Oczekuję utrzymania wysokiego popytu na rynku mieszkań, związanego z poprawiającą się sytuacją na rynku pracy. Co prawda wzrost stóp procentowych ogranicza zdolność do zaciągania długów, ale wzrost wynagrodzeń (wynikający także z obniżenia składki rentowej) poprawia sytuację, często z nawiązką nadrabiając mniejszą zdolność wynikającą ze zmian stóp procentowych.
Nie mniej sama liczba zaciąganych kredytów nie musi znacząco urosnąć – będą to liczby porównywalne do tych z drugiej połowy 2007 roku. A i to pod warunkiem, że rynkowe stopy procentowe ustabilizują się na obecnym poziomie. Jeśli oprocentowanie kredytów wzrośnie wyraźnie powyżej 7,0 proc. (to prawdopodobne), popyt może obniżyć się. Oprocentowanie powyżej 8 proc. (nie oczekuję tego), oznaczałoby już duże kłopoty i dla banków ze sprzedażą nowych kredytów i dla posiadaczy kredytów z ich obsługą.
Po drugiej stronie mamy rosnącą podaż mieszkań – tak ze strony deweloperów, jak i ze strony inwestorów – głównie indywidualnych – którzy mogą zechcieć wycofać się ze swoich inwestycji, skoro trudniej na nich teraz zarobić. Zwiększona podaż może doprowadzić do niewielkiego spadku cen nowych mieszkań w I kwartale, ale nie na długo.
Pamiętajmy bowiem, że oprocentowanie kredytów to tylko jeden z elementów ograniczających popyt. Drugim – zdecydowanie ważniejszym – są ceny mieszkań. Gdyby one spadły, nawet o 5-8 proc., popyt może się szybko ożywić.
W najgorszej sytuacji są posiadacze mieszkań w tzw. wielkiej płycie. Wystawienie ich na sprzedaż, po cenie zbliżonej do obowiązującej w 2007 r. może skończyć się niepowodzeniem. Tego rodzaju mieszkania, jak również inne w złych lokalizacjach, nadających się do remontu – będą tanieć. Zwłaszcza konieczność remontu może odstraszać inwestorów, bo problemy z kompetentną siłą roboczą stają się coraz bardziej dotkliwe, szczególnie w dużych miastach. W nich też, koszty robocizny za remont, czy wykończenie mieszkania zaczynają stanowić istotny koszt inwestycji mieszkaniowej. To jeden z czynników przemawiających za utrzymaniem cen mieszkań o dobrym standardzie wykończenia – będzie to jeden z najbardziej docenianych elementów przez kupujących.
Reasumując – po możliwym słabszym I kwartale, kolejne miesiące powinny przynieść stabilizację i w efekcie niewielkie zmiany cen w porównaniu do 2007 roku (za wyjątkiem mieszkań o słabym standardzie).
Wzrost kosztów budowlanych wyklucza spadek cen mieszkań w dłuższym terminie, ale może rodzić inne konsekwencje. Możliwe, że już w końcówce roku podaż nowych mieszkań ponownie zmaleje, ponieważ mniejsi deweloperzy mogą zostać zmuszeni do zawieszenia swoich planów, co będzie związane z brakiem wykonawców, oraz wzrostem kosztów obsługi kredytów niezbędnych do sfinansowania inwestycji. W 2008 roku, Polacy przestaną kupować dziury w ziemi, a w większym stopniu będą zainteresowani lokalami już istniejącymi.
Nie mniej sama liczba zaciąganych kredytów nie musi znacząco urosnąć – będą to liczby porównywalne do tych z drugiej połowy 2007 roku. A i to pod warunkiem, że rynkowe stopy procentowe ustabilizują się na obecnym poziomie. Jeśli oprocentowanie kredytów wzrośnie wyraźnie powyżej 7,0 proc. (to prawdopodobne), popyt może obniżyć się. Oprocentowanie powyżej 8 proc. (nie oczekuję tego), oznaczałoby już duże kłopoty i dla banków ze sprzedażą nowych kredytów i dla posiadaczy kredytów z ich obsługą.
Po drugiej stronie mamy rosnącą podaż mieszkań – tak ze strony deweloperów, jak i ze strony inwestorów – głównie indywidualnych – którzy mogą zechcieć wycofać się ze swoich inwestycji, skoro trudniej na nich teraz zarobić. Zwiększona podaż może doprowadzić do niewielkiego spadku cen nowych mieszkań w I kwartale, ale nie na długo.
Pamiętajmy bowiem, że oprocentowanie kredytów to tylko jeden z elementów ograniczających popyt. Drugim – zdecydowanie ważniejszym – są ceny mieszkań. Gdyby one spadły, nawet o 5-8 proc., popyt może się szybko ożywić.
W najgorszej sytuacji są posiadacze mieszkań w tzw. wielkiej płycie. Wystawienie ich na sprzedaż, po cenie zbliżonej do obowiązującej w 2007 r. może skończyć się niepowodzeniem. Tego rodzaju mieszkania, jak również inne w złych lokalizacjach, nadających się do remontu – będą tanieć. Zwłaszcza konieczność remontu może odstraszać inwestorów, bo problemy z kompetentną siłą roboczą stają się coraz bardziej dotkliwe, szczególnie w dużych miastach. W nich też, koszty robocizny za remont, czy wykończenie mieszkania zaczynają stanowić istotny koszt inwestycji mieszkaniowej. To jeden z czynników przemawiających za utrzymaniem cen mieszkań o dobrym standardzie wykończenia – będzie to jeden z najbardziej docenianych elementów przez kupujących.
Reasumując – po możliwym słabszym I kwartale, kolejne miesiące powinny przynieść stabilizację i w efekcie niewielkie zmiany cen w porównaniu do 2007 roku (za wyjątkiem mieszkań o słabym standardzie).
Wzrost kosztów budowlanych wyklucza spadek cen mieszkań w dłuższym terminie, ale może rodzić inne konsekwencje. Możliwe, że już w końcówce roku podaż nowych mieszkań ponownie zmaleje, ponieważ mniejsi deweloperzy mogą zostać zmuszeni do zawieszenia swoich planów, co będzie związane z brakiem wykonawców, oraz wzrostem kosztów obsługi kredytów niezbędnych do sfinansowania inwestycji. W 2008 roku, Polacy przestaną kupować dziury w ziemi, a w większym stopniu będą zainteresowani lokalami już istniejącymi.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz