Krach na rynku nieruchomości?

Jak podaje magazyn "Forbes", malejący popyt na nowe domy i problemy ze spłatą kredytów hipotecznych, jakie dotknęły milionów rodzin w USA, mogą bardzo negatywnie wpłynąć na światowe rynki nieruchomości. Także w Polsce.

Kryzys w USA uderza w rynki finansowe oraz ceny i koniunkturę na innych rynkach nieruchomości. Problemy ze spłatą zaciągniętych kredytów przez Amerykanów mogą odbić się nawet na polityce kredytowej polskiego banku. Bez zasilania pieniędzmi z pożyczek polski rynek nieruchomości może się załamać - ostrzega "Forbes".

Źródłem problemów za oceanem są kredyty preferencyjne, subprime mortgages, udzielane najsłabiej zarabiającym Amerykanom. Na początku obecnej dekady, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym w USA każdy miał możliwość wzięcia kredytu. Jednak w ciągu trzech lat amerykański bank centralny podniósł stopy procentowe z 1 proc. aż do 5,25. Poważny problem pojawił się, kiedy spadł popyt na nowe domy w USA, w związku z czym ich cena spadła aż o 20 proc. - Sytuacja może się jeszcze pogorszyć i wzrośnie grono pożyczkobiorców, których kredyt na preferencyjnych warunkach najpierw wyniósł do mieszkaniowej krainy marzeń, a teraz spycha w otchłań niewypłacalności - mówi "Forbesowi" Robert Parker, wiceszef Credit Suisse Asset Management.

A jakie to będzie miało skutki dla polskiej gospodarki? – Jeśli spełni się pesymistyczny scenariusz, za mniej więcej dwa lata możemy spodziewać się poważnego kryzysu na rynku mieszkaniowym i znaczącego wzrostu liczby kredytów nieregularnych, przy których pojawią się problemy ze spłatą rat – ocenia w "Forbes" Andrzej Saniewski, country manager AIG United Guaranty, firmy wyspecjalizowanej w ubezpieczaniu kredytów hipotecznych. – Rosną stopy procentowe, a więc i ceny kredytów hipotecznych. Najbardziej zaboli to osoby wiążące się z bankiem na długi okres spłaty kredytu.

Jednak eksperci CEE Property Group, zajmującej się doradztwem inwestycyjnym na rynku nieruchomości, są dobrej myśli. - Nie przyniesie to niewypłacalności dużej liczby pożyczkobiorców - twierdzi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający firmy. Saniewski jednak jest przekonany co do swoich racji. Twierdzi, iż takie podwyżki wystarczą, by zmniejszyć popyt. Wiele rodzin o niższym statusie materialnym pożyczki nie dostanie, a obecnie spłacający mogą mieć poważne problemy finansowe.

http://www.wiadomosci24.pl

Rynek domów i gruntów w 2008 r.

Ceny domów na przedmieściach prezentują się atrakcyjnie, ale tylko dla osób, które stać na wydanie 700-800 tys. PLN plus wykończenie. Wobec wysokich cen działek, nawet samodzielna budowa domu może być równie dużym wydatkiem zwłaszcza, że na rynku brakuje wykonawców i przestoje z tym związane wydłużają się.

Prawdopodobnie taka sytuacja może odstraszyć potencjalnych kupców gruntów, są bowiem jakieś granice tego, ile można wydać na działkę przeznaczoną pod budowę, a są to pieniądze przecież zamrożone na czas budowy domu. Trochę tak, jakby podpisując umowę na zakup mieszkania, deweloper poprosił o połowę pieniędzy z góry i obiecał zakończyć inwestycję za dwa lata (minimalny czas potrzebny na załatwienie formalności i zbudowanie domu). Nie dla wszystkich jest to atrakcyjna perspektywa.

Sprzedający działki mogą jednak swobodnie utrzymywać ceny, ponieważ grunty są bardzo tanie w utrzymaniu, a w dodatku brakuje ich w atrakcyjnych lokalizacjach. Transakcji będzie więc najprawdopodobniej mniej niż w minionym roku.

Wielu inwestorów może odłożyć swoje plany o kupnie ziemi i własnej budowie domu, ponieważ zapowiadana budowa obwodnic największych miast, może za kilka lat zaowocować zwiększeniem podaży ziemi pod budowę w atrakcyjnych – biorąc pod uwagę czas dojazdu do miejsca pracy – lokalizacjach. Wtedy też ceny gruntów mogą być niższe niż obecnie.

Spodziewam się więc dalszego wzrostu cen działek na coraz węższym rynku stref podmiejskich, ale także zmniejszenia liczby transakcji. Jednakże, z tym zastrzeżeniem, że ceny działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne stały się zbyt wysokie, by ich dalszy wzrost był uzasadniony, co dotyczy przede wszystkim ścisłych peryferii. Grunty dalej od miast – w szczególności dobrze położone wobec przyszłych obwodnic, nadal można uznać za atrakcyjną inwestycję.

