nieruchomości

Zastój na rynku nieruchomości?

2008-04-07T09:50:00.000-07:00

Koniec mieszkaniowego boomu. Mieszkania w Rzeszowie staniały i trudniej je teraz sprzedać niż w ubiegłym roku. Za to domy kosztują u nas już tyle co na Florydzie.

- Na rynku nieruchomości w Rzeszowie widać wyraźnie zastój - mówi Zbigniew Prawelski, prezes Rzeszowskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Ceny mieszkań, które na początku ubiegłego roku poszybowały do 5 tys. zł za m kw., już w połowie roku zatrzymały się, a w ciągu ostatnich dwóch miesięcy trochę spadły. Pośrednicy nieruchomości wymieniają teraz kwoty od 4 do 4,5 tys. za m kw. Ich zdaniem to normalna korekta cen po szybkim wzroście w ciągu ubiegłych lat.

Wolą wynajmować, niż kupować

Mimo spadku cen mieszkania nie sprzedają się już jednak na pniu, jak jeszcze na początku ubiegłego roku. Teraz to kupujący dyktują warunki, mogą wreszcie powybrzydzać. Rynek sprzedającego stał się rynkiem kupującego. Skąd ta zmiana? - Jest przewaga podaży nad popytem. Na rynku finansowym panuje niepewna sytuacja, ludzie boją się brać duże kredyty, przestali więc kupować mieszkania, wolą wynajmować - tłumaczy Prawelski. Ceny wynajmu wzrosły. Za umeblowaną kawalerkę trzeba płacić ok. 800 zł miesięcznie plus opłaty eksploatacyjne, za mieszkanie powyżej 60 m kw. zapłacimy co miesiąc nawet 1400 zł.

Rzeszów przeżywa prawdziwy najazd deweloperów, którzy chcą tu budować niewysokie bloki i domy. W ocenie ekspertów zwiększona oferta w niedalekiej przyszłości też prawdopodobnie wpłynie na obniżenie cen.

Na Zimowicie już za ciasno

Teraz swoje pięć minut mają domy i działki budowlane. - Po wzroście cen mieszkań teraz to ceny działek i domów idą w górę. Ceny uzbrojonych działek w Rzeszowie są już bardzo wysokie - osiągają 10 tys. zł za ar, a w najbliższych okolicach do 8 tys. zł za ar - mówi Prawelski. O ich cenach ostatecznie decydują uzbrojenie, odległość od centrum i od drogi. - Poszukiwane są działki w mieście i praktycznie w każdym kierunku od Rzeszowa. Z okolic Rzeszowa największym zainteresowaniem cieszą się gminy Chmielnik, Słocina, Kielanówka i Trzebownisko. Mimo że leżą w mieście, niechętnie są kupowane działki na osiedlu Zimowit, bo jest tam już za ciasno - dodaje.

Ceny domów są dużo bardziej zróżnicowane - tu także decyduje lokalizacja, ale i wiek domu oraz jego stan techniczny. Wśród ofert biur pośredników nieruchomości znaleźć można nowe szeregówki w cenie do 500 tys. zł, starsze do 400 tys. zł, domy wolno stojące od 500 tys. zł w górę. Za te stojące nie dłużej niż 10 lat trzeba zapłacić nawet 700-800 tys. zł, starsze, ale z dobrą lokalizacją, kosztują do 500 tys. zł.

Najlepiej zainwestować w działkę

Jeśli więc inwestować w nieruchomości, to pośrednicy radzą kupować działki, prognozują bowiem, że ich ceny pójdą jeszcze w górę. - To towar, którego ciągle ubywa - wyjaśnia prezes RSPON. - Teraz ceny domów w Rzeszowie dorównały cenom w niektórych stanach USA. W podobnej cenie można kupić kondominium np. na Florydzie - dodaje. Mieszkania taniej niż w Rzeszowie można wciąż kupić w Bułgarii, choć ceny tam wciąż rosną. Obecnie za metr kwadratowy trzeba tam zapłacić 3-4 tys. zł.

Źródło: Gazeta Wyborcza Rzeszów

Krach na rynku nieruchomości?

2008-01-29T14:19:00.000-08:00

Jak podaje magazyn "Forbes", malejący popyt na nowe domy i problemy ze spłatą kredytów hipotecznych, jakie dotknęły milionów rodzin w USA, mogą bardzo negatywnie wpłynąć na światowe rynki nieruchomości. Także w Polsce.

Kryzys w USA uderza w rynki finansowe oraz ceny i koniunkturę na innych rynkach nieruchomości. Problemy ze spłatą zaciągniętych kredytów przez Amerykanów mogą odbić się nawet na polityce kredytowej polskiego banku. Bez zasilania pieniędzmi z pożyczek polski rynek nieruchomości może się załamać - ostrzega "Forbes".

Źródłem problemów za oceanem są kredyty preferencyjne, subprime mortgages, udzielane najsłabiej zarabiającym Amerykanom. Na początku obecnej dekady, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym w USA każdy miał możliwość wzięcia kredytu. Jednak w ciągu trzech lat amerykański bank centralny podniósł stopy procentowe z 1 proc. aż do 5,25. Poważny problem pojawił się, kiedy spadł popyt na nowe domy w USA, w związku z czym ich cena spadła aż o 20 proc. - Sytuacja może się jeszcze pogorszyć i wzrośnie grono pożyczkobiorców, których kredyt na preferencyjnych warunkach najpierw wyniósł do mieszkaniowej krainy marzeń, a teraz spycha w otchłań niewypłacalności - mówi "Forbesowi" Robert Parker, wiceszef Credit Suisse Asset Management.

A jakie to będzie miało skutki dla polskiej gospodarki? – Jeśli spełni się pesymistyczny scenariusz, za mniej więcej dwa lata możemy spodziewać się poważnego kryzysu na rynku mieszkaniowym i znaczącego wzrostu liczby kredytów nieregularnych, przy których pojawią się problemy ze spłatą rat – ocenia w "Forbes" Andrzej Saniewski, country manager AIG United Guaranty, firmy wyspecjalizowanej w ubezpieczaniu kredytów hipotecznych. – Rosną stopy procentowe, a więc i ceny kredytów hipotecznych. Najbardziej zaboli to osoby wiążące się z bankiem na długi okres spłaty kredytu.

Jednak eksperci CEE Property Group, zajmującej się doradztwem inwestycyjnym na rynku nieruchomości, są dobrej myśli. - Nie przyniesie to niewypłacalności dużej liczby pożyczkobiorców - twierdzi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający firmy. Saniewski jednak jest przekonany co do swoich racji. Twierdzi, iż takie podwyżki wystarczą, by zmniejszyć popyt. Wiele rodzin o niższym statusie materialnym pożyczki nie dostanie, a obecnie spłacający mogą mieć poważne problemy finansowe.

http://www.wiadomosci24.pl

Rynek domów i gruntów w 2008 r.

2008-01-02T09:54:00.001-08:00

Ceny domów na przedmieściach prezentują się atrakcyjnie, ale tylko dla osób, które stać na wydanie 700-800 tys. PLN plus wykończenie. Wobec wysokich cen działek, nawet samodzielna budowa domu może być równie dużym wydatkiem zwłaszcza, że na rynku brakuje wykonawców i przestoje z tym związane wydłużają się.

Prawdopodobnie taka sytuacja może odstraszyć potencjalnych kupców gruntów, są bowiem jakieś granice tego, ile można wydać na działkę przeznaczoną pod budowę, a są to pieniądze przecież zamrożone na czas budowy domu. Trochę tak, jakby podpisując umowę na zakup mieszkania, deweloper poprosił o połowę pieniędzy z góry i obiecał zakończyć inwestycję za dwa lata (minimalny czas potrzebny na załatwienie formalności i zbudowanie domu). Nie dla wszystkich jest to atrakcyjna perspektywa.

Sprzedający działki mogą jednak swobodnie utrzymywać ceny, ponieważ grunty są bardzo tanie w utrzymaniu, a w dodatku brakuje ich w atrakcyjnych lokalizacjach. Transakcji będzie więc najprawdopodobniej mniej niż w minionym roku.

Wielu inwestorów może odłożyć swoje plany o kupnie ziemi i własnej budowie domu, ponieważ zapowiadana budowa obwodnic największych miast, może za kilka lat zaowocować zwiększeniem podaży ziemi pod budowę w atrakcyjnych – biorąc pod uwagę czas dojazdu do miejsca pracy – lokalizacjach. Wtedy też ceny gruntów mogą być niższe niż obecnie.

Spodziewam się więc dalszego wzrostu cen działek na coraz węższym rynku stref podmiejskich, ale także zmniejszenia liczby transakcji. Jednakże, z tym zastrzeżeniem, że ceny działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne stały się zbyt wysokie, by ich dalszy wzrost był uzasadniony, co dotyczy przede wszystkim ścisłych peryferii. Grunty dalej od miast – w szczególności dobrze położone wobec przyszłych obwodnic, nadal można uznać za atrakcyjną inwestycję.

Wobec problemu z cenami żywności, który ma globalny charakter, zachodzi coraz większe prawdopodobieństwo tego, że w przyszłym roku, to ziemia rolna będzie najszybciej drożejącym segmentem nieruchomości.

Noble Bank / www.prnews.pl

Rynek mieszkań w 2008 r.

2008-01-02T09:53:00.002-08:00

Oczekuję utrzymania wysokiego popytu na rynku mieszkań, związanego z poprawiającą się sytuacją na rynku pracy. Co prawda wzrost stóp procentowych ogranicza zdolność do zaciągania długów, ale wzrost wynagrodzeń (wynikający także z obniżenia składki rentowej) poprawia sytuację, często z nawiązką nadrabiając mniejszą zdolność wynikającą ze zmian stóp procentowych.

Nie mniej sama liczba zaciąganych kredytów nie musi znacząco urosnąć – będą to liczby porównywalne do tych z drugiej połowy 2007 roku. A i to pod warunkiem, że rynkowe stopy procentowe ustabilizują się na obecnym poziomie. Jeśli oprocentowanie kredytów wzrośnie wyraźnie powyżej 7,0 proc. (to prawdopodobne), popyt może obniżyć się. Oprocentowanie powyżej 8 proc. (nie oczekuję tego), oznaczałoby już duże kłopoty i dla banków ze sprzedażą nowych kredytów i dla posiadaczy kredytów z ich obsługą.

Po drugiej stronie mamy rosnącą podaż mieszkań – tak ze strony deweloperów, jak i ze strony inwestorów – głównie indywidualnych – którzy mogą zechcieć wycofać się ze swoich inwestycji, skoro trudniej na nich teraz zarobić. Zwiększona podaż może doprowadzić do niewielkiego spadku cen nowych mieszkań w I kwartale, ale nie na długo.

Pamiętajmy bowiem, że oprocentowanie kredytów to tylko jeden z elementów ograniczających popyt. Drugim – zdecydowanie ważniejszym – są ceny mieszkań. Gdyby one spadły, nawet o 5-8 proc., popyt może się szybko ożywić.

W najgorszej sytuacji są posiadacze mieszkań w tzw. wielkiej płycie. Wystawienie ich na sprzedaż, po cenie zbliżonej do obowiązującej w 2007 r. może skończyć się niepowodzeniem. Tego rodzaju mieszkania, jak również inne w złych lokalizacjach, nadających się do remontu – będą tanieć. Zwłaszcza konieczność remontu może odstraszać inwestorów, bo problemy z kompetentną siłą roboczą stają się coraz bardziej dotkliwe, szczególnie w dużych miastach. W nich też, koszty robocizny za remont, czy wykończenie mieszkania zaczynają stanowić istotny koszt inwestycji mieszkaniowej. To jeden z czynników przemawiających za utrzymaniem cen mieszkań o dobrym standardzie wykończenia – będzie to jeden z najbardziej docenianych elementów przez kupujących.

Reasumując – po możliwym słabszym I kwartale, kolejne miesiące powinny przynieść stabilizację i w efekcie niewielkie zmiany cen w porównaniu do 2007 roku (za wyjątkiem mieszkań o słabym standardzie).

Wzrost kosztów budowlanych wyklucza spadek cen mieszkań w dłuższym terminie, ale może rodzić inne konsekwencje. Możliwe, że już w końcówce roku podaż nowych mieszkań ponownie zmaleje, ponieważ mniejsi deweloperzy mogą zostać zmuszeni do zawieszenia swoich planów, co będzie związane z brakiem wykonawców, oraz wzrostem kosztów obsługi kredytów niezbędnych do sfinansowania inwestycji. W 2008 roku, Polacy przestaną kupować dziury w ziemi, a w większym stopniu będą zainteresowani lokalami już istniejącymi.

Rynek nieruchomości w 2008 r.

2008-01-02T09:53:00.001-08:00

Nie było dawno tak dużej niepewności związanej z rynkiem nieruchomości i zachowaniem cen. Z jednej strony wciąż rosnące wynagrodzenia i spadające bezrobocie poszerzają krąg potencjalnych kupujących. Z drugiej ograniczają go rosnące stopy procentowe. Strona podażowa także nie jest stabilna – w kłopocie mogą się znaleźć przede wszystkim mniejsi deweloperzy, którzy czując okazję na szybki zarobek nie zadbali o wystarczająco dużą płynność finansową. Realizowanych budów jest o połowę więcej niż przed rokiem, podaż gwałtownie wzrosła, a popyt jest stabilny. Rynek przestał być rynkiem deweloperów – wrócił do kupujących. Czas na prognozy.

Czy można jeszcze zarobić kupując własne "M"?

2007-12-29T07:30:00.000-08:00

Rynek nieruchomości w Polsce z roku na rok staje się coraz bardziej dojrzały. Po okresie hossy, z którą bez wątpienia mieliśmy do czynienia w ostatnich trzech latach, zostało już tylko wspomnienie. Czy oznacza to, że kupując mieszkanie nie da się już zarobić?

Dziś, gdy w większości aglomeracji miejskich można zaobserwować stabilizację cen, a w niektórych drobne spadki, w przypadku zakupu nieruchomości na cele inwestycyjne potrzebna jest rzetelna, solidna, poparta faktami, a nie opiniami, analiza możliwości rozwoju rynku nieruchomości w danym regionie.

We wrześniu 2007 roku cztery największe rynki nieruchomości odnotowały niewielki spadek cen. W październiku ceny spadły już w większości dużych polskich aglomeracji: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Sopocie, Gdyni, Opolu i Łodzi. Zdecydowanie można zauważyć wyhamowanie tempa wzrostu cen mieszkań. Jednak nie jest spodziewana duża korekta. W najlepszym dla jednych, a w najgorszym dla drugich wypadku może to być spadek cen od kilku do kilkunastu procent. Jednak bardziej w formie dostosowania ceny transakcyjnej do ceny ofertowej niż zmiana trendu. Wiele czynników wpływa na to, iż bardziej można spodziewać się powolnego i stabilnego wzrostu cen niż ich spadku:
- Ciągle brakuje na rynku od 1,5 do 2 mln mieszkań
- Rynek pracy stabilizuje się, bezrobocie spada, a zarobki i siła nabywcza przeciętnego Polaka wzrasta
- W dorosłe życie wchodzi obecnie pokolenie z wyżu demograficznego z 1981 roku
- Według agencji nieruchomości Bachalski Properties z miliona ludzi, którzy wyjechali do pracy do Wielkiej Brytanii, wielu deklaruje, że chce za zarobione pieniądze kupić własne mieszkanie w Polsce

Z drugiej strony należy także pamiętać o kształtowaniu się stóp procentowych i kursie walutowym we franku szwajcarskim. Ma to nie bagatelne znaczenie na kształtowanie się siły nabywczej przeciętnego obywatela. W chwili obecnej polska gospodarka rozwija się bardzo dynamicznie. W fazie wzrostu mamy zwykle do czynienia z presją inflacyjną, czyli ze wzrostem cen, co ma bezpośrednie przełożenie na kształtowanie się stóp procentowych, a dokładniej na ich wzrost. Konsekwencją rosnących stóp procentowych są wyższe odsetki od spłacanego kredytu. Powoduje to, że kredyt staje się droższy, a czasami nawet tak drogi, że kredytobiorca nie jest w stanie go spłacać. Proces, który został opisany powyżej, nazywany jest ryzykiem kredytowym.

Na co warto zwrócić uwagę kupując nieruchomość?

Najważniejsza rzecz, o której zawsze warto pomyśleć, przed inwestowaniem pieniędzy w niepłynne aktywa, do których można zaliczyć inwestycje w nieruchomości, to strategia wyjścia z inwestycji. Przez pojęcie to, w tym przypadku rozumiemy sytuację, gdy będziemy chcieli zrealizować zyski, możliwie szybko sprzedając mieszkanie po cenie rynkowej. Recepta na sukces wydaje się być prosta. Musimy znaleźć takie mieszkanie, które będzie podobać się jak największej ilości ludzi i w którym zarazem będzie chciało mieszkać jak najwięcej potencjalnych nabywców. Co determinuje to, że mieszkanie jest atrakcyjne i w cenie? Oto kilka przykładowych czynników, na które naprawdę warto zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości:

1. Dobra lokalizacja zarówno w skali makro (szczególne położenie w Polsce, perspektywy rozwoju, itd.) jak i w skali mikro (bliskie otoczenie, dostępność komunikacji miejskiej, parki, przedszkola, szkoły, itd.).
2. Aspekty techniczne: funkcjonalność mieszkania, rozkład pokoi, garderoby, łazienki, kuchni, itd.
3. Administracja budynku, która często pozostaje niedoceniana. Istotne by sprawdzić jak działa administracja aby za kilka lat ktoś mógł sprawnie przeprowadzić renowacje nieruchomości.
4. Można jeszcze wspomnieć o wyjątkowej architekturze budynku, z jakich materiałów powstał budynek (cegła czy płyta) itd.

W przypadku różnych inwestycji pojawi się jeszcze pewnie nie jeden czynnik, na który warto zwrócić uwagę. Najważniejsza jednak jest lokalizacja i jeszcze raz o niej piszę, bo ma ona bezapelacyjnie kluczowe znaczenie, gdy bierzemy pod uwagę atrakcyjność i wartość danej inwestycji.

Czy jest jeszcze rynek mieszkaniowy, któremu warto się przyjrzeć?

Rynki, które wyczerpały swój potencjał wzrostowy to zdecydowanie Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław. Chciałbym się jednak skupić na aglomeracji, która cały czas wydaję się perspektywiczna pod względem wzrostu cen nieruchomości. A mianowicie chodzi o Katowice. Średnia cena nieruchomości w tym mieście, według wielu portali i firm zajmujących się kalkulacją średnich cen nieruchomości w danym miesiącu, nie przekroczyła jeszcze 5000zł za metr kwadratowy. Należy przy tym dodać, że różnice cenowe pomiędzy niektórymi katowickimi dzielnicami dochodzą nawet do 50%. Przy średnich dochodach, które wg. GUS’u kształtują się na poziomie ponad 3000zł miesięcznie, siła nabywcza przeciętnego Ślązaka jest jeszcze prawie dwa razy większa niż Warszawiaka czy Krakowiaka. Do tego należy dodać, iż do Katowic napływa ostatnio bardzo dużo inwestycji zagranicznych. Jest to związane ze Specjalna Strefę Ekonomiczną, która obejmuje miasto i okolice. Nie bez znaczenia jest także ożywające się w ostatnim czasie górnictwo związane z szybko wzrastającymi cenami innego surowca energetycznego - ropy naftowej. Na koniec chciałbym wspomnieć o jeszcze jednej bardzo ważnej kwestii. Katowice to jedno z nielicznych dużych miast w Polsce gdzie jeszcze przy zakupie mieszkania na kredyt pod wynajem, ratę kredytu można spłacić z przychodów z najmu.

Wyraźnie można zauważyć, że rynek nieruchomości w Polsce przechodzi w okres stabilnego rozwoju. Staje się rynkiem coraz bardziej dojrzałym i przewidywalnym. Ciężko będzie zarobić, na inwestycji we własne „M”, tyle ile można było jeszcze niedawno temu zarobić. Pamiętajmy jednak o tym, że kilka rynków jest jeszcze niedowartościowanych, a na rynkach dojrzałych ze względu na rosnącą podaż będzie szansa na znalezienie „perełek”.

Autorem jest Pan Michał Szpin
z portalu www.inwestycjealternatywne.pl

Opłaty w obrocie nieruchomościami

2007-12-16T10:26:00.000-08:00

Nie warto "oszczędzać" na podatku od czynności cywilnoprawnych poprzez zaniżenie wartości transakcji podanej w akcie notarialnym. Postępowanie podatkowe, na jakie się narażamy, nie jest warte takiej oszczędności.

