Przy odbiorze mieszkania obowiązkowo spisujemy protokół. Podstawowym załącznikiem do niego jest wykaz usterek. Po usunięciu usterek deweloper zawiadamia nas o gotowości dokonania odbioru końcowego, podczas którego kwitujemy zlikwidowanie wad punkt po punkcie. Z naprawy niektórych usterek, tych najmniej istotnych, możemy zrezygnować - oczywiście za odpowiednią gratyfikacją. Takie rozwiązanie może być korzystne dla obu stron. Po podpisaniu protokołu jeszcze tego samego dnia powinniśmy otrzymać komplet kluczy. Teraz już możemy na dobre rozkoszować się swoją własnością.

mgr inż. Zbigniew Amanowicz
Tebodin – SAP Projekt