Wobec problemu z cenami żywności, który ma globalny charakter, zachodzi coraz większe prawdopodobieństwo tego, że w przyszłym roku, to ziemia rolna będzie najszybciej drożejącym segmentem nieruchomości.

Noble Bank / www.prnews.pl

Rynek mieszkań w 2008 r.

Oczekuję utrzymania wysokiego popytu na rynku mieszkań, związanego z poprawiającą się sytuacją na rynku pracy. Co prawda wzrost stóp procentowych ogranicza zdolność do zaciągania długów, ale wzrost wynagrodzeń (wynikający także z obniżenia składki rentowej) poprawia sytuację, często z nawiązką nadrabiając mniejszą zdolność wynikającą ze zmian stóp procentowych.

Nie mniej sama liczba zaciąganych kredytów nie musi znacząco urosnąć – będą to liczby porównywalne do tych z drugiej połowy 2007 roku. A i to pod warunkiem, że rynkowe stopy procentowe ustabilizują się na obecnym poziomie. Jeśli oprocentowanie kredytów wzrośnie wyraźnie powyżej 7,0 proc. (to prawdopodobne), popyt może obniżyć się. Oprocentowanie powyżej 8 proc. (nie oczekuję tego), oznaczałoby już duże kłopoty i dla banków ze sprzedażą nowych kredytów i dla posiadaczy kredytów z ich obsługą.

Po drugiej stronie mamy rosnącą podaż mieszkań – tak ze strony deweloperów, jak i ze strony inwestorów – głównie indywidualnych – którzy mogą zechcieć wycofać się ze swoich inwestycji, skoro trudniej na nich teraz zarobić. Zwiększona podaż może doprowadzić do niewielkiego spadku cen nowych mieszkań w I kwartale, ale nie na długo.

Pamiętajmy bowiem, że oprocentowanie kredytów to tylko jeden z elementów ograniczających popyt. Drugim – zdecydowanie ważniejszym – są ceny mieszkań. Gdyby one spadły, nawet o 5-8 proc., popyt może się szybko ożywić.

W najgorszej sytuacji są posiadacze mieszkań w tzw. wielkiej płycie. Wystawienie ich na sprzedaż, po cenie zbliżonej do obowiązującej w 2007 r. może skończyć się niepowodzeniem. Tego rodzaju mieszkania, jak również inne w złych lokalizacjach, nadających się do remontu – będą tanieć. Zwłaszcza konieczność remontu może odstraszać inwestorów, bo problemy z kompetentną siłą roboczą stają się coraz bardziej dotkliwe, szczególnie w dużych miastach. W nich też, koszty robocizny za remont, czy wykończenie mieszkania zaczynają stanowić istotny koszt inwestycji mieszkaniowej. To jeden z czynników przemawiających za utrzymaniem cen mieszkań o dobrym standardzie wykończenia – będzie to jeden z najbardziej docenianych elementów przez kupujących.

Reasumując – po możliwym słabszym I kwartale, kolejne miesiące powinny przynieść stabilizację i w efekcie niewielkie zmiany cen w porównaniu do 2007 roku (za wyjątkiem mieszkań o słabym standardzie).

Wzrost kosztów budowlanych wyklucza spadek cen mieszkań w dłuższym terminie, ale może rodzić inne konsekwencje. Możliwe, że już w końcówce roku podaż nowych mieszkań ponownie zmaleje, ponieważ mniejsi deweloperzy mogą zostać zmuszeni do zawieszenia swoich planów, co będzie związane z brakiem wykonawców, oraz wzrostem kosztów obsługi kredytów niezbędnych do sfinansowania inwestycji. W 2008 roku, Polacy przestaną kupować dziury w ziemi, a w większym stopniu będą zainteresowani lokalami już istniejącymi.

Rynek nieruchomości w 2008 r.

Nie było dawno tak dużej niepewności związanej z rynkiem nieruchomości i zachowaniem cen. Z jednej strony wciąż rosnące wynagrodzenia i spadające bezrobocie poszerzają krąg potencjalnych kupujących. Z drugiej ograniczają go rosnące stopy procentowe. Strona podażowa także nie jest stabilna – w kłopocie mogą się znaleźć przede wszystkim mniejsi deweloperzy, którzy czując okazję na szybki zarobek nie zadbali o wystarczająco dużą płynność finansową. Realizowanych budów jest o połowę więcej niż przed rokiem, podaż gwałtownie wzrosła, a popyt jest stabilny. Rynek przestał być rynkiem deweloperów – wrócił do kupujących. Czas na prognozy.