Umowy w obrocie nieruchomościami

Rynek wtórny obrotu nieruchomościami jest obciążony podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dotyczy to umów: sprzedaży, zamiany, darowizny (jeżeli towarzyszy jej przejęcie zobowiązań albo obciążenia np. służebnością, hipoteką), dożywocia, odpłatnej renty, działu spadku i zniesienia współwłasności (tylko jeżeli postępowanie działowe uwzględnia spłaty lub dopłaty), intercyzy, a także ustanowienia odpłatnego użytkowania i odpłatnej służebności. PCC obejmuje także ustanowienie hipoteki.
Dla obrotu nieruchomościami istotne są niektóre wyłączenia z PCC obejmujące czynności cywilnoprawne (np. ustanowienie hipoteki) dokonywane w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych. Ponadto wyłączone z PCC są umowy sprzedaży lub zamiany nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska oraz umowy sprzedaży rzeczy (nie praw!) w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Jednak najistotniejszym wyłączeniem z PCC jest przepis regulujący tzw. styk podatku od czynności cywilnoprawnych z podatkiem od towarów i usług. Dotychczasowa regulacja stwarzała ogromne kłopoty interpretacyjne: orzecznictwo, doktryna oraz resort finansów reprezentowały zupełnie odmienne poglądy na ten temat. Obecny przepis uprościł ten zakres opodatkowania transakcji: wolne od podatku są wszystkie te umowy, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona. Dlatego m.in. nie płacimy PCC, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera (jest opodatkowane 7% VAT), ale już od sprzedaży gruntu przy okazji takiego zakupu notariusz obliczy PCC od wartości gruntu (sprzedaż gruntu jeszcze nie podlega podatkowi VAT. Uwaga! Od 1 maja 2004 r. sprzedaż terenów budowlanych ma być opodatkowana 22% podatkiem VAT - wzrośnie więc cena nowych mieszkań).

Kto płaci

Zgodnie z prawem (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z 9 września 2000 r.) podmiotem zobowiązanym do zapłacenia podatku są zawsze solidarnie wszystkie strony umowy. Solidarność zapłaty podatku oznacza, że urząd skarbowy może się domagać zapłacenia podatku od każdej ze stron umowy w całości lub w części dowolnie określonej przez organ podatkowy. Zapłacenie podatku przez jedną ze stron zwalnia wówczas z tego obowiązku pozostałe strony. Wzajemne rozliczenia czynności pomiędzy stronami są uregulowane w kodeksie cywilnym na zasadach ogólnych, a ewentualne ich dochodzenie odbywa się przed sądem powszechnym. W praktyce strony umawiają się tak, że PCC płaci kupujący albo dzielą się podatkiem po połowie.
Należy przy tym pamiętać, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadza zasadę, w myśl której, jeżeli jedną ze stron czynności cywilnoprawnej jest podmiot zwolniony z podatku, strona płaci podatek obniżony o 50 proc. Generalnie PCC jest podatkiem, który należy zapłacić samodzielnie, w ciągu 14 dni od dnia dokonania transakcji. Jednak w umowach mających za przedmiot nieruchomość PCC pobierany jest przez notariusza, który jest płatnikiem PCC.

Wartość rynkowa

Notariusz tylko oblicza podatek, nie ma natomiast wpływu na jego podstawę. Podstawą obliczenia podatku jest bowiem wartość rynkowa przedmiotu transakcji określona przez strony umowy. Powinna ona odpowiadać przeciętnym cenom stosowanym w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, lub w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju (np. własnościowym prawem do lokalu), z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Niemożność odliczenia długów i ciężarów oznacza, że zakupienie nieruchomości obciążonej hipoteką pociąga za sobą wydatek z tytułu PCC ustalonego na podstawie jej wartości rynkowej nie uwzględniającej obciążeń.
Strony czynności cywilnoprawnej same określają wartość przedmiotu tej czynności. Należy jednak pamiętać, że jej zaniżenie jest ryzykowne. Jeżeli bowiem wartość podana przez strony nie odpowiada - według oceny organu podatkowego - jej wartości rynkowej, organ ten wszczyna postępowanie podatkowe, wzywając strony do jej podwyższenia. Jednocześnie ma on obowiązek podać własną, wstępną wycenę nieruchomości (lokalu). Niezastosowanie się do tego wymogu, tj. samo wezwanie strony, stanowi przesłankę do wzruszenia decyzji, jaka zapadłaby w postępowaniu dotkniętym taką wadą.
Gdy pomimo wezwania strony nie określą wartości rynkowej lub określą ją na poziomie nie odpowiadającym tej wartości, organ podatkowy ustali ją sam, z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego opinia biegłego jest dowodem w sprawie, a więc nie ma przeszkód, aby i strony powołały biegłego do sporządzenia opinii o wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy przy wydawaniu decyzji w sprawie wysokości PCC powinien - zgodnie z procedurą - wziąć pod uwagę wszystkie dowody zgromadzone w postępowaniu. Rozbieżności w opinii biegłych powinny zostać ocenione, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 180 ordynacji podatkowej, na podstawie całokształtu materiału dowodowego.
Obliczając podatek od umowy zamiany, notariusz weźmie pod uwagę nie wartość rynkową lokali, ale różnicę między nimi; przy działach - wartość rzeczy nabytej ponad wartość dotychczasowego udziału; przy służebnościach - wartość świadczeń za cały okres ustanowienia służebności; przy hipotece - kwotę zabezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku

Jak już powiedziano, PCC płaci się raczej na rynku wtórnym. Generalnie stawka podatku wynosi 2 proc. wartości rynkowej. Jeżeli przedmiotem transakcji jest udział w nieruchomości, stawka także wyniesie 2 proc. wartości udziału.
Odpłatne użytkowanie oraz ustanowienie służebności kosztuje 1 proc. wartości tych świadczeń. Od hipoteki notariusz pobierze natomiast 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności, a w wypadku gdy wierzytelność ma nieustaloną wielkość w chwili ustanawiania hipoteki - 19 zł.

Umowa przenosząca własność

Ustawa o PCC odwołuje się bezpośrednio do niektórych pojęć z zakresu prawa cywilnego, w tym m.in. pojęcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności i pojęcia umowy rozporządzającej, czyli przenoszącej własność w wykonaniu umowy zobowiązującej. Umowa zobowiązująca polega na tym, że jedna strona (wierzyciel) może żądać od drugiej strony (dłużnika) określonego zachowania (świadczenia). Umowa rozporządzająca polega na faktycznym przeniesieniu własności i wydaniu rzeczy. Generalnie umowy w obrocie nieruchomościami mają skutek podwójny: zobowiązująco-rozporządzający. Strony mogą jednak ten skutek oddzielić w czasie. W takim wypadku notariusz pobierze PCC tylko od umowy przenoszącej własność (rozporządzającej). Umowa przedwstępna nigdy nie jest objęta PCC.

Zwolnienia od podatku

Ustawa wprowadza kilka zwolnień związanych z obrotem nieruchomościami. Zwalnia się:

przeniesienie własności nieruchomości, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umowy sprzedaży, dożywocia, działu spadku, zniesienia współwłasności, darowizny, zamiany, renty - pod warunkiem, że nabywana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub utworzy z nieruchomością nabywcy gospodarstwo rolne albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu przepisów o podatku rolnym (chodzi tu o obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych - o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy);
sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
1. nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
2. nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
3. nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie środowiska, w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty);
sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
1. w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
2. w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu;
zamianę budynku mieszkalnego albo jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn (o zaliczeniu do grup podatkowych była mowa artykule "Darowizna", zamieszczonym w nr 11/2003 "Krakowskiego Rynku Nieruchomości").

Mimo występujących wyłączeń i zwolnień z PCC w większości przypadków obrót nieruchomościami na rynku wtórnym pociąga za sobą konieczność zapłacenia podatku, który stanowi dość duże obciążenie. Należy jednak pamiętać, że wciąż są to koszty niższe niż na rynku pierwotnym, gdzie transakcje są dodatkowo obciążone podatkiem VAT.

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 14/2003, 2003.07.25

Jak szukać mieszkania? - samemu czy z pośrednikiem?

2007-12-13T07:49:00.000-08:00

Szukać mieszkania można samodzielnie albo z pośrednikiem.
Jeden i drugi sposób ma zarówno wady, jak i zalety. Przede wszystkim pośrednikowi trzeba zapłacić prowizję. Niektóre biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, by przyciągnąć klientów, nie biorą prowizji od kupującego. Zarabiają jedynie na sprzedającym, który w takim przypadku płaci prowizję wyższą od standardowej. Takich ofert jest niestety niewiele. Zdając się na kupno z pośrednikiem ryzykujemy także, że trafimy do firmy, która niepoważnie traktuje swoich klientów. Przykładów nadużyć nie brakuje.
Z kolei samodzielne kupowanie zajmuje sporo czasu. Nie chodzi tu tylko o przeglądanie prasowych ogłoszeń. Kosztem życia rodzinnego i zawodowego trzeba sporo czasu poświęcić na wyjazdy i oglądanie mieszkań . Sprzedający, chcąc dokonać transakcji przez telefon, zachwala swój lokal. Tymczasem na miejscu bardzo często okazuje się, że nie spełnia on wymagań kupującego. Kolejny minus samodzielnego szukania to brak poczucia bezpieczeństwa związanego ze stanem prawnym nieruchomości i rozliczeniami finansowymi.

Wybranie dobrego, wiarygodnego pośrednika wcale nie jest łatwe. Najprościej jest kierować się rekomendacją kogoś z rodziny lub znajomych, kto korzystał z danego biura nieruchomości i jest zadowolony z usługi. Wybierając pośrednika należy sprawdzić, czy posiada on licencję na prowadzenie działalności i ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w zakresie wykonywania czynności związanych z obrotem nieruchomościami. Ważna jest także wysokość polisy.
Wizytówką pośrednika jest jego siedziba. O tym, czy jest to renomowana firma, może także świadczyć fakt, czy stać ją na zamieszczanie reklam w mediach. Istotne jest także to, czy firma proponuje pomoc w załatwieniu kredytu bankowego oraz czy współpracuje z innymi biurami.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze nowego lokum?

2007-12-02T05:25:00.000-08:00

Przy odbiorze mieszkania powinniśmy zwrócić uwagę na jakość wykonania wszystkich elementów, które mają znaczenie użytkowe.

Podstawą do zareklamowania jakości i standardu wykonania mieszkania są:
1. umowa z deweloperem
2. normy wykonania robót
3. warunki systemowe i instrukcje producentów
4. certyfikaty materiałów (aprobaty, deklaracje)
Osobom bez doświadczenia inżynierskiego najłatwiej bedzie oprzeć sie na umowie z deweloperem, określającej standard wykonania i wyposażenia naszego lokum. Przydatne będą też normy budowlane. Każdą znalezioną usterkę trzeba przy tym odpowiednio uargumentować.

Jakie elementy mieszkania należy sprawdzić w pierwszej kolejności?

1. Szlichty, czyli posadzki cementowe
Szlichty powinny mieć równą powierzchnię (dopuszczalne odchylenie +/- 4 mm na łacie 2-metrowej) i zachowywać poziom na całej powierzchni mieszkania. Pęknięcia są dopuszczalne, ale tylko w przypadku, gdy nie doszło do tzw. klawiszowania płyty posadzkowej.

2. Tynki wewnętrzne
Oceniamy je wzrokowo, przez porównanie. Odchylenie od pionu wg dopuszczalnych norm nie powinno przekraczać +/- 1 cm na wysokości mieszkania, powierzchnia tynków powinna być równa – dopuszczalne odchylenie+/- 3 mm na długości 2 m, a kąty pomiędzy ścianami proste - odchylenie do 3 mm na długości 1 m.

3. Wymiary pomieszczeń
Sprawdzenie wymiarów pozwala ocenić równoległość ścian w pomieszczeniach. Normy dopuszczają różnice wymiarowe na długości całej ściany +/- 1 cm, co daje maksymalną różnicę wymiarów jednego pomieszczenia do dwóch centymetrów. Oczywiście z umowy może wynikać wyższy standard wykonania.

4. Malowanie ścian i sufitów
Malowanie sprawdzamy wzrokowo. Kolor malowanych powierzchni powinien być jednorodny, bez plam i przebarwień. Pamiętajmy jednak, że ostateczny efekt zależeć będzie od tego, czy kupując mieszkanie płaciliśmy za malowanie jednokrotne, czy „na gotowo”.

5. Okna i drzwi balkonowe oraz parapety zewnętrzne
Podstawowe parametry, jakie jesteśmy w stanie sami sprawdzić to:
a) zarysowania szyb oraz zarysowania i pęknięcia ram oraz futryn
b) klasa szyb - w mieszkaniach na parterze powinno się stosować szyby klasy P3 lub P4, w innych klasy P2
c) obróbka obwodu okien, silikonowanie
d) obsadzenie okien - otwarte skrzydło powinno stać w miejscu i nie zamykać się samoczynnie
f) obecność nawietrzaków lub wykonanie szczelin nawiewnych w uszczelkach okiennych
Przy odbiorze należy każde okno otworzyć i zamknąć. Zamki powinny pracować jednakowo, a zawiasy nie mogą skrzypieć.

6. Parapety wewnętrzne
Sprawdzamy sposób zamontowania parapetów: zachowanie poziomu, głębokość osadzenia i rozszerzenie. Zwracamy uwagę na zarysowania.

7. Montaż grzejników
Sprawdzamy przede wszystkim producenta grzejników i zaworów grzejnikowych. Ważne jest też wykonanie podejść wody do grzejników i oczywiście zamocowanie grzejników na ścianach - grzejniki nie powinny dać się poruszyć.

8. Instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne
W zależności od stopnia wykończenia mieszkania sprawdzamy wykonanie wszystkich podejść wody i kanalizacji a także obróbkę otworów w ścianach, spadki przewodów kanalizacyjnych, zamocowanie w obejmach. Rury powinny być czyste.

9. Drzwi wejściowe do mieszkania
Każde drzwi muszą być kompletnie wyposażone. Znając typ drzwi i ich producenta jesteśmy w stanie sprawdzić, czy zainstalowano wszystkie ich elementy. Regulacja drzwi należy do wykonawcy.

10. Balustrady balkonowe, balustrady schodów, posadzki na balkonach
Balustrady balkonów i tarasów są wykonywane z różnych materiałów. Mogą być drewniane, stalowe nierdzewne, ze stali ocynkowanej, z wypełnieniami ze szkła, wypełnione prętami stalowymi lub blachami. Każdy z tych materiałów powinien spełniać przypisane mu normy. Ogólnie mówiąc balustrady stalowe nie mogą mieć nawet śladu rdzy. Balustrady drewniane zaś muszą być polakierowane i nie mają prawa być wypaczone. Wypełnienia szklane muszą być wykonane ze szkła bezpiecznego.

11. Zielone dachy, tarasy, ogródki przydomowe
Sprawdzamy wykonanie odwodnień, wykonanie spadków, zamocowanie obróbek blaszanych. W przypadku ogródków należy obejrzeć ogrodzenia i sprawdzić, czy nie ma na nich rdzy. Sprawdzamy też z jakiego materiału zostały wykonane elementy tarasów i balkonów.

Przy odbiorze mieszkania obowiązkowo spisujemy protokół. Podstawowym załącznikiem do niego jest wykaz usterek. Po usunięciu usterek deweloper zawiadamia nas o gotowości dokonania odbioru końcowego, podczas którego kwitujemy zlikwidowanie wad punkt po punkcie. Z naprawy niektórych usterek, tych najmniej istotnych, możemy zrezygnować - oczywiście za odpowiednią gratyfikacją. Takie rozwiązanie może być korzystne dla obu stron. Po podpisaniu protokołu jeszcze tego samego dnia powinniśmy otrzymać komplet kluczy. Teraz już możemy na dobre rozkoszować się swoją własnością.

mgr inż. Zbigniew Amanowicz
Tebodin – SAP Projekt

Ceny nieruchomości w dół?

2007-11-14T14:26:00.000-08:00

Obserwując rynek nieruchomości, jedno wydaje się pewne – okres, w którym można było liczyć na kilkudziesięcioprocentowe zyski, generowane na przestrzeni kilku miesięcy, mamy już daleko za sobą. Na rynku nastąpiło uspokojenie, a w niektórych segmentach zauważalna jest korekta cen. Czy jednak w ostatnich miesiącach tego roku czekają nas ogólne spadki cen nieruchomości?

Szans na dalszy wzrost cen nie widzi blisko 45 proc. użytkowników portalu KRN.pl, którzy wzięli udział w sondzie na temat kształtowania się cen sprzedaży nieruchomości w ostatnim kwartale tego roku. Coraz powszechniejsza jest opinia, że w bardzo wielu wypadkach wartość nieruchomości jest przeszacowana. W związku z tym maleje popyt, bo kupujący przyjmują postawę wyczekującą, licząc na obniżki. Maleją też apetyty inwestorów kupujących nieruchomości w celach spekulacyjnych.

Niemal co trzeci głosujący (32,1 proc.) uważa, że ceny nieruchomości pozostaną do końca roku na podobnym do obecnego poziomie. Tę postawę można tłumaczyć ciągłą perspektywą wzrostu płac i dużą ochotą Polaków do zaciągania kredytów hipotecznych.

Przy tym wszystkim pozostaje jeszcze spora liczba osób (23,4 proc.), które uważają, że dalszy wzrost cen jest możliwy. Należy podejrzewać, że grupa ta nie liczy na gwałtowny wzrost, a jedynie na zwyżki na poziomie podobnym, jaki obserwowaliśmy przed 2005 r.

O tym, która z grup ma rację, przekonamy się wraz z końcem roku.

źródło: KRN.pl

Co musisz zrobić, zanim kupisz mieszkanie

2007-11-02T09:02:00.000-07:00

Chcesz kupić mieszkanie? Musisz zgromadzić stertę dokumentów: odwiedzić bank, brokera kredytowego oraz dział pracowniczy. Ale po kolei.

Kredyt

Zorganizuj dokumenty. Pracujesz na etacie? Idź do działu kadr po zaświadczenie o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony (określony) oraz zarobkach z ostatnich trzech miesięcy.

UWAGA! Przy zatrudnieniu na czas określony prawdopodobnie dostaniesz kredyt na tyle lat, na ile twój kontrakt opiewa, choć banki podchodzą o wiele liberalniej do osób z umową na czas określony niż jeszcze kilka lat temu.

Jeśli pracujesz na umowę-zlecenie lub umowę o dzieło, załatw:

• oryginały umów-zleceń - o dzieło,

• oświadczenie pracodawcy, że zamierza podtrzymywać z tobą ten rodzaj stosunku pracy w przyszłości,

• PIT-y z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez urząd skarbowy.

Przy działalności gospodarczej możesz potrzebować zaświadczenia z ZUS o tym, że nie zalegasz ze składkami, oraz PIT-ów.

UWAGA! Na rynku zaczynają pojawiać się kredyty typu "no docs" czyli niewymagające od klienta dokumentowania dochodów.

Taką ofertę ma np. PTF Bank. Kredytobiorca musi podać, ile zarabia, bank sprawdzi tylko, czy dana osoba faktycznie jest zatrudniona w zakładzie pracy, który podaje.

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą PTF porównuje deklarowane zarobki przedsiębiorcy ze swoimi bazami danych, w których podane jest ile jest w stanie zarobić osoba pracująca w takiej branży.

Pamiętaj - zaświadczenia z pracy są ważne dla banku zazwyczaj przez miesiąc od momentu wystawienia.

Dowiedz się, na jak wysoki kredyt możesz liczyć

W tym celu ze wspomnianymi punkt wyżej dokumentami:

• Idź do oddziału banku, w którym masz założony rachunek. Zapytaj, jaki kredyt może on ci zaproponować. Banki czasami w sposób preferencyjny traktują swoich stałych klientów, dając im np. korzystniejsze oprocentowanie czy pobierając od nich niższe opłaty niż od osób prosto z ulicy. Szczególnie ci się opłaca skorzystać z usług „swojego” banku, jeśli masz tam konto vipowskie. Tacy klienci mogą prawie zawsze liczyć na jakąś specjalną ofertę.

• Udaj się do doradcy kredytowego (tzw. brokera), aby zorientować się, czy inny bank nie ma dla ciebie lepszej oferty.

Doradca kredytowy to osoba, która profesjonalnie zajmuje się pośrednictwem kredytowym między bankami a klientami.

Za swoje usługi zazwyczaj nie pobiera żadnych opłat - żyje z prowizji, którą dostaje od banku.

Najpopularniejsze firmy to Expander (www.expander.pl), Open Finance (www.openfinance.pl) oraz Dom Kredytowy NOTUS (www.notuskredyt.pl).

Zbadaj ceny w swoim mieście

Jeśli interesują cię ceny nowych mieszkań i żyjesz w dużym mieście, zajrzyj na www.tabelaofert.pl. Znajdziesz tam dość szczegółową ofertę deweloperów i spółdzielni z wizualizacjami, ceną lokali za m kw. Dość często powierzchnia mieszkań jest rozrysowana na rzutach. Używane patrz: www.mls.org.pl.

Ustal, ile chcesz wydać

Rada. Nie pożyczaj zbyt dużo, nawet jeśli bankowiec zapewnia, cię, że twoja zdolność kredytowa na to pozwala. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza dwuipółkrotności twoich rocznych dochodów brutto.

I czego potrzebujesz

Weź kartkę papieru, coś do pisania, plan miasta i odpowiedz sobie na następujące pytania:

• Jak długo zamierzasz mieszkać w nowym miejscu? Innymi słowy, czy jest to mieszkanie (dom) docelowy, czy za kilka lat chcesz je zmienić na większe, lepsze, w innej okolicy?

• Jeśli chcesz świeżo kupione mieszkanie (dom) za kilka lat sprzedać albo wynająć, dobrze by było, gdybyś wybrał lokal, na który w przyszłości będzie duży popyt.

UWAGA Najszybciej rosną ceny nieruchomości w dzielnicach, gdzie nic nowego nie da się już wybudować - innymi słowy brakuje tam ziemi pod budowę.

W Warszawie dzielnicą, w której brakuje działek, jest Ursynów oraz Mokotów, zaś dużo wolnej ziemi pod zabudowę jest w Wilanowie.

• Czy przeszkadzają ci dojazdy i ile czasu jesteś w stanie na nie poświęcić (podobnie członkowie twojej rodziny). Jeśli lubisz spędzać sporo czasu w samochodzie, możesz kupić mieszkanie (dom) pod miastem albo w zielonych okolicach odległych od centrum.

Rada. Zanim kupisz, spróbuj pokonać trasę przyszły dom - praca w godzinach szczytu. Będziesz wtedy mniej więcej wiedział, ile to trwa i czy jesteś w stanie znosić pięć dni w tygodniu taki wysiłek.

• Jak daleko jest szkoła, w której uczą się (będą się uczyć) twoje dzieci, czy w okolicy są przedszkola, ośrodki zdrowia itp.

• Jakiego potrzebujesz rozkładu mieszkania i ilu pokoi.

Rada. Duży i wąski korytarz to strata miejsca i pieniędzy. Unikaj mieszkań, gdzie są pokoje przechodnie. Kuchnia koniecznie musi być widna. Dla dwóch osób dobrym rozwiązaniem jest mieszkanie o powierzchni ok. 45 m kw., dwa pokoje. Trzech - ok. 55-60 m kw., trzy pokoje. Mieszkanie o takiej powierzchni łatwo sprzedać.

• Czy w okolicy jest park, staw rzeczka bądź jezioro. Takie elementy natury podnoszą w dłuższej perspektywie wartość nieruchomości.

Wybierz nowe czy używane

To wbrew pozorom kluczowa decyzja. Mieszkania na rynku pierwotnym oraz wtórnym szuka się bowiem inaczej.

UŻYWANE

Tutaj do pomocy będziesz musiał zatrudnić pośrednika. O dobrego fachowca wcale nie jest łatwo. Najlepiej, gdyby agent był z polecenia. Zapytaj przyjaciół i znajomych z pracy, czy nie korzystali ostatnio z takich usług. Ich rekomendacja może być dla ciebie bezcenną wskazówką.

Jeśli nie masz takiego kontaktu, musisz poszukać sam. Wybierz, czy będzie dla ciebie pracował jeden pośrednik, czy wielu. To zależy od typu umowy, który podpiszesz. Masz do wyboru umowę otwartą oraz na wyłączność. Czym się one różnią?

• Umowa otwarta. To najpopularniejszy rodzaj. Zawierasz ją z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia mieszkania). Można ją wypowiedzieć z jedno-, dwumiesięcznym wyprzedzeniem.

Jak to wygląda w praktyce? Chęć kupna zgłaszasz np. do pięciu biur pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie.

Zalety. Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwilę) pracuje dla ciebie wielu pośredników.

Niskie wynagrodzenie. Przy umowie otwartej płaci się prowizję w wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (zarówno przy kupnie, jak i sprzedaży)

Wady. Żaden pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania odpowiedniego lokalu, bo wie, że to samo robi jego czterech kolegów po fachu. A komu chce się pracować, jeśli na koniec miesiąca ma np. 20 proc. pewności, że dostanie wypłatę - pytają agenci?

Pośrednik pracujący na umowę otwartą będzie reprezentował obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Jego praca ograniczy się wyłącznie do skojarzenia kontrahentów.

Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Im wyższa więc będzie kwota transakcji, tym więcej kasy dostanie dla siebie pośrednik. To jest korzystne dla sprzedającego nieruchomość, ale już nie dla kupującego.

• Umowa na wyłączność. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: „Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz pośrednika kary umownej [zwykle w wysokości jednej prowizji - przyp. red.]".

Umowę na wyłączność zawiera się na określony czas:

• sześć miesięcy - mieszkania do 60 m kw.;

• od sześciu miesięcy do roku - mieszkania powyżej 60 m kw.;

• rok i dłużej - domy.

Zalety. Kontaktujesz się tylko z jednym biurem.

Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że dostanie pieniądze, jeśli tylko spełni swoje zadanie.

Wady. Jeśli ktoś oferuje ci nieruchomość, musisz o tym poinformować swojego pośrednika. Nawet jeśli kontrahenta znalazłeś TY.

Jeśli kupisz nieruchomość, nie mówiąc mu o tym, i tak płacisz prowizję.

Wysoka prowizja - minimum 3 proc. wartości nieruchomości (umowa kupna-sprzedaży).

W umowie powinny być wyszczególnione bardzo dokładnie obowiązki pośrednika. Dobry agent powinien:

• zbadać stan prawny nieruchomości, m.in. sprawdzić, czy lokal faktycznie należy do osoby, która go oferuje, czy nie jest zadłużony - w spółdzielni (wspólnocie) - czy właściciel nie zalega dostawcom mediów.

• pośredniczyć w negocjacji ceny - przekazywać ofertę klienta drugiej stronie;

• doradzać przy zakupie, np. informować, że cena za mieszkanie jest za wysoka, bo np. w tej okolicy podobne nieruchomości (identyczna powierzchnia, położenie względem stron świata, piętro) da się kupić o 300 zł na metrze taniej;

• podjąć tzw. działania marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w tym w systemie MLS).

Jeśli tego wszystkiego nie dopilnujesz, pośrednik ograniczy się jedynie do podsyłania ci adresów!

UWAGA! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy. Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach:

• połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej;

• połowę przy akcie notarialnym.

Rada. Umowę podpisuj w biurze, tak, żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć. Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem czy mailem.

Nie dopuszczaj do sytuacji, że pośrednik daje ci umowę do podpisania na masce samochodu, trzy minuty przed wejściem do oglądanego mieszkania.

A jak szukać nowego

Wiedzy na temat nowych inwestycji dostarczają przede wszystkim gazety. Doskonały przegląd ogłoszeń na ten temat znajdziesz np. w gazecie "Nieruchomości i Dom".

W szukaniu dobrego dewelopera (spółdzielni) bardzo też pomaga internet. Wejdź np. na www.gazeta.pl i kliknij forum. Na forum znajdziesz dział dom i budownictwo. Dowiesz się tam rzeczy, o których handlowcy żadnej firmy cię nie poinformują.

Np. że ich inwestycje spółdzielni X oddawane są z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Albo że ich wykonawca ma poważne problemy z jakością. Bądź że na działce, na której buduje deweloper Y, jest gigantyczna hipoteka.

źródło: http://dom.gazeta.pl/prawo/1,65546,2904208.html?as=4&ias=4&startsz=x

2007-11-02T09:01:00.000-07:00

Ministerstwo Budownictwa, aby chronić pieniądze osób kupujących mieszkanie, chce wprowadzić obowiązkowe rachunki powiernicze. Deweloper czy spółdzielnia dostawałyby pieniądze dopiero w momencie przekazania klientowi kluczy. Przed problemami z nieuczciwą firmą można się jednak zabezpieczyć także na inne sposoby. Jakie? Czytaj niżej.

Kto żyw bierze się za budowę mieszkań. Począwszy od małych rodzinnych firm typu wujek Staszek, ojciec, syn plus betoniarka, kończąc na spółkach giełdowych, które w poszukiwaniu jak największych zysków kończą swoją dotychczasową działalność i biorą się za deweloperkę. Taką drogą idzie np. firma 7bulls (działa jako Triton Development), która handel samochodami zamienia na betoniarki i łopaty. Inni jak np. wrocławski Impel (ochrona i sprzątanie) chcą w ten sposób po prostu dorobić do podstawowej działalności.

Do mieszkaniowego biznesu małe i duże firmy przyciągają spore zyski. Przeciętne marże deweloperów oscylują dziś w granicach 20-30 proc. Oznacza to, że w cenie 10 tys. zł za m kw. 3 tys. to czysty zysk dewelopera czy spółdzielni.

Większość firm z tego powszechnego zaciągu nie ma jednak większego doświadczenia w budownictwie. Powstaje pytanie, czy kiedy koniunktura na mieszkania nieco się schłodzi, płacące dziś krocie za grunty firmy nie zaczną plajtować, zostawiając swoich klientów bez mieszkań i bez pieniędzy.

Takie przypadki były bardzo głośne kilka lat temu. Jednym z nich był np. upadek warszawskiego War-Inwestu. Firma ta działała w Warszawie w latach 1999-2001. Wyłudziła pieniądze (ok. 100 mln zł) od 800 rodzin. Miała wybudować kilka tysięcy mieszkań - zbudowała 70. Następnie splajtowała (zostawiając puste konta i 50 mln zł długu), a jej prezes poszedł do więzienia. Klienci grupy wpłacali jej pieniądze, mimo że inwestor nie miał pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach nie był nawet właścicielem gruntu, na którym chciał budować!

Ministerstwo Budownictwa, aby zapobiec podobnym przypadkom, chce wprowadzić dla deweloperskich klientów rachunek powierniczy (tzw. escrow). O co chodzi?

Rachunek powierniczy wymyślono w latach 30. w USA. Zazwyczaj budując mieszkanie czy dom z deweloperem, wpłaca mu się na rachunek firmy kolejne raty zgodnie z harmonogramem określonym w umowie. Escrow polega na otwarciu w banku specjalnego rachunku powierniczego, na którym deponowane są pieniądze, które klient wpłaca deweloperowi za wybudowanie mieszkania. Deweloper (spółdzielnia) dostaje pieniądze, jeśli przekaże swojemu klientowi klucze do mieszkania (tzw. zamknięty rachunek powierniczy) bądź ukończy określony etap umowy (rachunek otwarty).

Dopilnowanie, czy firma i klient wywiązują się ze swoich zobowiązań, jest zadaniem banku, który pobiera za to prowizję.

Zwolennicy tego pomysłu przekonują, że dzięki escrow deweloper ma pewność zapłaty - jest na bieżąco informowany przez pośrednika o wpłatach na rachunek. Opóźnienie we wpłacie raty powoduje wygaśnięcie umowy i przekazanie na konto dewelopera odszkodowania. Klient zaś ma pewność, że jego pieniądze nie utoną w dziurze w ziemi. Poza tym w razie postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi komornik nie może ruszyć pieniędzy na rachunku, w sytuacji zaś ogłoszenia upadłości dewelopera są one wyłączone z masy upadłościowej.

Pomysł wprowadzenia rachunku powierniczego w Polsce lansował już cztery lata temu ówczesny urząd mieszkalnictwa. Do jego wprowadzenia nie doszło na skutek ostrego sprzeciwu ze strony deweloperów. Ledwo pomysł resortu budownictwa ujrzał światło dzienne, firmy znów powiedziały twarde "nie".

Argumenty przeciw? Deweloperzy twierdzą, że:

1. Obowiązkowy rachunek powierniczy doprowadzi do wzrostu cen mieszkań. W dyskusji padają nawet argumenty, że nieruchomości z tego powodu zdrożeją o kilkanaście procent.

2. Klienci wcale nie są zainteresowani rachunkiem, bo musieliby za niego ekstra płacić. Dobrowolne rachunki powiernicze banki już oferują (robi tak np. bank PKO BP), a klienci korzystają z nich rzadko.

3. Deweloperzy (spółdzielnie) budowę finansują przede wszystkim z pieniędzy od klientów, w mniejszym stopniu wspomagając się kredytami. Przy wprowadzeniu rachunku powierniczego musieliby częściej brać pożyczki z banku. A te, jak tłumaczą deweloperzy i spółdzielnie banki, nie zawsze chętnie biorą się za finansowanie mieszkań. Część inwestorów by kredytu po prostu nie dostała.

Tymczasem minister budownictwa uspokaja, że mieszkania na pewno nie podrożeją. - Proszę zapytać o to dobrych deweloperów. Co najwyżej wykoszą z rynku tych, których nie powinno na nim być - przekonywał kilkanaście dni temu uczestników kongresu budownictwa.

Co na to wszystko specjaliści?

Ich zdaniem wskutek wprowadzenia rachunku powierniczego deweloperowi faktycznie dojdzie koszt rzędu od 2,5 do 4 proc. wartości inwestycji wynikający z konieczności płacenia bankom wysokich rat kredytu. Ten koszt deweloperzy pracujący na dużych marżach mogliby bez problemu pokryć z własnych kieszeni.

Eksperci wskazują jednak, że klientom niekoniecznie mogą się spodobać dodatkowe opłaty za otwarcie rachunku powierniczego (są one ustalane indywidualnie w każdym przypadku). Dziś jest to od 4,5 tys. zł w przypadku rachunku otwartego i od 3,5 tys. zł w przypadku rachunku zamkniętego.

Resort budownictwa, aby chronić interesy osób kupujących mieszkania, myśli jednak nie tylko o rachunkach powierniczych.

Ministerstwo chce także, aby:

• prawo dokładnie określało, co musi być w umowie podpisywanej z deweloperem (spółdzielnią), czyli np. numer pozwolenia na budowę, terminy wpłat kolejnych rat na rachunek powierniczy, termin podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości itd.). Kupujący mógłby zrezygnować, jeśli jednego z tych kluczowych elementów w umowie by zabrakło;

• przed podpisaniem umowy przedwstępnej klient dostawałby od dewelopera tzw. prospekt z najważniejszymi informacjami o firmie i projektowanej inwestycji. W prospekcie miałyby się znaleźć sprawozdanie finansowe dewelopera, dane o hipotekach lub ich braku tkwiących na nieruchomości, cena lokalu, harmonogram inwestycji itd.

Dziewięć rad na bezpieczne kupowanie

1. Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi.

Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jak duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary.

2. Weź umowę do domu i nie podpisuj jej w żadnym wypadku od razu w biurze! W domu uważnie ją przeczytaj. Prawnicy tłumaczą, że większość późniejszych problemów z wykonaniem umowy biurze się stąd, że ludzie nie przeczytali jej przed podpisaniem. Jeśli czegoś nie wiesz, zaznaczaj to na umowie. Po jej przeczytaniu skonsultuj się z prawnikiem. Godzina jego pracy kosztuje kilkaset złotych (możesz umówić się na ryczałt, co jest korzystniejsze). Potencjalne oszczędności, jeśli wychwyci niekorzystne dla ciebie zapisy, mogą iść w dziesiątki tysięcy złotych! Zadaj mu wszystkie pytania, które cię nurtują. Zapytaj o konsekwencje poszczególnych zapisów.

3. Jeśli budujesz lokal z deweloperem, który jest właścicielem (wieczystym użytkownikiem) gruntu i uzyskał pozwolenie na budowę, możesz zawrzeć (wymóg formy aktu notarialnego!!!) umowę zobowiązującą z wpisem twoich praw do księgi wieczystej. Umowa zobowiązująca jest czymś zupełnie innym od umowy przedwstępnej. Dla przykładu: umowa zobowiązująca może być spełniona tylko pod pewnymi warunkami (z właścicielem gruntu, który ma pozwolenie na budowę), przedwstępna zawsze i w każdym czasie.

Obie umowy różnią się także skutkami, w przypadku jeśli deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.

Przy umowie zobowiązującej możesz wystąpić do sądu z żądaniem wyznaczenia wykonawcy zastępczego, który - najkrócej mówiąc - dokończy budowę. Takiego skutku nie ma umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego.

Jak wygląda w praktyce sporządzanie umowy zobowiązującej? Strony (czyli ty i deweloper) ustalają w pisemnej umowie warunki, na jakich lokal ma być wybudowany (terminy robót, płatności, standard wykończenia, różnego typu kary i sankcje itp.). Następnie idą z tym dokumentem do notariusza, który na podstawie dokumentu tworzy umowę zobowiązującą w formie aktu notarialnego. Dokument ten jest zresztą dołączany do aktu sporządzanego przez notariusza - zawiera wiele zapisów istotnych dla inwestycji, a niewymagających formy aktu notarialnego (np. właśnie kwestie standardu czy materiałów albo wykończenia).

4. Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie".

Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie.

Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu).

5. Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2009 r.

Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień. Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace.

6. W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci się za metry, których nie ma. W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron).

Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym.

7. Deweloperzy często wstawiają w umowę, że chcą przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą umowę, upoważnia sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)". Część deweloperów traktuje zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki.

Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny budzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony. Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje.

8. Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania).

Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.

9. W akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości znajdziesz paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej!

Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z... (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)".

źródło: http://dom.gazeta.pl/prawo/1,65546,3902847.html

Wywłaszczanie nieruchomości

2007-10-19T13:14:00.000-07:00

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Dział III. Rozdział 4. Wywłaszczanie nieruchomości. Artykuł 112-127

Dział: Gospodarka nieruchomościami

Art. 112. 1. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
2. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
3. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
4. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Art. 113. 1. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. 2. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Nie dotyczy to wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.
3. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.
4. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.
5. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.
6. Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.

Art. 114. 1. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.
2. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze.
3. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym informację o zamiarze wywłaszczenia starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości.
4. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia, o którym mowa w ust. 3, nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.

Art. 115. 1. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny.
2. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
3. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronom lub z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego, po upływie terminu, o którym mowa w art. 114 ust. 4.
4. Odmowa wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, o które wystąpił organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego albo podmiot, który zamierza realizować cel publiczny, następuje w drodze decyzji.
5. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Art. 116. 1. We wniosku o wywłaszczenie należy określić:
1) nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru
nieruchomości;
2) cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna;
3) powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część - powierzchnię tej
części i całej nieruchomości;
4) dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania;
5) lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych lokali;
6) właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w razie braku danych umożliwiających
określenie tych osób - władającego nieruchomością zgodnie z wpisem w katastrze nieruchomości;
7) osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
8) nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka samorządu terytorialnego taką oferuje;
9) inne okoliczności istotne w sprawie.
2. Do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć:
1) dokumenty z przebiegu rokowań, o których mowa w art. 114;
2) wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu
lokalizacji inwestycji celu publicznego;
3) mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i
rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości;
4) pełny odpis z księgi wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie albo
zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów;
5) w razie braku dokumentów, o których mowa w pkt 4, zaświadczenie właściwego sądu stwierdzające, że
nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub że nie jest dla niej prowadzony zbiór dokumentów;
6) wypis i wyrys z katastru nieruchomości.
3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio w razie wszczęcia postępowania
wywłaszczeniowego z urzędu.

Art. 117. 1. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej - o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania.
2. Jeżeli wywłaszczenie nie doszło do skutku, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jest obowiązany wystąpić niezwłocznie o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego albo złożyć odpowiednie zawiadomienie do zbioru
dokumentów.

Art. 118. 1. Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przeprowadza rozprawę administracyjną.
1a. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
2. W postępowaniu wywłaszczeniowym nie stosuje się przepisów o ugodzie administracyjnej.

Art. 118a. 1. Jeżeli, w terminie określonym w art. 114 ust. 4, nie zostały ustalone osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.
2. Decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego.
3. Odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według przepisów rozdziału 5 i składa do depozytu sądowego na okres 10 lat.

Art. 119. 1. Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, poza elementami określonymi w art. 107 §
1 Kodeksu postępowania administracyjnego, powinna zawierać:
1) ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;
2) określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi
wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;
3) określenie praw podlegających wywłaszczeniu;
4) wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;
5) wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
6) zobowiązanie do zapewnienia lokali, o których mowa w art. 116 ust. 1 pkt 5;
7) ustalenie wysokości odszkodowania.
2. Jeżeli osoby, o których mowa w ust. 1 pkt 4 i pkt 5, są nieobecne lub niezdolne do czynności prawnych, stosuje się art. 34 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Art. 120. Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie.

Art. 121. 1. Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.
2. Przejście prawa użytkowania wieczystego na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu tego prawa stała się ostateczna, jeżeli prawo użytkowania wieczystego było ustanowione na nieruchomości gruntowej stanowiącej własność innej osoby niż ta, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie.
3. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wygasa z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu tego prawa stała się ostateczna, jeżeli prawo użytkowania wieczystego było ustanowione na nieruchomości gruntowej stanowiącej własność osoby, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie.
4. Wywłaszczoną nieruchomość do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie, oddaje się w dzierżawę poprzedniemu właścicielowi na jego wniosek.

Art. 122. 1. W przypadkach określonych w art. 108 Kodeksu postępowania administracyjnego starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może, w drodze decyzji, udzielić podmiotowi, który będzie realizował cel publiczny, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, jeżeli zwłoka w jej zajęciu uniemożliwiałaby realizację celu publicznego, na który nieruchomość została wywłaszczona. Decyzji tej może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności.
2. Jeżeli w przypadkach, o których mowa w ust. 1, wydanie decyzji o wywłaszczeniu wymagałoby uprzedniego dokonania podziału nieruchomości, decyzji zatwierdzającej projekt podziału może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności.
3. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadkach ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, o których mowa w art. 124 i art. 124a.

Art. 123. 1. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki.
2. Najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Art. 124. 1. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
2. Zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej.
3. Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.
4. Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4.
5. Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w ust. 2, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.
6. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Przepisy ust. 4 stosuje się odpowiednio.
7. Decyzja ostateczna, o której mowa w ust. 1, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki.

Art. 124a. Przepisy art. 124 ust. 1, 2 i 4-7 oraz art. 125 i 126 stosuje się odpowiednio do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Do postępowania w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z tych nieruchomości stosuje się art. 114 ust. 3 i 4, art. 115 ust. 3 i 4 oraz art. 118a ust. 2 i 3.

Art. 125. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może, w drodze decyzji, ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Przepisy art. 124 ust. 2-5 stosuje się odpowiednio.

Art. 126. 1. W przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może udzielić, w drodze decyzji, zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy.
2. Decyzji, o której mowa w ust. 1, nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.
3. Po upływie okresu, na który nastąpiło zajęcie nieruchomości, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jest obowiązany doprowadzić nieruchomość do stanu poprzedniego. Gdyby przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego było niemożliwe albo pociągało za sobą nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4.
4. Jeżeli na skutek czasowego zajęcia nieruchomości właściciel lub użytkownik wieczysty nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, może żądać, aby starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze umowy.

Art. 127. (uchylony).

Wycena nieruchomości

2007-10-19T13:11:00.000-07:00

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Dział IV. Rozdział 1. Wycena nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości. Artykuł 149-159

Dział: Gospodarka nieruchomościami

Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej; określenia wartości odtworzeniowej; ustalenia wartości katastralnej; (uchylony); określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.
5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.
6. (uchylony).

Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy
zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków
umowy.
2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
3. Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Art. 155. 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw,
wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących
zbywania spółdzielczych praw do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg
wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.
2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane określone w ust. 1.

Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Art. 157. 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.
2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości.

Art. 158. Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

Art. 159. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:
1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i
technik wyceny;
2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;
5) rodzaje nakładów na nieruchomości;
6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;
7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Nadchodzi korekta cen na rynku nieruchomości?

2007-10-05T13:43:00.001-07:00

Jak bumerang powraca pytanie, co dalej z cenami nieruchomości. Zamiast oczekiwanego uspokojenia, mamy kolejny kryzys – tym razem w Wielkiej Brytanii. Wszystko po tym, kiedy nagle brytyjski bank Northern Rock musiał się zwrócić do Banku Anglii o pomoc finansową.

To piąty co do wielkości kredytodawca na brytyjskim rynku. O skali wielkości problemu świadczy fakt, że 1 na 10 Brytyjczyków wzięło kredyt mieszkaniowy właśnie za pośrednictwem tej instytucji Po ogłoszeniu informacji o braku płynności, wartość akcji Northern Rock stopniała dziś o jedną czwartą.

Odbiło się to także na całym rynku akcji. Na wartości traci większość banków, mocno zaangażowanych w finansowanie rynku nieruchomości. Jak się okazuje rynek brytyjski wcale nie okazał się odporny na wstrząsy rozpoczęte w USA. Już teraz najwięksi akcjonariusze instytucji finansowych domagają się zaostrzenia polityki kredytowej. W połączeniu z informacjami o pierwszym spadku cen nieruchomości od dwóch lat, coraz więcej tamtejszych analityków obawia się sprawdzenia czarnego scenariusza. W tym momencie mówi się o spadku już nie o 20 procent, ale niektórzy wieszczą spadek cen nieruchomości o 50 procent w ciągu najbliższych trzech lat!

Czy to co dzieje się w Wielkiej Brytanii nas nie dotyczy? Pamiętajmy, że mówimy o tym samym rynku, do którego tak chętnie jeszcze niedawno się porównywaliśmy, żeby uzasadnić wysokie wzrosty cen nieruchomości nad Wisłą. Dzisiejsze wydarzenia mogą niestety oddalić scenariusz zakładający miękkie lądowanie cen na rynku. Zdaniem Bankier.pl coraz bardziej prawdopodobna jest korekta cen nieruchomości również w Polsce. Co więcej, w niektórych segmentach rynku może ona być bardzo bolesna.

Chociaż liczne analizy cen nieruchomości tworzonych na podstawie internetowych ogłoszeń wskazują stabilizację, to nie da się ukryć, że problem narasta. Zamiast oczekiwanych w najbliższych latach 10-15% wzrostów, ceny transakcyjne idą w dół, a na rynku pojawia się coraz więcej ofert, na których nie ma chętnych. Nawet pobieżna analiza wskazuje, że niektóre mieszkania sprzedawane są już od kilku miesięcy. Ich właściciele czekają na okazję, bo pamiętają, że jeszcze jakiś czas temu sąsiedzi sprzedawali bez problemu za taką samą cenę. Nie mają też na razie ochoty obniżać cen wywoławczych, bo przy obecnych cenach, każda taka korekta to kwota, za którą można już kupić nowe auto. Pytanie, ile będą w stanie czekać. Bo kupców akceptujących proponowane ceny będzie coraz mniej. Wszystko przez wyższe stopy procentowe w Polsce i w Szwajcarii.

Coraz wyższy koszt kredytu sprawia, że gwałtownie będzie słabł popyt inwestycyjny. Nie ma co już liczyć na osoby kupujące na kredyt. Marża ewentualnego zysku zmniejsza się coraz bardziej. Nawet podmioty, które dysponują dużą gotówką, będą wolały przeczekać sytuację, lokując pieniądze w obligacje. Przypomnijmy, że właśnie w takiej sytuacji, kiedy ceny akcji idą w dół, a nieruchomości stabilizują się, obligacje stają się bezpieczną i coraz bardziej zyskowną alternatywą. Duzi inwestorzy, jak zawsze w takich przypadkach, będą woleli przeczekać i kupować po bardziej okazyjnych cenach, niż zamrażać kapitał i ryzykować jego utratę. Mniejsi zaś, natrafią na zaostrzone kryteria oceny kredytowej banków. A zmuszą ich do tego krajowi i zagraniczni inwestorzy, obawiający się o powtórzenie scenariusza z innych rynków.

Warto przy tym zauważyć, że o ewentualności kryzysu nie mówimy już tylko w kontekście Wielkiej Brytanii. Zawirowania na rynku nieruchomości zbliżają się coraz bliżej naszych granic. W artykule z 10 września „The Wall Street Journal” pisze o rosnących obawach dotyczących sytuacji na rynkach nieruchomości w krajach bałtyckich i na Bałkanach. Dla przypomnienia – na tych rynkach w zeszłym roku ceny poszły w górę nawet o 60-70 proc. W tej sytuacji banki w takich krajach, jak Rumunia, Bułgaria, a bliżej nas Łotwa i Estonia, zaczynają zacieśniać warunki kredytowania. Brakuje też popytu, bo kupujący wstrzymują się z zakupami. Jeśli problem dotyka kraje, które u nas niedawno reklamowano jako doskonałą inwestycję, to z jakiego powodu Polska ma być swego rodzaju enklawą? Głównym argumentem jest wzrost płac. Problem w tym, że o ile podwyżki stóp procentowych są w miarę pewne i dotkną dokładnie wszystkich kredytobiorców, to już ze wzrostem pensji nie jest już tak pewne. Warto zauważyć, że mówimy również o statystyce, a to sprawia, że nie wszystkim pensje wzrastają w takim samym stopniu. No i rzecz najważniejsza. Klienci widzą o ile wzrosły już koszty obsługi kredytu i mają świadomość, że w najbliższym czasie będą kolejne podwyżki stóp procentowych. Wolą zatem powstrzymać się z decyzją, co przychodzi tym łatwiej, że ceny nieruchomości stanęły w miejscu. Im dłużej zaś będą zwlekać z decyzją, tym gorzej dla sprzedających. To oczywiście może po pewnym czasie wpłynąć na ofertę banków. Można się spodziewać, że będą one podchodziły do ryzyka bardziej konserwatywnie niż ma to miejsce obecnie. Zwiastunem tego jest brak licznych o tej porze promocji, zachęcających do zaciągnięcia kredytu.

Inną jaskółką zmian, na którą warto zwrócić uwagę, są duże zmiany na rynku pośredników kredytowych w pierwszym półroczu tego roku. Wartość udzielonych za pośrednictwem Open Finance produktów kredytowych wyniosła w tym czasie 2,0 mld PLN, wobec 1,2 mld PLN w I półroczu 2006 r. i 2,9 mld PLN w całym roku 2006 r. Sprzedaż produktów inwestycyjnych w analogicznym okresie 2007 r. osiągnęła poziom 443 mln PLN (wobec 137,9 mln PLN w I półroczu 2006 r. i 300,0 mln PLN w całym 2006 r.). Mimo tak dużych wzrostów sprzedaży, zysk za pierwszą połowę 2007 r. wyniósł 10,9 mln PLN netto. To oczywiście bardzo dobry wynik, jednak zastanawiające jest, że za cały 2006 r. Open zarobił 19,0 mln PLN netto. Na te stosunkowo kiepskie wyniki wpływ miało wiele czynników, ale pamiętajmy, że to wszystko dzieje się w sytuacji, kiedy rynek jest rozgrzany do czerwoności, a banki notują kolejne rekordy wysokości udzielonych kredytów. Czy to tylko przypadek, że w jednym momencie na sprzedaż wystawiono trzy duże firmy pośrednictwa kredytowego i to w momencie, kiedy rynek ma takie dobre perspektywy? To oczywiście tylko otwarte pytania, a odpowiedzi na nie udzielą nam najbliższe miesiące. Warto jednak potraktować poważnie lekcje płynące z innych rynków. Również te, że po momencie szaleńczych wzrostów, zawsze przychodzi moment, w którym następuje pewna korekta cen. W naszym przypadku będzie to dotyczyło przede wszystkim gorszych lokalizacji i starych bloków. To tutaj należy spodziewać się w pierwszej kolejności spadków cen. Jak będą one duże zależy przede wszystkim od dwóch czynników – sytuacji na rynkach międzynarodowych, a w dalszej kolejności polityki kredytowej banków. Jeśli tylko dojdzie do zmniejszenia apetytu na ryzyko z ich strony i przy udzielaniu będą nawet tylko trochę bardziej konserwatywne niż obecnie, nic nie powstrzyma korekty cen. Pamiętajmy bowiem, że cały ostatni wzrost cen nieruchomości odbywał się na kredyt. I to właśnie tu naszym zdaniem, a nie w stronie podażowej, tkwi klucz do odpowiedzi, czy czeka nas korekta cen nieruchomości, czy „tylko” miękkie lądowanie.

Źródło: Bankier.pl, 2007.09.19

Lokalizacja to nie wszystko

2007-10-05T13:42:00.001-07:00

Moda na ciekawe lokalizacje na rynku nieruchomości zmienia się bardzo szybko. Wykreowanie zainteresowania rynku taką „modną” i „niechcianą” lokalizacją nie jest trudne. Wystarczy przygotować opasły raport o rynku nieruchomości, zaprezentować go szumnie w mediach, i bez skrupułów „wciskać kit”. Nakręcona w ten sposób koniunktura bardzo pomaga pozbyć się kiepskich nieruchomości czy inwestycji.

Takie czary-mary firm analitycznych obserwuję od lat. Co ciekawe, inwestorzy kupują tę ładnie zapakowaną obłudę. Niektóre firmy „raportowe” prowadzą dodatkową działalność polegającą na sprzedaży różnych inwestycji i nieruchomości i bardzo chętnie korzystają z takich sztuczek marketingowych. Przygotowanie rzetelnego raportu na młodym i lokalnie rozproszonym polskim rynku nieruchomości jest bardzo trudne. Sprawę pogarsza brak dostępu do wiarygodnych danych. Faktyczne ceny transakcyjne zakupionych nieruchomości nie są powszechnie dostępne, a jeśli już, to w niewielkiej części i tylko dla wybranych. Ośrodki badawcze, nie mogąc dotrzeć do dobrych źródeł informacji o rynku, opierają swe analizy na cenach ofertowych, co jest bardzo złudne i nieprecyzyjne, fałszuje rzeczywistość rynku oraz wpływa na nieracjonalne postawy inwestorów. W efekcie rynek brutalnie weryfikuje te raporty, klienci są bardzo rozczarowani, ale autorów to już nie interesuje. Z ich punktu widzenia biznes się udał, a to przecież najważniejsze. Koronnym tego przykładem w tym roku jest tzw. bańka deweloperska, która skutecznie rozregulowała pierwotny i wtórny rynek mieszkaniowy.

Rzeczoznawcom majątkowym często kładzie do głowy, że lokalizacja to główny czynnik wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast ja, latach doświadczeń i setkach oględzin „super lokalizacji”, uważam, że najważniejszym elementem stanowiącym o rentowności przyszłej inwestycji jest jej funkcjonalność. Kupując na przykład kamienicę w nienajmodniejszej dzielnicy miasta i umiejętnie wykorzystując drzemiące w niej zasoby, możemy nie tylko uzyskać stałe i dobre dochody, ale też stopniowo wpływać na sąsiedztwo, co na pewno przyczyni się do stworzenia „pozytywnej lokalizacji”.

Na drugim miejscu po funkcjonalności należy postawić zarządzanie. Właściwe zarządzanie nieruchomością z pewnością może podnieść jej wartość. Natomiast błędy w sztuce zarządzania, ujawniając się dopiero po latach, przynoszą szkodę zarówno nieruchomości, jak i właścicielowi.

Lokalizacja to zatem nie wszystko, nieruchomości obronią się same, oczywiście przy pomocy fachowców.

Źródło: KRN.pl, 2007.10.02

Domy marzeń

2007-10-05T13:41:00.001-07:00

Decydując się dziś na budowę domu, należy zwrócić uwagę nie tylko na to, by był on ładny i funkcjonalny, ale przede wszystkim – by był energooszczędny. I właśnie o budownictwie energooszczędnym dyskutowano 20 września br. w Warszawie, podczas ogólnopolskiej konferencji DOMeko 2007.

Działanie domu pasywnego jest widoczne we wzajemnych relacjach zysków i strat ciepła. Przy projektowaniu takiego domu wykorzystuje się energię słoneczną m.in. poprzez montaż kolektorów na dachu, przeszklenie południowej fasady obiektu czy też odzysk ciepła z wentylacji. Nadmiar energii cieplnej jest akumulowany i uwalniany wtedy, gdy potrzeba. Straty energii są redukowane poprzez izolację cieplną i zwartą bryłę obiektu. Nie oznacza to jednak, jak niektórzy sądzą, że budynek musi wyglądać jak bunkier – twierdzi dr inż. architekt Miłosz Lipiński, współtwórca pierwszego certyfikowanego domu pasywnego w Polsce.

Pierwsze domy pasywne powstały w Niemczech w latach 80. XX wieku. Roczne zapotrzebowanie na energię w takich domach nie przekracza 15 kWh/m kw., czyli do ogrzania każdego z nich potrzeba rocznie tylko 1,5 litra oleju opałowego lub 1,5 m sześc. gazu (standardowe budynki w Polsce zużywają odpowiednio 120 kWh). Pozostałą część energii, potrzebną do podgrzania wody i działania urządzeń elektrycznych, pozyskuje się ze źródeł odnawialnych, takich jak energia cieplna ziemi czy energia słoneczna.

Polski wzorcowy dom pasywny – o powierzchni całkowitej 154,2 m kw., w którym dzięki zastosowaniu nowoczesnych rozwiązań roczne zużycie energii wynosi dokładnie 15 kWh/m kw. – wybudowano w Smolcu pod Wrocławiem. Podłogę na gruncie zaizolowano styropianem o grubości 30 cm, a pod dachem zamontowano specjalny „harmonijkowy” styropian, wzbogacony grafitem o grubości 40 cm. Stolarka drzwiowa i okienna została uszczelniona specjalnymi taśmami. O wiarygodności energetycznej obiektu świadczy certyfikat, nadany w kwietniu br. przez niemiecki Instytut Domów Pasywnych w Darmstadt. Koszt budowy domu pod klucz wyniósł, według cen z I kwartału 2006 roku, 350 tys. zł. Wyliczono, że jest o 108 tys. zł większy niż koszt takiego samego budynku wykonanego zgodnie z polskim normami, metodą standardową. Specjaliści twierdzą, że taka inwestycja opłaca się wówczas, gdy kwoty przeznaczone dodatkowo na energooszczędność zwrócą się maksymalnie w ciągu piętnastu lat.

Zdaniem dr. inż. Andrzeja Tonderskiego, dyrektora Pomorskiego Centrum Badań i Technologii Środowiska „Pomcert” – organizatora konferencji DOMeko 2007 – decyzja o budowie domu pasywnego to niższe koszty eksploatacji obiektu. W Polsce buduje się domy na kilkadziesiąt lat, konieczne są zatem ich cykliczne naprawy i modernizacje. Wysoka jakość wykonania domu pasywnego gwarantuje jego trwałość i bezawaryjność – twierdzi dyr. Tonderski.

Żeby dorównać standardom światowym, trzeba będzie radykalnie podnieść poziom wykonawstwa w naszym kraju. Czeka nas w związku z tym prawdziwa rewolucja. Budowa domów energooszczędnych metodą gospodarczą nie wchodzi w grę – twierdzi Krzysztof Milczarek, dyrektor ds. zarządzania wiedzą Grupy Atlas. Zwrócił on także uwagę na dobór odpowiednich materiałów w tego rodzaju budownictwie. Podczas konferencji zaprezentowano makietę energooszczędnego domu demonstracyjnego o powierzchni 16 m kw. i kubaturze 46,4 m sześc., wybudowaną pod nadzorem m.in. specjalistów Atlasa, Termo Organiki i Kronopolu.

Budownictwo energooszczędne jest ważnym elementem strategii gospodarczej kraju. Mniejsze zużycie energii, to mniejsza ilość emitowanych do środowiska zanieczyszczeń, mniejsze zużycie surowców naturalnych, a w związku z tym gwarancja większego bezpieczeństwa energetycznego kraju. Biorąc pod uwagę stały wzrost cen nośników energii oraz – w naszych warunkach klimatycznych – konieczność wielomiesięcznego ogrzewania budynków, oszczędności, jakie można uzyskać w domu energooszczędnym, stanowią istotną pozycję w budżecie każdej polskiej rodziny. W takim domu mieszka się wygodnie i tanio. Michał Rzepiak

Czy Polaka stać na dom pasywny?
Wysoki koszt budowy domu pasywnego odstrasza zarówno inwestorów indywidualnych, jak i deweloperów czy zarządy spółdzielni mieszkaniowych. Dlatego konieczne jest wsparcie państwa w stworzeniu systemu zachęt – ulg i kredytów. Dodatkową szansą są programy unijne, promujące energooszczędność, w których dofinansowanie projektów wynosi nawet kilkadziesiąt procent. Można skorzystać także z możliwości, jakie dają Regionalne Programy Operacyjne dotyczące kompleksowej termomodernizacji obiektów użyteczności publicznej w danym województwie. Są one adresowane do samorządów oraz przedsiębiorców realizujących zadania zlecone im przez jednostki sektora finansów publicznych.
Piotr Pawelec, prezes Podkarpackiej Agencji Energetycznej

Rewolucja jest blisko
Konieczność budowania energooszczędnych budynków to już nie drobna zmiana ilościowa, to poważna zmiana jakościowa. To nowa filozofia projektowania i przede wszystkim – wykonawstwa. Poziom zużycia energii stanie się bowiem wymiernym i bezwzględnym weryfikatorem jakości projektu i precyzji wykonania. Tego wszystkiego trzeba się bardzo szybko nauczyć i realnie stosować w codziennej praktyce. Projektanci i wykonawcy chodzący do tej pory „na skróty”, mieszający systemy, stosujący materiały niskiej jakości, autorzy „budowlanych wynalazków” nieprzestrzegający technologicznych reżimów, powinni ustalić miejsce i termin zbiórki przed odjazdem, bo i u nas z każdym dniem będzie dla nich coraz mniej miejsca. Energię zaczął oszczędzać cały świat.
Krzysztof Milczarek, dyrektor ds. zarządzania wiedzą GRUPY ATLAS

Unijne standardy
Dbałość o energooszczędność i ochronę nieodnawialnych zasobów naturalnych oraz ochronę środowiska nakłada na kraje członkowskie UE dyrektywa 2002/91/WC Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej. Zgodnie z nią od 2009 roku każdy nowo powstały budynek będzie musiał posiadać tzw. świadectwo energetyczne – systemową ocenę jakości energetycznej – nadające mu jedną z siedmiu klas: od A do G. Takie świadectwa będą także wymagane przy obrocie nieruchomościami na rynku wtórnym. Unia Europejska chce także do 2020 roku ograniczyć emisję dwutlenku węgla do atmosfery o 20 proc. oraz zwiększyć wykorzystanie odnawialnych źródeł energii. Mają one stanowić 20 proc. energii zużywanej w całej UE (w Polsce jest to obecnie około 4 proc.)

Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości" 20/2007, 2007.09.28

Fundusze nieruchomości w Polsce

2007-10-05T13:39:00.001-07:00

Polski rynek funduszy inwestujących w nieruchomości, w porównaniu do rynku europejskiego, jeszcze raczkuje. Takie wnioski można wyciągnąć, porównując chociażby długość okresu, od którego tego rodzaju fundusze działają na rozwiniętych rynkach europejskich i na rynku polskim.

Niektóre źródła podają, że pierwsze regulacje umożliwiające powstawanie tego rodzaju funduszy zapewniła niemiecka ustawa z 1957 r. o spółkach lokat kapitałowych, a następnie szwajcarska ustawa z 1966 r. o funduszach inwestycyjnych. To był doskonały początek do tego, żeby popularność zbiorowego inwestowania rozpropagować w innych krajach europejskich, które zaczęły wprowadzać szereg zmian w ustawodawstwie, dopuszczając do powstawania głównie funduszy lokujących powierzone im przez inwestorów środki w papiery wartościowe. Bardzo szybko pojawiły się fundusze branżowe, inwestujące w akcje spółek z różnych sektorów, takich jak ochrona zdrowia, surowce i wreszcie nieruchomości.

Natomiast w Polsce typowe fundusze inwestujące na rynku nieruchomości pojawiły się stosunkowo późno, ponieważ dopiero w 2004 r., kiedy to wraz z akcesją do Unii Europejskiej Polska dołączyła do wspólnego, unijnego rynku produktów finansowych, co oznaczało pojawienie się nowych możliwości lokowania oszczędności.

Pierwsze fundusze inwestycyjne nieruchomości na rynku polskim miały charakter funduszy zamkniętych, czyli takich, które zamiast jednostek uczestnictwa oferują inwestorom tzw. certyfikaty inwestycyjne. Najprościej mówiąc, certyfikaty to udziały, które w zależności od strategii fundusz inwestuje przede wszystkim w nieruchomości komercyjne, takie jak centra handlowe, biurowce, magazyny.

W chwili obecnej na polskim rynku funkcjonują następujące zamknięte fundusze nieruchomości:

* Arka BZ WBK Fundusz Nieruchomości,
* Skarbiec Rynku Nieruchomości,
* BPH Sektora Nieruchomości,
* Citi Living Aktywów Niepublicznych,
* Copernicus Sektora Nieruchomości 1,
* Copernicus Sektora Nieruchomości 2,
* KBC Index Nieruchomości,
* KBC Index Nieruchomości II,
* Skarbiec Rynku Mieszkaniowego,
* KBC Index Światowych Nieruchomości.

Główną wadą certyfikatów inwestycyjnych jest to, że można je nabyć tylko w określonym czasie (z reguły kilka tygodni), w formie tzw. subskrypcji organizowanej przez TFI. Dodatkowo, dostępność do takich certyfikatów jest mocno ograniczona, bowiem zapisy na nie zbierane są w punktach obsługi klienta biur maklerskich banku należącego do tej samej grupy kapitałowej, co dany fundusz inwestycyjny. Ponadto czas trwania takiego funduszu jest dosyć długi, bo z reguły jest to od 8 do 10 lat (chociaż istnieją TFI z certyfikatami 4-letnimi, jak Skarbiec Rynku Mieszkaniowego, czy fundusze KBC). Inwestycję taką należy więc traktować jako długoterminową. Po tym okresie fundusz sprzedaje nieruchomości, a zyski dzieli między udziałowców. Owszem istnieje możliwość wcześniejszej sprzedaży certyfikatów na rynku wtórnym poprzez GPW, ale ze względu na założony z góry horyzont inwestycyjny oraz ograniczoną ilość certyfikatów, mają one bardzo niską płynność w porównaniu z tradycyjnym rynkiem akcji.

Od niedawna pojawiła się możliwość inwestowania w fundusz nieruchomości otwarty, czyli oparty na jednostkach inwestycyjnych, które można nabywać i sprzedawać w każdym momencie inwestycji. Jest to ING Parasol Subfundusz Budownictwa i Nieruchomości i o tym, że taka forma funduszy nieruchomości wzbudza ogromne zainteresowanie inwestorów, świadczyć może chociażby fakt, że mimo krótkiego istnienia fundusz ten skupia obecnie największe aktywa wśród funduszy nieruchomości.

Do określenia ryzyka i oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji w fundusze nieruchomości musimy najpierw poznać ich politykę inwestycyjną. Nie każdy fundusz mający w swej nazwie słowo „nieruchomość” ma taką samą strategię. Dla osób o niskiej skłonności do ryzyka zaleca się wybór takich funduszy, które lokują głównie w nieruchomości biurowe i handlowe (Arka BZ WBK czy BPH). Natomiast osoby, które nie boją się podejmować ryzyka, mają możliwość zaangażowania swoich środków w fundusze inwestujące w projekty deweloperskie (Skarbiec). Jeszcze inną strategią jest kupowanie akcji giełdowych spółek z branży budowlanej (ING). Jest to jednak strategia najbardziej ryzykowna, ponieważ zysk zależy nie od sukcesu konkretnej budowy, ale od sytuacji na rynku giełdowym i od tego, jak w danym momencie takie spółki będą wyceniane.

Polski rynek funduszy inwestujących w nieruchomości dopiero raczkuje, jest w fazie rozwoju. Głównym problemem, z jakim borykają się te fundusze, jest brak na polskim rynku odpowiednich nieruchomości. Wprawdzie powstaje coraz więcej osiedli mieszkaniowych, centrów handlowych oraz biurowców, ale wciąż zbyt niska podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu na tego rodzaju inwestycje. Dopóki to się nie zmieni, rentowność inwestycji w fundusze nieruchomości może być nieco niższa niż oczekiwania analityków, którzy szacują, że roczna stopa zwrotu powinna wynieść minimum 10%, tyle bowiem zyskują tego rodzaju fundusze europejskie. Przyczyną takiego stanu rzeczy są stale rosnące ceny nieruchomości w większości miast Polski, co znacznie zmniejsza rentowność funduszy nieruchomości.

Inwestując w fundusze nieruchomości, należy pamiętać przede wszystkim o tym, że dają one inwestorowi możliwość uzyskania wysokich dochodów przy ograniczonej stopie ryzyka. Jest to jednak inwestycja długoterminowa, a więc przeznaczona głównie dla inwestorów cierpliwych, którym nie zależy na dużej płynności inwestycji.

Na całym świecie lokowanie w nieruchomości uznawane jest za jedną z najpewniejszych i najbardziej zyskownych inwestycji. Ich bezpieczeństwo natomiast jest porównywane do inwestowania w obligacje skarbowe, czy lokaty bankowe. Dlatego też fundusze nieruchomości są alternatywą dla funduszy obligacji i funduszy zrównoważonych. Często wykorzystywane są więc w celu dywersyfikacji portfela inwestycyjnego.

Warto pamiętać przede wszystkim o bardzo ważnej zalecie, a mianowicie o tym, że ze względu na niewielkie powiązanie z rynkiem akcji fundusze nieruchomości dają możliwość zarabiania nawet w okresie giełdowej bessy.

Źródło: Money Expert SA, 2007.10.05

Jakie obowiązki wiążą się ze sprzedażą nieruchomości

2007-09-25T07:15:00.000-07:00

Sprzedaż prawa do nieruchomości rodzi konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jego stawka wynosi 19 proc. Konieczne będzie również złożenie zeznania podatkowego.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów podlegających opodatkowaniu jest odpłatne zbycie:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- innych rzeczy,

Jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

PRZYKŁAD:

SPRZEDAŻ PRAWA DO DAROWANYCH DZIAŁEK

W 1997 roku matka nabyła w imieniu i na rzecz swego małoletniego syna w drodze darowizny na współwłasność działki. W 2002 roku na podstawie postanowienia sądu część działek przyznana została dotychczasowym współwłaścicielom do użytkowania na własność oraz na współwłasność. W 2007 roku jedna z działek zabudowana nieruchomością nabyta w drodze zniesienia współwłasności (w 2005 roku) została sprzedana przez współwłaściciela. Zdaniem podatniczki sprzedaż działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zniesienie współwłasności w 2005 roku spowodowało powstanie nowego stanu prawnego, który oznaczał podział działek gruntu między wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli i ustanowienie prawa odrębnych własności. Ponieważ sprzedawana działka powstała z podziału działek gruntu, które podatnik nabył wcześniej w drodze darowizny na współwłasność i posiadał w nich udział, to w tym przypadku nabycie nastąpiło wyłącznie na podstawie darowizny i z tego powodu przychód uzyskany ze sprzedaży w 2007 roku tej działki gruntu nabytej przez podatnika na współwłasność zwolniony jest od podatku dochodowego.

Ważny moment sprzedaży

Przy transakcjach sprzedaży praw majątkowych związanych z nieruchomościami warto zwrócić uwagę na czas, po jakim prawo to jest zbywane. Od upływu tego czasu zależy bowiem, czy będzie trzeba płacić podatek dochodowy czy nie. Podatek od zbycia prawa majątkowego związanego z nieruchomościami będzie trzeba zapłacić w sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat licząc od momentu nabycia tego prawa.

Na ten aspekt zwrócił uwagę NSA w wyroku z 20 kwietnia 2001 r. (sygn. akt III SA 2981/99; niepublikowany), w którym sąd podkreślił, że przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu pięcioletni okres od nabycia, w którym dochód ze sprzedaży jest obciążony podatkiem, liczy się od uzyskania tego prawa, a nie od nabycia własności nieruchomości.

Warto w tym miejscu przytoczyć jeszcze jeden wyrok, tym razem WSA w Łodzi z 31 marca 2005 r. (sygn. akt I SA/Łd 1956/03; niepublikowany), w którym sąd wy- jaśnił, że jeżeli przedmiotem nabycia był udział w nieruchomości, a przedmiotem sprzedaży - nieruchomość, to wobec braku tożsamości przedmiotu sprzedaży przychód z tej sprzedaży nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prawa w działalności

Wskazane zasady opodatkowania sprzedaży praw związanych z nieruchomościami nie będą miały zastosowania przy każdej takiej transakcji. Przepisów tych nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

- na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,

- w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

- składników majątku, wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat.

PRZYKŁAD:

ZBYCIE PRAWA DO LOKALU W DRODZE CESJI

W 2005 roku została zawarta umowa ze spółką prowadzącą działalność w dziedzinie budownictwa i sprzedaży nieruchomości o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego. Spółka zobowiązała się do wybudowania nieruchomości - budynku wielorodzinnego, mieszkalnego - i do sprzedaży podatnikowi jednego lokalu. Podatnik zamierza zbyć prawo do lokalu wynikające z podpisanej umowy (dokonać cesji praw) jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu, po cenie wyższej niż cena zapłacona według umowy. Podatnik nie wie, czy zbycie prawa do lokalu przed 1 stycznia 2007 r. w drodze cesji będzie podstawą do opodatkowania PIT. Podatnik uważa, że nie powinien odprowadzać podatku z tego tytułu. Zgodnie z art. 18 ustawy o PIT za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Katalog ten jest więc katalogiem otwartym, do którego należy zaliczyć również przychód, który zostanie osiągnięty przez podatnika z tytułu przeniesienia uprawnień wynikających z zawartej umowy. Dochodem będzie w tym przypadku nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej i należy go wykazać w zeznaniu podatkowym rocznym składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpi cesja praw.

Problemy związane ze sprzedażą praw majątkowych wielokrotnie rozstrzygały sądy administracyjne. Przykładowo w wyroku NSA z 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt I SA/Łd 1062/01; niepublikowany) wskazano, że skoro źródło przychodów związane m.in. ze zbyciem praw majątkowych obejmuje tylko taką sprzedaż nieruchomości, która nie nastąpiła w wykonywaniu przez podatnika działalności gospodarczej, to opodatkowanie dochodu uzyskanego z tego źródła nie może być uznane za opodatkowanie działalności zarobkowej.

W innym wyroku, tym razem z 30 października 2001 r. (sygn. akt SA/Sz 981/00; niepublikowany), NSA stwierdził, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości, będącej składnikiem majątku firmy, służący do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest przychodem z tej działalności - a zatem stanowi on przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i jako taki podlega opodatkowaniu, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od nabycia tej nieruchomości.

Ustawa o PIT przewiduje jednak, że przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W tej kwestii też wypowiedział się sąd. W wyroku z 22 listopada 2001 r. (sygn. akt III SA 2829/00; niepublikowany) NSA tłumaczył, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości będącej składnikiem majątku spółki nie jest przychodem z działalności spółki i stanowi przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jako taki podlega opodatkowaniu.

Podatek do zapłaty

Od 1 stycznia 2007 r. zasadniczej zmianie uległy przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych. Jednak przy sprzedaży praw nabytych przed 1 stycznia 2007 r., a więc przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o PIT, nadal stosuje się regulacje obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

Obecnie od dochodu z odpłatnego zbycia praw związanych z nieruchomościami podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych praw.

PRZYKŁAD:

SPRZEDAŻ PRAWA DO ZAWARCIA UMOWY

W 2005 roku podatnik podpisał umowę przyrzeczenia sprzedaży lokalu z firmą. Spółka zobowiązała się zawrzeć z podatnikiem umowę sprzedaży po cenie uzgodnionej w 2005 roku, podatnik zobowiązał się wpłacić cenę zakupu pomiędzy grudniem 2005 r. a listopadem 2006 r. Akt notarialny ma zostać zawarty po zakończeniu budowy lokalu, tj. do grudnia 2007 r. Czy sprzedaż prawa do zawarcia umowy sprzedaży będzie traktowana jako odpłatne zbycie innych rzeczy?

Umowa przyrzeczenia nie jest umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego, zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

Źródłem przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu PIT, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast za źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych uznaje się kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych oraz odpłatne zbycie innych rzeczy.

W omawianym przykładzie przedmiotem sprzedaży ma być prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej, które w świetle doktryny prawa cywilnego nie jest rzeczą, nie zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych, co nie kwalifikuje go jako prawa majątkowego lub rzeczy będących źródłem przychodów w rozumieniu ustawy o PIT.

Co ważne, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie prawa. Dochodu z odpłatnego zbycia praw nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Koszty związane ze sprzedażą praw do nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

19 proc. dochodu wynosi od 1 stycznia 2007 r. PIT przy sprzedaży praw majątkowych związanych z nieruchomościami

Ważne!

Za przychód z praw majątkowych uważa się także przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw

STOSOWANIE STARYCH I NOWYCH PRZEPISÓW

Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

EWA MATYSZEWSKA

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

źródło: http://ksiegowosc.infor.pl/temat-dnia/57821/Jakie-obowiazki-wiaza-sie-ze-sprzedaza-nieruchomosci,4,Jakie-obowiazki-wiaza-sie-ze-sprzedaza-nieruchomosci.html

Mieszkanie dla studenta

2007-09-19T06:44:00.000-07:00

Początek nowego roku akademickiego coraz bliżej. Oznacza to, że setki tysięcy studentów będą szukać lokum na najbliższych kilka miesięcy. Jak zabrać się do poszukiwań? Nasz poradnik może rozwiać nieco wątpliwości.

Zaczyna się właśnie najgorętszy w roku okres na rynku wynajmu mieszkań. Atrakcyjne oferty znikają jak świeże bułeczki. Rosnący popyt na mieszkania, w połączeniu z ich stosunkowo stabilną podażą powodują niejednokrotnie wzrosty cen wynajmu w porównaniu do "spokojniejszych" okresów w roku. Dlatego warto lokum wybrać dobrze, tak żeby nie trzeba było zmieniać go po paru miesiącach, bądź co gorsza w trakcie sesji.

Teoretycznie wybór jest dość spory (akademiki, stancje, mieszkania studenckie, wynajem mieszkania samodzielny lub wspólnie ze znajomymi), ale wybór nie jest prosty, a czas goni.

Akademik

Mieszkanie w akademiku jest najtańszym lokum, jakie znajdują się w ofercie dla studentów. Jednak nie jest dostępne dla wszystkich. Głównym kryterium przyznania miejsca w akademiku są zarobki w rodzinie studenta. Aby mieć większe szanse na akademik, należy jak najwcześniej złożyć podanie na uczelni.

Jeśli dostaniemy odmowną decyzję, nie oznacza to, że już wszystko stracone. Trzeba się od niej odwołać. Często studenci "dla zabezpieczenia" składają podanie o miejsce w akademiku, z którego potem rezygnują. Wtedy mamy szansę w drugim naborze na przełomie września/października.

Mieszkanie w akademiku ma swoje plusy i minusy. Do pierwszych należy bez wątpienia zaliczyć łatwą i szybką integrację z innymi studentami. Akademiki w obecnych czasach niewiele przypominają te z opowieści starszego rodzeństwa jeszcze sprzed dziesięciu lat. Coraz więcej akademików może pochwalić się naprawdę wysokim standardem wykończenia, od łazienek przydzielonych do 1-2 pokoi, przyjemnym wykończeniem komfortowymi meblami, po basen, saunę, siłownię, pomieszczenie na rowery, stoły bilardowe, szerokopasmowy internet w każdym pokoju.

Jednym z głównych minusów akademika jest to, że możesz dostać przydział do mieszkania w pokoju z kompletnie nieznanymi sobie osobami. Innym minusem może być problem ze znalezieniem spokojnego miejsca do nauki. Może nie będzie to stanowiło problemu na początku semestru, ale kiedy zacznie się już sesja i kolokwia, a inni nadal będą się bawić, może to się okazać dużym kłopotem.

Koszty, jakie poniesiesz mieszkając w akademiku, powinny być rekompensatą tych niedogodności. Ceny za akademiki w całej Polsce są w miarę wyrównane. Największe różnice wynikają ze standardu wykończenia akademika i warunków, jakie oferuje swoim mieszkańcom. Średni ceny przedstawiają się następująco:

Pokój 1-osobowy – średnio od 350 do 450 PLN miesięcznie
Pokój 2-osobowy – średnio od 270 do 380 PLN miesięcznie
Pokój 3 – osobowy – średnio od 250 do 350 PLN miesięcznie

Żeby dostać miejsce w akademiku, należy się spieszyć. Na początku września większość miejsc jest już rozdysponowana.

Stancja

Dość popularną i jedną z tańszych form mieszkania w trakcie studiów jest wynajem pokoju w mieszkaniu studenckim lub wynajem stancji. Stancje najczęściej prowadzą starsze osoby, które w swoim mieszkaniu wynajmują jeden lub dwa pokoje studentom. Decydując się na takie rozwiązanie musisz pamiętać, że ten typ lokum rządzi się zupełnie innymi prawami. Jeśli Twoi znajomi odwiedzają Cię niemal codziennie i przesiadują do godzin porannych prowadząc zażarte dyskusje, powinieneś zdecydować się na pokój w mieszkaniu studenckim, nie na stancję.

Koszty takiego lokum są nieco wyższe w porównaniu z akademikiem. Najbardziej po kieszeni uderzy nas wynajem stancji w Krakowie i Warszawie. Jest to związane zarówno z popularnością tej formy wynajmu, jak i z cenami nieruchomości na tych rynkach.

Koszt wynajmu pokoju w największych polskich miastach. Źródło Szybko.pl

	VII	VIII
WROCŁAW	465	473
KRAKÓW	465	531
WARSZAWA	550	596
GDAŃSK	448	498
POZNAŃ	403	438
KATOWICE	358	329

Z najniższym czynszem mamy do czynienia w Katowicach – średnio 329 PLN i w Poznaniu - 438 PLN.

Ofert stancji i pokoi w mieszkaniach studenckich najlepiej jest szukać w serwisach internetowych (e-stancja.pl, Szybko.pl, twojastancja.pl). Tam znajdziemy ich najwięcej i najbardziej aktualne. Rotacja ofert na tym rynku jest bardzo duża.

Jeśli chodzi o pośrednictwo w wynajmie pokoi lub stancji, to agencje nieruchomości raczej niechętnie się tym zajmują. W tym przypadku lepiej będzie zwrócić się do organizacji studenckiej zajmującej się pośrednictwem w wynajmie pokoi. Działają one na trochę innej zasadzie niż agencje nieruchomości. Bezpłatnie lub za opłatą (najczęściej w wysokości ok. 100 – 300 zł) udostępniają kontakty do osób, które zgłosiły im swoje nieruchomości na wynajem. Poza tą opłatą, biuro nie pobiera już żadnych prowizji od ewentualnie podpisanej umowy. Warto jednak rozejrzeć się też samodzielnie, gdyż wiele osób zamieszcza takie oferty prywatnie.

Wynajem mieszkania

Jeśli posiadasz większy budżet, warto rozejrzeć się za wynajmem całego mieszkania. Jako że nielicznych tylko stać na samodzielny wynajem np. kawalerki, najpopularniejszą formą jest wynajem z grupą znajomych, mieszkania 2, 3- pokojowego. Oczywiście w takim mieszkaniu nie będzie mogło mieszkać 6 osób, ale już przy 3, 4 lokatorach koszty wynajęcia takiego mieszkania mogą stanowić ciekawą i całkiem realną alternatywę dla wynajmowania pokoju, bądź miejsca w akademiku.

Podobnie jak w przypadku stancji, najwięcej ogłoszeń o wynajmie mieszkań odnajdziemy w serwisach internetowych. Jednak w przypadku wynajmu możemy również przejrzeć ogłoszenia w prasie. Ta forma robi się jednak coraz mniej popularna, choćby z tego względu, że ogłoszenia szybko tracą aktualność, a nadal są drukowane.

Jeśli szukasz pomocy fachowca przy poszukiwaniu mieszkania do wynajęcia lub nie masz czasu na przeglądanie ogłoszeń i dzwonienie do właścicieli mieszkań, warto zastanowić się nad zwróceniem się do agencji nieruchomości ze zleceniem znalezienia mieszkania. Obecnie, w gazetach, coraz trudniej trafić na ofertę zamieszczoną bezpośrednio przez właściciela. Poszukując mieszkania do wynajęcia w naszym budżecie musimy uwzględnić ewentualną prowizję dla agenta. Opłata pobierana jest w momencie finalizowania umowy najmu i wynosi zazwyczaj połowę wartości miesięcznego czynszu zawartego w umowie.

Jeśli chodzi o agencje nieruchomości, polecałbym te największe i najbardziej sprawdzone. W nich spotkasz się z najbardziej rzetelną obsługą i z najpewniejszymi ofertami.

Na rynku działają również "niby agencje", które za udostępnienie danych kontaktowych do właściciela nieruchomości pobierają jednorazową opłatę w wysokości kilkuset złotych. Tak naprawdę nie są to agencje nieruchomości, a jedynie firmy na prawach działalności gospodarczej, dlatego mogą pobierać opłaty za udostępnianie danych.

Średnie ceny wynajmu mieszkań w lipcu i sierpniu 2007. Źródło Szybko.pl

	WARSZAWA	KRAKÓW	WROCŁAW	GDAŃSK	POZNAŃ	KATOWICE
1-POKOJOWE	1 173	1 005	1 044	900	896	867
2-POKOJOWE	1 649	1 530	1 658	1 365	1 245	1 131
3-POKOJOWE	2 485	1 806	2 272	1 986	1 697	1 392
4-POKOJOWE	3 745	2 538	2 700		1 962	2 092

Średnie ceny wynajmu w Polsce są bardzo zróżnicowane. Najwięcej za wynajem mieszkania zapłacimy w Warszawie i we Wrocławiu. Średnie ceny zaczynają się tam od ok. 1100 złotych miesięcznie za jednopokojowe mieszkanie, kończą natomiast na ok. 2700 za 4-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu i aż 1000 złotych więcej w przypadku Warszawy.

Nie należy jednak zapominać, że są to średnie ceny. Jeśli zagłębimy się w ogłoszenia od razu będzie można zauważyć, że mieszkania w śródmieściach i "modnych dzielnicach" są dużo droższe niż w pozostałych. Również standard mieszkania ma tutaj duży wpływ na cenę wynajmu. Miejsce postojowe w hali garażowej będzie nas kosztowało dodatkowo ok. 150 zł miesięcznie. Cenę podbije również wyposażenie mieszkania.

Na co zwrócić uwagę

Najważniejszą kwestią jest umowa najmu. Jeśli zdecydujesz się na pominięcie agencji w wynajmie mieszkania, należy o niej bezwzględnie pamiętać. Zabezpiecza ona prawa najemcy i właściciela lokalu, określa jasno warunki najmu i użytkowania lokalu. Gotowe wzory umów najmu możemy odnaleźć w internecie.

Pamiętaj, aby w tej umowie zawrzeć wszystkie informacje osobowe. Powinna ona również zawierać opis stanu faktycznego/technicznego nieruchomości, jej metraż itp. Niesłychanie istotne są dane właściciela. Ważne jest, aby osobą z którą będziemy podpisywać umowę bądź osoba wynajmująca posiadała pisemne, notarialne upoważnienie do reprezentowania właściciela. Możemy się zabezpieczyć prosząc o akt notarialny mieszkania, aby potwierdzić tożsamość właściciela mieszkania.

W umowie musi się również znaleźć dokładnie określona kwota czynszu, terminy płatności oraz dokładnie opisana kwestia opłat tzw. "licznikowych" oraz kucji za mieszkanie.

Kaucja jest zabezpieczeniem dla właściciela mieszkania na pokrycie ewentualnych szkód wyrządzonych przez lokatorów. Najczęściej równa się ona wysokości czynszu za okres jednego miesiąca. Jeśli jednak mieszkanie ma wysoki standard wykończenia, właściciel może zażądać wyższej kaucji. Jest to oczywiście kwota zwrotna. Jeżeli po zakończeniu okresu najmu, podczas zdawania mieszkania wszystkie należności będą uregulowane i właściciel nie stwierdzi żadnych szkód, otrzymamy z powrotem całą kaucję.

Jeśli wynajmujemy takie mieszkanie w kilka osób bardzo ważne jest, aby wszystkie zostały wymienione w umowie jako najemcy, i wszystkie podpisały umowę najmu. To uchroni nas np. przed koniecznością płacenia za szkody, które wyrządził ktoś inny.

Oprócz umowy powinniśmy podpisać również "protokół zdawczo-odbiorczy" mieszkania. Zostanie w nim spisane wyposażenie oraz stan techniczny mieszkania wraz ze wszystkimi licznikami. Właśnie głownie na podstawie tego protokołu będziemy mogli na koniec najmu otrzymać z powrotem całą kaucję.

Oprócz kwestii formalnych zwróć również uwagę na dojazd na uczelnie, do pracy, czy też to centrum miasta. Nawet, jeśli mieszkanie ma bardzo atrakcyjną cenę, ale dojazd na zajęcia będzie Ci zajmował 1,5 godziny w jedną stronę, należy bardzo poważnie zastanowić się nad takim mieszkaniem.

Jak szukać mieszkania w internecie

Najlepszym miejscem na poszukiwania mieszkania bądź stancji do wynajęcia są internetowe serwisy nieruchomości. Znajdziesz tam najświeższe oferty i dużo lepiej opisane niż np. w gazecie codziennej. Obecnie wszystkie główne serwisy nieruchomości umożliwiają wprowadzenie bardzo dokładnego opisu nieruchomości, dodawanie zdjęć, dzięki którym bez potrzeby oglądania mieszkania możesz wstępnie zdecydować czy jesteś nim zainteresowany czy też nie.

Poszukiwania mieszkania można rozpocząć już za pomocą wyszukiwarki internetowej. Ogłoszenia zamieszczanie w serwisie internetowym są indeksowane przez wyszukiwarkę, dzięki czemu po wpisaniu do niej frazy, np. "mieszkanie do wynajęcia Poznań Śródmieście" wśród wyników wyszukiwania odnajdziemy ogłoszenia o wynajmie mieszań.

Jeśli chodzi natomiast o wyszukiwanie bezpośrednio już w serwisie, to jest ono niezwykle proste. Wystarczy wybrać dział jaki nas interesuje, wprowadzić kryteria (zakres ceny jaka chcemy płacić miesięcznie, dzielnice, rodzaj nieruchomości).

Główne serwisy nieruchomości:

http://szybko.pl/
http://nieruchomosci.onet.pl/
http://oferty.net/
http://www.gratka.pl/

Michał Wilczyński

Treść dostarcza

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

2007-09-11T12:49:00.000-07:00

W związku z obowiązkiem dostosowania polskiego prawodawstwa do prawodawstwa unijnego, w szczególności do zapisów Traktatu Akcesyjnego, znowelizowana została ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 167 poz. 1758 z późn. zm.).

Znowelizowana ustawa wprowadziła obiektywne, stabilne i przejrzyste kryteria wydawania zezwoleń na nabywanie nieruchomości, udziałów lub akcji przez cudzoziemców. Jej zakres obejmuje wyłącznie nabycie przez cudzoziemca prawa własności i użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a także nabycie drugiego domu tj. nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca (art.1 ust. 4 i 5 ustawy). Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali.

Cudzoziemiec może nabywać w Polsce nieruchomości: gruntowe, budynki i lokale. Przepisy ustawy nie mają zastosowania przy czynnościach prawnych, które nie przenoszą własności nieruchomości, ustanawiających ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomościach (np. użytkowanie, zastaw, hipoteka, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), a także umów o charakterze zobowiązaniowym, takich jak dzierżawa i najem oraz umów przedwstępnych.

Kto jest cudzoziemcem

W rozumieniu ustawy cudzoziemcem jest:

1) osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,
2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
3) nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w punkcie 1) lub 2), mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
4) osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w punktach 1), 2) i 3).

Spółka handlowa uważana jest za kontrolowaną, jeżeli cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 lit. b) lub c), lub e) ustawy z dnia 15 września 2000 roku, Kodeks spółek handlowych.

Generalna zasada stanowi, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, jednakże zgodnie z art. 8 ust. 2, 2a i 2b ustawy, cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego zwolnieni są z uzyskania zezwolenia, z wyjątkiem nabycia:

- nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,
- drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,

Wskazane terminy zostały skrócone w następujących przypadkach:

1) nabycia nieruchomości rolnej, jeżeli przez wskazany poniżej okres cudzoziemiec osobiście prowadził na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwał na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

a) po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną (dotyczy nieruchomości położonych w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim,
b) po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną (dotyczy nieruchomości położonych w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim)

2) nabycia drugiego domu - jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.

Obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do wyżej wymienionych okresów dzierżawy zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zezwolenie

Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (obecnie Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji), jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw ten wyrażany jest w formie postanowienia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, przedłuża termin na jego wniesienie do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

W przypadku nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia, nabycie to jest nieważne.

Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczypospolitą Polską

Wymóg uzyskania zezwolenia nie obejmuje przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym lub gdy spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, na której nabycie nie musiała uzyskać zezwolenia. Dotyczy to - z wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha - następujących przypadków:

- nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali,
- nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
- nabycia przez spółkę, na jej cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych na obszarach miejskich, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha.

Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcania spółki oraz do nabywania nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego (art. 7 ust. 1 i 2).

Obowiązująca ustawa przewiduje wiele wyjątków od obowiązku uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Dotyczą one:

nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków,
nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości
jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
nabycia przez podmiot, o którym mowa w wyżej wymienionym pkt 4 definicji cudzoziemca, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną określoną w wyżej wymienionym pkt 4 definicji cudzoziemca, akcji lub udziałów w spółce kontrolowanej z siedzibą na terytorium RP, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Powyższe wyjątki nie mają zastosowania do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Niezależnie od ww. wyjątków przepisów ustawy nie stosuje się do:

przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych,
nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego; jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego stosuje się wówczas prawo polskie,
funduszu inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 maja 2004r. o funduszach inwestycyjnych.

Jeżeli cudzoziemiec nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu a nie uzyska zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie wniosku złożonego w ciągu 2 lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które były powołane do spadku z ustawy.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2004 roku, Nr 167, poz. 1758 z późn. zm.)

Maria Baron

źródło: http://www.gazetapodatnika.pl

Jak kupić nieruchomości za granicą

2007-09-08T03:25:00.000-07:00

Boom na nieruchomości. Popyt na mieszkania w Polsce trwa. Lada moment może się jednak okazać, że równie atrakcyjną inwestycją są domy i apartamenty za granicą. Wielu Polaków jest już tego pewnych...

Lato 1988 roku. 17-letni Jacek Szyc wyrusza ze swoją dziewczyną Magdą na wymarzone wakacje w Hiszpanii. Rejon Alicante urzeka ich do tego stopnia, że obiecują sobie, iż kiedyś zamieszkają tu na stałe. Ale nie jak Anglicy, którzy przeprowadzają się na Półwysep Iberyjski dopiero na emeryturze. Najlepiej już, zaraz, jak najszybciej... Tak od razu zrobić się tego nie udało. Przez kolejne kilka lat musiały im wystarczyć w Hiszpanii tylko wakacje, na które oszczędzali przez cały rok. Ciągle jednak marzyli, że właśnie tam będzie kiedyś ich dom. Magda zdecydowała się nawet rozpocząć naukę w szkole kosmetycznej, z myślą o tym, że kiedyś otworzy w Alicante własny gabinet. Nie musiała. Przypadkowo poznana podczas jednego z corocznych wyjazdów Szwajcarka namówiła ich na sprzedawanie hiszpańskich nieruchomości Polakom. Czemu nie? – pomyśleli. Po akcesji do Unii Europejskiej, przed Polakami nie ma już formalnych granic i przeszkód w nabywaniu domów, mieszkań czy działek w krajach należących do Unii – nie są konieczne specjalne zezwolenia, a procedury znacznie uproszczono. Dlatego też coraz większa liczba rodaków rozgląda się za nieruchomościami poza Polską. Jacek Szyc szacuje, że liczebność tej grupy sięga już nawet tysiąca osób rocznie, z czego większość szuka domów za granicą na własną rękę, korzystając np. ze szlaków, które już przetarli ich znajomi czy rodzina. Pochodząc z kraju, w którym zima jest dłuższa od lata, szukają miejsc właśnie takich jak Hiszpania – gdzie słońce świeci ponad 300 dni w roku.

Jedenaście lat temu, gdy Szyc otwierał swoją firmę, o potencjalnych klientów nie było tak łatwo. Po Warszawie czy Trójmieście krążyły tylko legendy o bajkowych rezydencjach nabywanych przez finansowych krezusów – nadmorskiej willi Aleksandra Gudzowatego w Naval D’Assant czy domu Sobiesława Zasady w cieszącym się ogromnym prestiżem Księstwie Monaco.

Jacek Szyc był pionierem – do 1995 r. w Polsce nie było agencji oferujących zagraniczne nieruchomości. Okazało się to jego ogromną szansą, ale także przekleństwem. Brakowało mu sprawdzonych wzorców i fachowych wydawnictw. Prowadził firmę metodą prób i błędów, mając początkowo do dyspozycji tylko kontakty z hiszpańskimi deweloperami, udostępnione przez znajomą ze Szwajcarii.

Najgorsze było pierwsze pół roku. Bez ani jednego klienta. Gdy nad Carismą – tak nazwał swoją agencję Szyc – wisiała już groźba bankructwa, znalazł się pierwszy amator na dom na Costa Blanca. Prowizja z transakcji wartej ponad 600 tys. marek pozwoliła pokryć znaczną część kosztów gdyńskiego biura. I przyniosła nadzieję na kolejne umowy. Po dwóch latach Carisma miała się już całkiem nieźle. Jedni klienci polecali ją kolejnym. A po pięciu latach Jacek i Magdalena Szyc spełnili wreszcie swoje marzenie – i przeprowadzili się do Hiszpanii. W 2003 r. otworzyli tam lokalne biuro. Dziś działa także oddział Carismy w Warszawie, a jej tegoroczne przychody są szacowane na 3 mln złotych. Taki wynik, połączony z ponad pół tysiącem sprzedanych za granicą nieruchomości, daje gdyńskiej firmie niekwestionowaną pozycję lidera w Polsce. Sami szefowie Carismy twierdzą, że tak naprawdę nie mają w kraju konkurencji z prawdziwego zdarzenia.

– Oprócz nas działa na rynku kilka innych firm, ale w zdecydowanie mniejszym zakresie – wyjaśnia Piotr Cicharski, menedżer warszawskiego oddziału Carismy. – Żadna z nich, w przeciwieństwie do nas, nie oferuje kompleksowej oferty pośrednictwa. Poza tym my sprzedajemy blisko sto nieruchomości rocznie. One w tym samym czasie realizują po trzy – pięć transakcji.

Gdyńska firma jest członkiem Inter- agency Network, hiszpańskiej instytucji zrzeszającej ponad 150 agencji nieruchomości. Tym samym Carisma ma dostęp do bazy danych zawierającej ponad 8,5 tys. domów i apartamentów z Costa Blanca i Costa del Sol. Lecz jej klienci mają do swojej dyspozycji nie tylko nieruchomości z Półwyspu Iberyjskiego, ale i innych krajów. Rozwijając agencję, jej szefowie zdecydowali się na rozszerzenie oferty także o Chorwację, Portugalię, Francję i Włochy. Przyznają jednak, że 99,9 proc. ich sprzedaży stanowią właśnie nieruchomości hiszpańskie, głównie te położone na Costa Blanca.

– Tak więc o tym, że stawiamy przede wszystkim na wybrzeże Hiszpanii, zdecydowali nasi klienci – przyznaje dzisiaj Piotr Cicharski.

Cóż takiego kusi tam Polaków? Oczywiście – wspaniałe słońce, piaszczyste plaże, lazurowa woda w morzu, przepiękne pola golfowe i możliwość... jazdy na nartach w doskonale zorganizowanej bazie narciarskiej w górach Sierra Nevada, zaledwie dwie i pół godziny jazdy samochodem z Costa Blanca. Narty w garażu otoczonym palmami nie dziwią tu już nikogo oprócz przypadkowych turystów. Nie tylko pogoda i wypoczynkowe atrakcje decydują o tym, że Polacy kupują tu domy. Prawie 30 proc. klientów Carismy to osoby, dla których nieruchomości w Hiszpanii jawią się jako intratne inwestycje. I trudno się temu dziwić. W ostatnich kilku latach ceny domów i apartamentów na Półwyspie Iberyjskim zdrożały o blisko 150 – 160 procent. I w dalszym ciągu rosną – średnio po 15 proc. rocznie.

– Sprzedajemy Hiszpanię pod hasłem totalnej stabilności – opowiada Piotr Cicharski. – To miejsce dla ludzi, którzy nie lubią ryzyka inwestycyjnego. Ten kraj ma w ratingach pozycję znacznie lepszą niż Polska, dużo lepsze otoczenie finansowe. Banki są przyjazne dla cudzoziemców, nie stwarzają im żadnych biurokratycznych problemów. Zaciągnięcie kredytu jest bardzo łatwe i rzadko zdarza się, by go nie przyznano. Do tej pory odmówiono zaledwie 1 proc. naszych klientów, a większość, bo ok. 75 proc., decyduje się na dźwignię finansową. Dlaczego? Otóż nie tylko dlatego, że hiszpańskie banki nie utrudniają im życia. Takie rozwiązanie po prostu najbardziej się opłaca, szczególnie tym, którzy myślą o nieruchomościach w Hiszpanii głównie w kategoriach inwestycji.

– Jeżeli taki jest główny cel zakupu, klienci działają według klucza – wyjaśnia Piotr Cicharski. – Szukają nieruchomości w pierwszej linii brzegowej, które najszybciej i najbardziej drożeją, o optymalnej powierzchni 80 do 100 metrów kwadratowych. Kupują na rynku pierwotnym i na kredyt, gdyż w ten sposób mogą najwięcej zarobić.

Zasada przy nabywaniu nowej nieruchomości jest następująca: najpierw klient płaci 3 tys. euro opłaty rezerwacyjnej, mniej więcej półtora miesiąca później wpłaca 30 proc. całej wartości domu albo apartamentu i podpisuje umowę przedwstępną. Przez kolejne dwa lata nie płaci nic (tyle czasu trwa średnio budowa) i jednocześnie nic nie ryzykuje – umowa jest bowiem ubezpieczona. A w tym czasie wartość nieruchomości rośnie mniej więcej o 30 procent. Kolejna wpłata – już z kredytu – uiszczana jest dopiero przy notarialnym przeniesieniu własności.

– Wielu naszych klientów tuż po tym akcie sprzedaje dom i realizuje swój zysk – mówi Piotr Cicharski. – Przez dwa, trzy miesiące, bo tyle przeciętnie czasu zabiera sprzedaż, płacą raty kredytu, które średnio wynoszą około 650 euro. Po czym w ten sam sposób kupują następny apartament.

Klienci zazwyczaj szukają nieruchomości do 200 – 350 tys. euro, chociaż rocznie zdarza się kilka transakcji wartych grubo powyżej miliona. Dla kupujących jest ważne, by mogli korzystać z dostępnego tylko dla mieszkańców basenu, kortów tenisowych itp. To oczywiście podraża nieco koszty utrzymania domu, ale jednocześnie podnosi jego atrakcyjność, co zaważy np. przy ewentualnym wynajmie.

Piotr Cicharski, podobnie jak Jacek Szyc, także przeprowadził się do Hiszpanii. Mieszka w niej z rodziną siedem lat. Bez większego żalu zrezygnował z pracy w polskich mediach, którym poświęcił aż 18 lat zawodowego życia.

– Za niewielkie pieniądze osiągnąłem wysoki poziom życia – chwali sobie.

I ani myśli o powrocie na stałe do Polski. Wystarczy, że zawodowe obowiązki zmuszają go do przebywania w kraju przez kilka miesięcy w roku...

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, nie ma wątpliwości, że spośród krajów europejskich słoneczna Hiszpania jest najbardziej różnorodna i przystępna cenowo.

– Portugalia jest droższa, a klimat surowszy – wylicza ekspert. – Francja, a w szczególności Lazurowe Wybrzeże, droga i raczej dla koneserów. Bardziej zróżnicowana cenowo oferta, chociaż również nienależąca do najtańszych, jest we Włoszech. Serbia i Chorwacja to inwestycja raczej turystyczna niż całoroczna. Z kolei Turcja i Bułgaria to rynki rentowne, ale przede wszystkim dzięki temu, że mało uregulowane, a więc i bardziej ryzykowne.

W podobnym duchu wypowiada się Piotr Cicharski:

– Pracujemy obecnie nad rozszerzeniem oferty w Chorwacji, dlatego że Polacy lubią ten kierunek. Ale należy pamiętać, że nie jest w niej tak ciepło przez cały rok i tym samym nieruchomość wynająć jest trudniej niż w Hiszpanii. Poza tym najlepsze oferty w tym kraju już poszły. Tymczasem wielu rodaków ciągle myśli, że domy kosztują tam tyle, ile w Sochaczewie. Ceny nieruchomości w Bułgarii i Turcji są relatywnie niskie, lecz trudno przewidzieć, co na tych rynkach będzie się działo. Tak więc, choć zyski mogłyby być większe niż w bardziej stabilnych krajach, ryzyko także jest dużo większe.

Zdaniem Cicharskiego, wkrótce hitem może się okazać Czarnogóra.

– To kraj, który ma wspaniałe tereny turystyczne – wyjaśnia. – A ponieważ po odłączeniu od Serbii potrzebuje pieniędzy, należy się spodziewać, że władzom będzie zależało na jak najszybszym unormowaniu sytuacji związanej z inwestowaniem w nieruchomości przez cudzoziemców.

A jak ma się sytuacja poza Europą? Po trzech latach koniunktury, jakiej amerykański rynek nieruchomości nie doświadczył od ponad 30 lat, boom ulega ochłodzeniu. Zdaniem ekspertów, to sygnał dla inwestorów, że znowu nadszedł czas kupowania. Trzeba jednak uważać. Nigdzie bowiem na świecie rynek nieruchomości nie jest tak zdradliwy jak w USA. Zwłaszcza dla ludzi, którzy go mniej znają.

Dwa identyczne domy w tym samym miasteczku, oddalone od siebie zaledwie o dwie mile (3,2 km) może dzielić przepaść cenowa. Jeden będzie kosztować 500 tys. dol., drugi – 80 tysięcy. Niewielki zaniedbany domek w Jupiter Island na Florydzie może kosztować 50 razy więcej niż okazały pałac w Beloit, na pograniczu Wisconsin i Illinois.
Paradoksów jest więcej, stąd korzystniej kupić ruderę w dobrej okolicy niż dwór w złej. Wartość nieruchomości w Stanach Zjednoczonych zależy bowiem wyłącznie od lokalizacji, w której się ona znajduje. W Paryżu, Buenos Aires czy Krakowie też są dzielnice lepsze i gorsze, ale takich dysproporcji jak w USA nie ma nigdzie.

Jakość okolicy wiąże się ze stanem panującego w niej bezpieczeństwa, strukturą socjalną lokalnej społeczności, niekiedy też przekrojem rasowym ludności, łatwością znalezienia pracy, poziomem szkół... Na szarym końcu są takie walory jak krajobraz, odległość od centrum czy dystans do kolejki podmiejskiej. W przeciwieństwie do Warszawy, w Chicago, Los Angeles czy San Francisco tylko ludzie ubodzy chcą mieszkać w pobliżu stacji metra czy pętli tramwajowej. Na pewno jednak dobra lokalizacja, to lokalizacja droga.

Po drugiej stronie Atlantyku cena jest bowiem barierą chroniącą dzielnicę przed jej deprecjacją. Rentowność inwestycji w nieruchomości, w skali długoterminowej (najmniej 20 lat), w USA wynosi średnio 6 – 8 proc. rocznie, a więc mniej więcej tyle, ile przynoszą bony skarbowe. I rośnie wraz z ceną. Stąd w miejscach ekskluzywnych, takich jak Jupiter Island, Vail i Aspen w stanie Kolorado, Beverly Hills czy w Sagaponack w stanie Nowy Jork, na nieruchomościach można zarobić 20 proc. i więcej rocznie.

Jedynym niezawodnym kryterium wyboru domu czy mieszkania (kondominium) znów jest jego cena. Ten kto kupi najdroższy dom w mieście albo w okolicy uchodzącej za najdroższą, nie popełni błędu. Należy bowiem nabywać najlepszy dom, na jaki nas stać.

Lecz dlaczego właśnie najdroższy? Powód jest prosty – to cena takiego domu wzrośnie najszybciej. Jest ich stosunkowo niewiele, co przy wzrastającym popycie wpływa na szybką aprecjację. W przeciwieństwie do klasycznego rynku nieruchomości w Europie, Australii czy Wielkiej Brytanii, w USA okazją nie jest dom tani, a wręcz przeciwnie. Na liście najlepszych (czytaj: najdroższych) w Ameryce kodów pocztowych (zip codes) królują od lat Kalifornia i okolice Nowego Jorku. Wysoko notowane są także Naples, Miami, West Palm Beach i Key West na Florydzie, Santa Fe w Nowym Meksyku, Beavers Creek, wspomniane już Aspen i Vail, Breckenridge w Kolorado, Lake Tahoe oraz Las Vegas w Newadzie, również Waszyngton i wybrzeże Nowej Anglii.I mniej więcej tam przybywają z Polski (wraz ze swoimi pieniędzmi) nabywcy amerykańskich nieruchomości.

I chociaż większość z nich nie traktuje ich jeszcze jako czystej lokaty, coraz częściej jedynym celem nabywania w USA domów przez Polaków zaczyna być chęć pomnożenia kapitału. Dodatkowej atrakcyjności nadaje amerykańskim nieruchomościom rosnący na wartości złoty i niedrogi dolar.

Oszczędzanie na cenie nieruchomości to w USA pierwszy krok do porażki, chyba że ktoś przewidzi, które podupadłe miasto czy dzielnica nabierze charyzmy i stanie się drugim Youngstown w stanie Ohio, Hollywood (do niedawna to słynne miasto było mekką obszarpańców i narkomanów), Bismarck w New Jersey czy Key West na Florydzie. Najczęściej kupowane są tam obecnie kondominia, czyli odpowiednik naszych mieszkań własnościowych, także parcele budowlane, rzadziej domy i nieruchomości komercyjne.

Teoretycznie kredytu hipotecznego cudzoziemcom w USA się nie udziela. No chyba że ktoś ma numer identyfikacji podatkowej, tzw. Social Security i konto bankowe lub legalnie pracuje. Numer identyfikacyjny mogą otrzymać jedynie osoby tam urodzone lub mające ważną wizę służbową, a także uprawnione do pracy lub nauki w USA. Równie trudne, a właściwie… niemożliwe, jest uzyskanie kredytu z macierzystego banku cudzoziemca lub innej placówki znajdującej się poza Stanami. Jednak amerykańskie banki – a zwłaszcza firmy pośredniczące, tzw. mortgage banker albo mortgage brokers – są elastyczne. Osobom, które gwarantują znaczną (co najmniej 40 proc. wartości nieruchomości) wpłatę własną, a przy tym są w stanie wykazać się stałym dochodem, kredytu udzielą. Przy czym miesięczna rata pożyczki nie może być wyższa niż 30 proc. dochodu miesięcznego brutto, wliczając to ewentualny zysk z nieruchomości. Do potwierdzenia wysokości dochodu wystarczy za to... oświadczenie samej zainteresowanej osoby.

Dobrym wyjściem, zwłaszcza w warunkach bessy, jest tzw. finansowanie kreatywne, udzielane zwykle na okres od trzech do pięciu lat przez stronę sprzedającą. Zamiast iść do banku, kupujący – po wpłaceniu udziału własnego (downpayment) – resztę pożycza od właściciela nabywanej nieruchomości. W takich przypadkach oprocentowanie jest z reguły niższe, a wpłata własna nie przekracza 25 proc. wartości domu czy mieszkania. Stosunkowo łatwe zadanie mają kredytobiorcy, którzy interesują się danym obiektem w celach komercyjnych. W przeciwieństwie do banków europejskich, stroniących od nieruchomości biznesowych – takich jak centra handlowe, biurowce czy budynki – amerykańscy kredytodawcy są tu znacznie bardziej elastyczni. Zwłaszcza gdy nabywany dom czy plac ma pomagać inwestorowi w interesach.

Komuś, kto chociaż raz zakosztował rynku amerykańskich nieruchomości, naprawdę trudno będzie się oprzeć pokusie dalszego inwestowania. Procedury są tutaj mocno uproszczone, plany zagospodarowania precyzyjne, biurokracja zredukowana do minimum, a dzięki stuprocentowej prywatyzacji obrotu i znakomitej organizacji agencji pośrednictwa koszty transakcji są – w porównaniu do europejskich haraczy – znacznie niższe. W dodatku rynek jest aktywny i płynny, obroty na nim duże, a prawo podatkowe liberalne. Łatwo jest sprzedać, łatwo kupić, łatwo wynająć i łatwo zarobić.

– Tak więc inwestujmy w nieruchomości za granicą, ale róbmy to rozsądnie, z myślą o przyszłości, a nie tylko z chęci zaspokojenia snobistycznych zachcianek – podsumowuje Tomasz Błeszyński. – A jeżeli nieruchomości w Polsce będą drożeć tak jak do tej pory, zagraniczne inwestycje staną się bardziej dostępne i opłacalne.

Agata Szymborska-Sutton
Jan M. Fijor

Hiszpania
70 proc. klientów Carismy wybiera nową zabudowę, gdyż są to obiekty tańsze niż na rynku wtórnym. 75-metrowy, pięciogwiazdkowy apartament w pierwszej linii brzegowej na Costa Blanca (200 metrów do morza, dwie sypialnie, salon, kuchnia i łazienka, w pełni wyposażony, z dostępem do basenu oraz kortów tenisowych) można kupić już od 160 do 180 tys. euro (do tego należy doliczyć opłatę notarialną i sądową w wysokości 2 proc. nabywanej nieruchomości). Zamożniejsi mają do dyspozycji domy na Costa del Sol, które są o 20 – 50 proc. droższe niż na Costa Blanca.

Klient, który decyduje się na kredyt bankowy, nie musi spełniać wielu formalności. Wystarczy, że dostarczy PIT za ostatni rok, kopie paszportu, zaświadczenie o zarobkach za ostatnie trzy miesiące oraz ewentualnie opinię ze swojego rodzimego banku. Wniosek rozpatrzony zostanie w terminie (zazwyczaj) do pięciu dni. Wiele osób przyjeżdża do swojego hiszpańskiego domu tylko kilka razy w roku lub jedynie na zimę. W takim przypadku warto go komuś wynająć.W okresie tzw. twardego sezonu,tzn. od maja do września, za apartament 75-metrowy, położony bardzo blisko morza, można dostać tygodniowo 450 – 500 euro, i to do ręki. Koszty utrzymania hiszpańskiego lokum sięgają w skali roku tyle samo, ile w Warszawie w przypadku trzypokojowego mieszkania. Po pierwsze, w Hiszpanii płacić należy podatek katastralny w wysokości 300 – 350 euro (cały czas odnosimy się do ekskluzywnego 75-metrowego apartamentu w pierwszej linii brzegowej). Opłaty za media (prąd, woda oraz wywóz śmieci) to 120 – 140 euro za 45 dni, zaś opłata wspólnotowa (za utrzymanie terenu, basen i korty tenisowe) – od 30 do 40 euro miesięcznie.70 proc. klientów Carismy wybiera nową zabudowę, gdyż są to obiekty tańsze niż na rynku wtórnym. 75-metrowy, pięciogwiazdkowy apartament w pierwszej linii brzegowej na Costa Blanca (200 metrów do morza, dwie sypialnie, salon, kuchnia i łazienka, w pełni wyposażony, z dostępem do basenu oraz kortów tenisowych) można kupić już od 160 do 180 tys. euro (do tego należy doliczyć opłatę notarialną i sądową w wysokości 2 proc. nabywanej nieruchomości). Zamożniejsi mają do dyspozycji domy na Costa del Sol, które są o 20 – 50 proc. droższe niż na Costa Blanca.

Klient, który decyduje się na kredyt bankowy, nie musi spełniać wielu formalności. Wystarczy, że dostarczy PIT za ostatni rok, kopie paszportu, zaświadczenie o zarobkach za ostatnie trzy miesiące oraz ewentualnie opinię ze swojego rodzimego banku. Wniosek rozpatrzony zostanie w terminie (zazwyczaj) do pięciu dni. Wiele osób przyjeżdża do swojego hiszpańskiego domu tylko kilka razy w roku lub jedynie na zimę. W takim przypadku warto go komuś wynająć.W okresie tzw. twardego sezonu,tzn. od maja do września, za apartament 75-metrowy, położony bardzo blisko morza, można dostać tygodniowo 450 – 500 euro, i to do ręki. Koszty utrzymania hiszpańskiego lokum sięgają w skali roku tyle samo, ile w Warszawie w przypadku trzypokojowego mieszkania. Po pierwsze, w Hiszpanii płacić należy podatek katastralny w wysokości 300 – 350 euro (cały czas odnosimy się do ekskluzywnego 75-metrowego apartamentu w pierwszej linii brzegowej). Opłaty za media (prąd, woda oraz wywóz śmieci) to 120 – 140 euro za 45 dni, zaś opłata wspólnotowa (za utrzymanie terenu, basen i korty tenisowe) – od 30 do 40 euro miesięcznie.

Stany Zjednoczone
Ceny w najbardziej atrakcyjnych loka- lizacjach są znacznie wyższe niż w Polsce i sięgają 10 tys. dol. i więcej za metr kwadratowy. W kurortach Kolorado czy Florydy mieszkanie własnościowe z trzema sypialniami, o powierzchni 160 – 200 mkw., kosztuje od 500 tys. do 1 mln dolarów. Nowy Jork to podobne ceny, choć penthouse (mansarda) na Upper East Side może kosztować kilkanaście (a nawet kilkadziesiąt) milionów dolarów. Mniej ekstrawaganckie, jednak też „warte grzechu” nieruchomości można kupić w cenach porównywalnych z polskimi. Bardzo ładne mieszkanie w Chicago, z widokiem na jezioro Michigan, o powierzchni ok. 250 mkw., da się nabyć za 1 mln dolarów, czyli za blisko 12 tys. zł za metr kwadratowy. To przecież tyle samo, ile płacą inwestorzy w najlepszych lokalizacjach Warszawy, Krakowa czy Trójmiasta. Kupować w Stanach należy wyłącznie przez duże renomowane agencje pośrednictwa. Do takich należą popularne franczyzy, np. Re/Max, Century 21, która w czerwcu 2006 r. rozpoczęła działalność w Polsce, Prudential czy Coldwell Banker. W szczególnych przypadkach można się posłużyć referencjami znajomych oraz rekomendacją miejscowych Izb Handlowych (Chambers of Commerce), których adresy i telefony znaleźć można na przeszukiwarkach Yahoo, Alta Vista lub Google. Nie warto kupować bezpośrednio od właściciela, tak jest bowiem i drożej, i gorzej. Pośrednictwo, ze względu na stosunkowo wysoki prestiż zawodu, cieszy się zainteresowaniem przedstawicieli Polonii. Nie ma właściwie dzielnicy, przedmieścia czy miasta, w którym nie pracowałby polskojęzyczny poś- rednik. Wielu z nich ogłasza się w wydawanym w Chicago informatorze polonijnym w Ameryce (www.truepol.com). Można ich także znaleźć w prasie polonijnej (chicagowskim „Dzienniku Związkowym”, nowojorskim „Nowym Dzienniku” oraz „Kurierze Plus”), a także w wielu polonijnych serwisach internetowych (choćby www.polskiinternet.com; www.expatpol.com). Wkrótce swoje biuro w Stanach Zjednoczonych otworzy też Carisma, która będzie obsługiwała nie tylko Polonię amerykańską, zainteresowaną inwestycjami w Europie, ale również Polaków, którym zamarzy się dom na Florydzie.

Stany Zjednoczone
Ceny w najbardziej atrakcyjnych loka- lizacjach są znacznie wyższe niż w Polsce i sięgają 10 tys. dol. i więcej za metr kwadratowy. W kurortach Kolorado czy Florydy mieszkanie własnościowe z trzema sypialniami, o powierzchni 160 – 200 mkw., kosztuje od 500 tys. do 1 mln dolarów. Nowy Jork to podobne ceny, choć penthouse (mansarda) na Upper East Side może kosztować kilkanaście (a nawet kilkadziesiąt) milionów dolarów. Mniej ekstrawaganckie, jednak też „warte grzechu” nieruchomości można kupić w cenach porównywalnych z polskimi. Bardzo ładne mieszkanie w Chicago, z widokiem na jezioro Michigan, o powierzchni ok. 250 mkw., da się nabyć za 1 mln dolarów, czyli za blisko 12 tys. zł za metr kwadratowy. To przecież tyle samo, ile płacą inwestorzy w najlepszych lokalizacjach Warszawy, Krakowa czy Trójmiasta. Kupować w Stanach należy wyłącznie przez duże renomowane agencje pośrednictwa. Do takich należą popularne franczyzy, np. Re/Max, Century 21, która w czerwcu 2006 r. rozpoczęła działalność w Polsce, Prudential czy Coldwell Banker. W szczególnych przypadkach można się posłużyć referencjami znajomych oraz rekomendacją miejscowych Izb Handlowych (Chambers of Commerce), których adresy i telefony znaleźć można na przeszukiwarkach Yahoo, Alta Vista lub Google. Nie warto kupować bezpośrednio od właściciela, tak jest bowiem i drożej, i gorzej. Pośrednictwo, ze względu na stosunkowo wysoki prestiż zawodu, cieszy się zainteresowaniem przedstawicieli Polonii. Nie ma właściwie dzielnicy, przedmieścia czy miasta, w którym nie pracowałby polskojęzyczny poś- rednik. Wielu z nich ogłasza się w wydawanym w Chicago informatorze polonijnym w Ameryce (www.truepol.com). Można ich także znaleźć w prasie polonijnej (chicagowskim „Dzienniku Związkowym”, nowojorskim „Nowym Dzienniku” oraz „Kurierze Plus”), a także w wielu polonijnych serwisach internetowych (choćby www.polskiinternet.com; www.expatpol.com). Wkrótce swoje biuro w Stanach Zjednoczonych otworzy też Carisma, która będzie obsługiwała nie tylko Polonię amerykańską, zainteresowaną inwestycjami w Europie, ale również Polaków, którym zamarzy się dom na Florydzie.

Kredyt w Polsce?
Jest możliwy, ale rodzime banki nie są zbyt chętne do pożyczania na zakup nieruchomości za granicą. Jednym z wyjątków jest BZ WBK, który ma takie kredyty w swojej ofercie od roku 2003. Nie różnią się one w zasadzie niczym od tradycyjnych kredytów hipotecznych (ich zabezpieczeniem jest bowiem hipoteka na polskiej, a nie zagranicznej nieruchomości). Również na takich warunkach można sfinansować inwestycję oferowanym przez PKO BP kredytem Własny Kąt. Potrzebne do uzyskania kredytu dokumenty muszą być przetłumaczone na polski przez tłumacza przysięgłego. BRE Bank proponuje też kredyt zabezpieczony hipoteką na polskiej nieruchomości. W takich sytuacjach można również zaciągnąć kredyt inwestycyjny lub gotówkowy, natomiast w Pekao SA – także pożyczkę.

Chorwacja
Kraj, do którego Polacy mają spory sentyment i chętnie widzieliby się w nim w roli właścicieli uroczego domku nad morzem. Niestety, ciężko tu znaleźć cenowe okazje, na jakie można było liczyć jeszcze kilka lat temu. Dzisiaj za 50-metrowy apartament w przyzwoitej lokalizacji należy zapłacić ok. 100 tys. euro. Problemem jest również zaciągnięcie kredytu w lokalnych bankach – eksperci od zagranicznych nieruchomości mówią, że można go sobie wychodzić, ale będzie to dla kupującego duże wyzwanie. Należy także pamiętać, że Chorwacja – będąc krajem spoza Unii Europejskiej – ogranicza cudzoziemcom dostęp do swoich nieruchomości. Polacy mogą w niej nabywać jedynie mieszkania. Pozostałe obiekty są dla nich dostępne tylko wtedy, gdy w Chorwacji cieszą się statusem cudzoziemca z prawem stałego pobytu. Oczywiście, mogą się starać o specjalne zezwolenie, lecz wtedy muszą się z kolei liczyć z tym, że poczekają na nie nawet... trzy lata. W 2004 r. chorwacki MSZ spośród tysiąca oczekujących wniosków rozpatrzył zaledwie 32, w tym aż 10 negatywnie. Możliwe jest jednak obejście tych przepisów. W jaki sposób? Kupując wymarzoną nieruchomość nie prywatnie, ale na firmę. Pocieszeniem dla zagranicznych amatorów domów może być to, że w 2008 r. planowana jest liberalizacja chorwackiego prawa w tym zakresie.

Włochy
Ceny są tu zróżnicowane, ale nie ma co liczyć na to, że w dobrej lokalizacji trafimy na cenową okazję. Nadmorskie tereny Włoch, podobnie jak Francji, są po prostu drogie. Chętni na zakup nieruchomości w tym kraju nie napotkają utrudnień ze strony państwowych urzędników, lecz muszą koniecznie sprawdzić, czy poprzedni właściciel nie zalegał z podatkami od nieruchomości. Włoski urząd finansowy ma bowiem prawo ściągnąć je z kolejnego nabywcy. Zaciągając kredyt, należy mieć minimum 50 proc. wartości obiektu, przetłumaczone na włoski zaświadczenie z banku o posiadaniu konta i wykaz dokumentujący dochody za ostatnie trzy lata. Na decyzję czeka się około dwóch tygodni. Oprocentowanie kredytu, który można zaciągnąć maksymalnie na 15 lat, wynosi przeważnie od 5,5 do 7,5 procent. Przy transakcji należy się liczyć z następującymi kosztami: 10-proc. podatkiem od nieruchomości, 18-proc. podatkiem od gruntu, 2 – 3-proc. opłacie notarialnej, 500 euro opłaty rejestrującej oraz 3-proc. prowizją dla agencji nieruchomości.

Francja
Droga, szczególnie w najmodniejszych nadmorskich rejonach na Lazurowym Wybrzeżu. I trudno się temu dziwić, gdyż dominują tu luksusowe rezydencje, których ceny idą w miliony euro. Wywindowały je światowe gwiazdy show-biznesu, dla których swego czasu posiadanie domu w rejonie Saint-Tropez czy Cannes było niemal obowiązkiem. Cudzoziemcy mogą nabywać we Francji nieruchomości na podobnych zasadach jak Francuzi, według następujących kryteriów: osoby fizyczne bez ograniczeń, spółki – o ile ich osobowość prawna jest uznana przez V Republikę. Aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości we Francji, należy: mieć udział własny w wysokości 50 proc., przedstawić opinię bankową przetłumaczoną na język francuski oraz wykaz uzyskanego dochodu za trzy lata (także przetłumaczony). Jeżeli kredyt zaciąga małżeństwo, ten ostatni dokument muszą przedstawić oboje małżonkowie. Formalności związane z uzyskaniem kredytu trwają około dwóch tygodni. Pożyczka musi być zaciągnięta maksymalnie na 15 lat, a jej miesięczna spłata nie może przekroczyć jednej trzeciej miesięcznego wynagrodzenia (oprocentowanie wynosi od 5,6 do 6,5 proc. rocznie).

Portugalia

To obecnie stosunkowo drogi kraj – po wejściu do UE ceny nieruchomości szły regularnie w górę. W nadmorskich kurortach, takich jak Praya de Rocha w rejonie Algarve, jak grzyby po deszczu powstają bloki-apartamentowce. W tego typu budynkach ceny oscylują w granicach 100 – 150 tys. euro. Za klimatyczny dom z trzema sypialniami oraz dostępem do basenu trzeba zapłacić co najmniej dwa razy tyle. Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości bez ograniczeń. Stawki podatku od ich zakupu są zróżnicowane i zależą od ich wartości. Im tańsza nieruchomość, tym podatek niższy, dlatego standardem jest, że w akcie notarialnym wartość domu lub apartamentu się zaniża. Jeśli obiekt przeznaczony jest do użytku prywatnego, a jego cena nie przekracza 80 tys. euro, można uzyskać zwolnienie od podatku. Ewentualne wpływy z wynajmu podlegają obciążeniu podatkiem dochodowym.

Źródło: manager magazin

Mieszkanie dla studenta

2007-08-31T12:19:00.000-07:00

Rok akademicki rozpoczyna się już za miesiąc. Dla wielu studentów uczących się poza rodzinnym miastem to najwyższy czas, by zacząć myśleć o tym, gdzie przez najbliższy rok będą mieszać. Zanim jednak wybierzesz odpowiednie lokum, dwa razy się zastanów. Nie warto bowiem szukać nowego w trakcie roku akademickiego.

Kwestia mieszkania jest kluczowa, bo od niej zależy samopoczucie, warunki do nauki lub możliwości poznawania innych osób. Dobierając więc lokum, warto pomyśleć, jakie są nasze priorytety i jakie są możliwości, głównie te finansowe.

Studenci mają do dyspozycji co najmniej kilka opcji: od tanich akademika i stancji poprzez wynajem pokoju lub całego mieszkania wraz z innymi studentami. Wszystkie opcje mają swoje plusy i minusy. Domy studenckie mają obecnie przyzwoity standard. Coraz częściej trafiają się akademiki, w których pokoje mają własne łazienki. Standardem są sale telewizyjne i sale do nauki, zdarzają się też luksusy, jak np. sala bilardowa. Kłopotliwe może być to, że często w akademikach mamy współlokatorów, którzy nie zawsze mają takie same podejście do życia. Może się zdążyć, że kolega będzie chciał balować, gdy ty będziesz się uczył. Mieszkanie studenckie jest nieco droższe, ale dzięki niemu możemy swobodnie dobierać swoich współlokatorów.

Jeśli masz pieniądze lub ma je twoja rodzina, warto zastanowić się nad kupnem własnego mieszkania. Niestety, ceny nieruchomości w ostatnich latach poszybowały tak mocno w górę, że kredyt wystarczy na kupno coraz mniejszego mieszkania. Ale własne M można traktować jako inwestycje na przyszłość.

Opcja ekonomiczna: akademik lub stancja

Nie masz zbyt dużo pieniędzy do dyspozycji. Warto rozpatrzyć dwie możliwości mieszkaniowe.

• Po pierwsze akademik. W akademiku mamy bliski kontakt z innymi studentami. To duży plus zwłaszcza dla osób na pierwszym roku. Pozwoli ci to znaleźć szybko nowych znajomych. Problem w tym, że nie zawsze osoby, z którymi przyjdzie ci mieszkać, przypadają od razu do gustu. To może powodować konflikty.

Minusem mieszkania w akademiku jest czasami problem ze znalezieniem spokojnego miejsca do nauki. Co prawda są tam specjalnie przeznaczone do tego sale, ale nie zawsze jest w nich odpowiednia liczba miejsc. Może nie jest to dużym problemem na początku semestru, ale może się okazać problemem, gdy tobie zaczną się już kolokwia, a inni dalej będą imprezować.

Niewątpliwym plusem akademika jest jego cena. Miesięcznie za miejsce w domu studenckim zapłacimy nawet od około 200-300 zł. Przykładowo na warszawskiej SGH w zależności od tego, iluosobowe są pokoje, ceny za miesiąc wahają się od 260 do 335 zł. W akademikach Politechniki Szczecińskiej zapłacimy od 270 do 335 zł. W przypadku Uniwersytetu Wrocławskiego za miejsce w akademiku zapłacimy od 276 do 390 zł, przy czym ceny obejmują opłatę za korzystanie z internetu. Nie wszyscy jednak mają szansę na otrzymanie akademika - zazwyczaj preferowani są studenci o mniej zasobnych portfelach, którzy na dodatek mieszkają z dala od miejsca studiów.

Niestety, przełom sierpnia i września to często za późno, by znaleźć miejsce w akademiku - nabór na kolejny rok odbywa się zazwyczaj jeszcze przed wakacjami. Jest jednak szansa na miejsce w akademiku, nawet jeśli nie przydzielono ci miejsca w pierwszym naborze. Wielu studentów bowiem rezerwuje miejsca w akademiku, a później z nich rezygnuje i wybiera np. mieszkanie studenckie. Dzięki temu wraz z rozpoczęciem roku akademickiego na niektórych uczelniach jest możliwość otrzymania miejsca z odwołania. Warto się dowiedzieć, czy jest taka szansa na twojej uczelni.

• A może stancja? Jeśli nie załapałeś się na akademik, a poszukujesz czegoś taniego, możesz wynająć pokój od rodziny czy starszej osoby, tzw. stancję. Podstawową zaletą stancji jest cena - wynajem pokoju z zależności od miasta czy dzielnicy kosztuje średnio 300-500 zł za miesiąc. Oczywiście można też znaleźć tańsze pokoje, w szczególności w mniejszych miastach, położone w odleglejszych dzielnicach. W największych aglomeracjach ceny pokoi mogą nawet przekraczać 600 zł za miesiąc.

Stancja jednak nie każdemu przypadnie do gustu. Mieszkanie przy rodzinie może bowiem ograniczać wolność studenta. Zdarzają się przypadki, gdy gospodarz np. nie pozwala zapraszać znajomych, każe wracać przed godz. 22 czy ogranicza miejsce w lodówce do minimum. Dlatego zanim zdecydujesz się na wynajęcie pokoju przy rodzinie szczególnie istotne jest zapoznanie się z właścicielem mieszkania i dokładne zbadanie, na co gospodarz będzie pozwalał, a co może stanowić dla niego problem.

A jak szukać stancji? Najlepiej sprawdzić na uczelnianych tablicach ogłoszeniowych. Można znaleźć tam atrakcyjne pokoje, często blisko uczelni. Możesz także sam rozwiesić ogłoszenia w okolicy, w której chciałbyś zamieszkać. Warto też przejrzeć oferty w internecie czy w prasie.

Opcja wygodna: wynajem lub współwynajem

Wynajęcie własnego mieszkania nie jest tanie. Aby wynająć mieszkanie w jednym z największych polskich miast musimy się liczyć z poważnymi kosztami. Według raportu Szybko.pl i Expandera w II kw. tego roku najdroższymi miastami pod względem wynajmu były Warszawa i Wrocław. Nieco tańsze jest wynajęcie mieszkania w Krakowie czy Gdańsku. Jeszcze tańsze pozostają Poznań i Katowice. Ale ceny najmu zależą nie tylko od miasta, ale i dzielnicy czy standardu. Zazwyczaj im bliżej centrum, im lepsza komunikacja czy standard lokalu, tym miesięczna opłata za wynajem mieszkania jest wyższa.

Aby wynająć jakiekolwiek mieszkanie, musimy mieć miesięcznie w kieszeni co najmniej kilkaset złotych. Na kawalerkę w Katowicach wydamy miesięcznie średnio około 850 zł, ale już ponad 1300 zł miesięcznie w Warszawie. W przypadku większych mieszkań różnice w kosztach wynajmu są jeszcze większe. Gdybyśmy chcieli wynająć mieszkanie trzypokojowe w Warszawie, to zapłacimy średnio ponad 2,1 tys. zł, w Katowicach 1,4 tys. zł.

Zła wiadomość dla wynajmujących jest taka, że w ostatnim roku ceny najmu mocno wzrosły. Z analiz Szybko.pl i Expandera wynika, że w ostatnim roku najbardziej, bo o jedną trzecią, wzrosły we Wrocławiu. W Gdańsku najem podrożał średnio o 28 proc., w Warszawie i Krakowie ceny najmu poszły w górę o niecałą jedną piątą.

Jeśli nie masz pieniędzy na samodzielne wynajmowanie mieszkania, to dobrym wyjściem z sytuacji jest współwynajmowanie lokalu wraz z innymi ludźmi. Koszty najmu większych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy są znacznie niższe. Jeśli podzielisz je na kilka osób, to okażą się niewiele wyższe niż stancja.

Ale współwynajmowanie ma swoje wady - może być trudne w przypadku osób zaczynających studia, które nikogo w nowym mieście nie znają. Podczepianie się pod kogoś, kogo nie znamy, może być ryzykowne.

Pamiętaj! O wynajęcia lokalu nie zostawiaj na ostatnią chwilę. Im wcześniej zaczniesz szukać, tym lepsza i tańszą ofertę możesz znaleźć. Z reguły we wrześniu ceny najmu rosną, bo jest znacznie większy popyt głównie ze strony studentów.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Mieszkanie można wynająć na dwa sposoby: albo przez agencję, albo samodzielnie. Najem przez agencję jest droższy, ale bezpieczniejszy. W przypadku samodzielnego wynajmu zaoszczędzisz parę groszy, ale stracisz na to więcej czasu.

• Przez pośrednika. Decydując się na pośrednika, lepiej wybrać sprawdzoną firmę z doświadczeniem. W ten sposób unikniemy oszustw, które obecnie na szczęście są coraz rzadsze, ale jeszcze kilka lat temu się zdarzały. Niektóre agencje żądały opłaty wstępnej w wysokości nawet 200-300 zł za samo przekazanie adresów mieszkań do wynajęcia.

Dobra agencja znajdzie dla ciebie najlepszą ofertę wynajmu, najbardziej odpowiadającą twoim oczekiwaniom. Ale, niestety, nic nie ma za darmo. Za swoje pośrednictwo weźmie ona prowizję wahającą się od 50 do 100 proc. miesięcznego najmu plus VAT.

Pamiętaj! Pośrednik może od ciebie wziąć prowizję dopiero przy podpisywaniu umowy najmu.

Aby sprawdzić, czy pośrednik ma odpowiednie kwalifikacje, warto dowiedzieć się, czy:

- ma świadectwo licencji zawodowej,

- jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej,

- wskazane jest, by był zrzeszony w jednym z lokalnych stowarzyszeń pośredników w obrocie nieruchomościami, to daje dodatkowe gwarancje bezpieczeństwa (przykładowo w Warszawie działa Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, na Dolnym Śląsku - Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, a w Małopolsce - Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami).

Jeśli znajdziesz odpowiedniego pośrednika, firma da ci do podpisania umowę pośrednictwa, w której pośrednik zobowiązuje się do znalezienia odpowiedniego lokum w zamian za ustalone wynagrodzenie. Dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa agent pokaże ci lokale do wynajęcia. Jeśli na któryś się zdecydujesz i podpiszesz umowę, wtedy zapłacisz prowizję pośrednikowi.

• Wyszukaj mieszkanie samemu. Mieszkanie możesz też wynająć sam, bez pośrednictwa agencji, bezpośrednio kontaktując się z właścicielem. W ten sposób zaoszczędzasz kilkaset złotych, które wydałbyś na prowizję.

Wynająć lokum jest stosunkowo łatwo: całą masę ogłoszeń znajdziemy w gazetach (m.in. w "Gazecie Dom", gdzie bezpośrednia sprzedaż jest oznaczona znaczkiem BP) czy w internecie. Lokali możemy też szukać na uczelniach, gdzie często są specjalne gabloty z ogłoszeniami. Warto się też dowiedzieć, jakie wsparcie w wynajęciu mieszkania możesz uzyskać od uczelni. Niektóre uczelnie prowadzą specjalne strony internetowe z ofertami.

Jeśli znajdziesz ciekawie wyglądającą ofertę, zadzwoń i zapytaj o szczegóły. Spytaj właściciela dokładnie o parametry mieszkania (powierzchnia, liczba pokoi, piętro), dopytaj się o cenę wynajmu i wysokość kaucji. Weź pod uwagę, że w ogłoszeniu może być podana cena bez dodatkowych opłat m.in. za internet czy telewizję kablową. Dowiedz się też, jakie sprzęty domowe są na miejscu (pralka, lodówka, telewizor, meble). Koniecznie umów się na oglądanie mieszkania.

Przy oglądaniu mieszkania w pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na okolicę - czy mieszkanie jest blisko uczelni i czy jest dobre połączenie komunikacyjne oraz czy okolica jest cicha. Wewnątrz mieszkania warto zwrócić uwagę na kilka szczegółów. Zobacz łazienkę, kuchnię i okna. Sprawdź, czy nie ma śladów wilgoci na ścianach i czy nie ma grzyba. Zwróć też uwagę na ewentualne ślady robactwa. Zapytaj o sąsiadów.

Sam dobry wygląd mieszkania jednak nie wystarczy. Ważny jest też stan prawny. Poproś właściciela, żeby pokazał ci akt własności mieszkania lub wypis z księgi wieczystej. W ten sposób unikniesz sytuacji, gdy ktoś chce wynająć nieswoje mieszkanie.

Jeśli zdecydujesz się na wynajęcie danego mieszkania, pamiętaj by podpisać umowę najmu z właścicielem mieszkania. Dlaczego to takie ważne? Bo bez umowy nie masz żadnych praw i teoretycznie prawdziwy właściciel mógłby cię wyrzucić na bruk w środku zimy. Zdarzają się sytuacje, gdy właściciel jest niechętny podpisywaniu umowy, bo nie chce płacić fiskusowi podatku.

Co powinna zawierać umowa najmu? Po pierwsze dokładny opis wynajmowanego mieszkania - adres, powierzchnię, liczbę pokoi, wyposażenie. Dobrze, żeby była w niej określona cena czynszu - w ten sposób zabezpieczymy się przed nieuzasadnionymi podwyżkami. W dniu odbioru kluczy zawsze trzeba spisać stan liczników gazu, wody, prądu.

Przy podpisywaniu umowy najmu trzeba dokładnie przeczytać i sprawdzić protokół zdawczo-odbiorczy, który określa dokładny stan mieszkania. Warto do niego wpisać wszelkie usterki. W ten sposób właściciel nie będzie mógł obarczyć cię kosztami napraw tych sprzętów, które już przed twoim wprowadzeniem były uszkodzone.

Pamiętaj! Nawet jeśli wynajmujesz bez pośrednika, musisz się przygotować na koszty. Właściciel mieszkania może ci kazać zapłacić kaucję w wysokości miesięcznego, dwu- lub nawet trzymiesięcznego czynszu. Kaucję odda ci dopiero po wyprowadzce. Jednak jeśli będzie miał uzasadnione pretensje, np. o to, że zniszczyłeś domowe sprzęty lub ściany, wtedy kaucja może przepaść.

Opcja inwestycyjna: kupno własnego M

Jeśli planujesz na dłużej związać się z danym miastem, może warto zastanowić się nad kupnem własnego M? Takie posunięcie można traktować jako inwestycję na przyszłość. Za własnym mieszkaniem przemawia niezależność i wygoda oraz względy ekonomiczne. Przecież jeśli przez pięć lat studiów będziesz wynajmować własne mieszkanie, to przeznaczone na to pieniądze (często kilkadziesiąt tysięcy złotych) pójdą w błoto. A mogłyby przynajmniej częściowo pokryć raty kredytu.

Niestety, niejednemu mina zrzednie, gdy zobaczy, ile obecnie kosztuje metr kwadratowy mieszkania w największych polskich miastach - w takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław to wydatek średnio pomiędzy 7 a 10 tys. zł! Przy zakupie 50-metrowego mieszkania trzeba liczy się z wydatkiem 350-500 tys. zł. W takich miastach jak Katowice, Białystok, Rzeszów czy Lublin średnia cena metra kw. waha się w okolicach 4-5 tys. zł, więc za dwupokojowe mieszkanie zapłacimy średnio około 200-250 tys. zł.

Skąd wziąć tyle pieniędzy? Pozostają dwie możliwości: albo gotówka, albo kredyt.

Banki już jakiś czas temu znacząco złagodziły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. - Studenci mogą dostać kredyt na warunkach ogólnych, pracując na umowę o dzieło czy umowę zlecenie. Muszą tylko wykazać, że pracują już od pewnego czasu, np. pół roku - mówi Paweł Majtkowski z Expandera. Zdaniem Majtkowskiego problemem jest jednak to, że wzrost cen mieszkań ograniczył możliwość ich kupna, szczególnie przez osoby mniej zarabiające, czyli właśnie takie jak studenci.

Obecnie mało którego studenta będzie stać na samodzielne kupno mieszkania w dużym mieście. Z wyliczeń portalu Oferty.net oraz firmy Open Finance wynika, że jeśli ktoś chciałby dostać kredyt na zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, musi zarabiać nawet 4-5 tys. zł na rękę. Tylko nieco lepiej jest w przypadku Krakowa czy Wrocławia, ale tam też zarobki są nieco niższe. Jeśli chcemy wziąć kredyt na 50-metrowe mieszkanie w Katowicach, Bydgoszczy czy Białymstoku i tak musimy zarabiać grubo ponad 2 tys. na rękę. Studentów na takie wydatki raczej nie stać, o ile nie wspomogą ich rodzice.

Średnie miesiączne ceny wynajmu mieszkań w II kwartale 2007 (dane w zł)

1-pok.	2-pok.	3-pok.	4-pok.
WROCŁAW	1 015	1 551	2 014	3 034
KRAKÓW	1 016	1 353	1 811	2 510
WARSZAWA	1 323	1 610	2 163	3 993
GDAŃSK	925	1 500	1 907	bd
POZNAŃ	865	1 215	1 536	2 000
KATOWICE	851	1 224	1 421	1 700

Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"

Ile trzeba zarabiać by dostać kredyt

miasto	cena m kw.	średnia cena mieszkania o powierzchni 50 m kw.*	rata kredytu w zł**	rata kredytu we frankach***	ile trzeba zarabiać by dostać kredyt w zł****	ile trzeba zarabiać by dostać kredyt we frankach****
Łódź	4811	240 550	1428	1229	2482	2852
Warszawa	9534	481 250	2858	2459	4181	5244
Kraków	8324	415 550	2467	2124	3637	4528
Wrocław	7479	373 350	2217	1908	3347	4068
Gdańsk	6791	358 450	2128	1832	3243	3906
Poznań	6764	326 250	1937	1667	3021	3555

* cena ofertowa, ceny sprzedaży są zazwyczaj o kilka proc. niższe

** oprocentowanie 5,91 proc.

*** oprocentowanie 4,2 proc.

**** płaca netto; kredyt na 30 lat przy założeniu 1-osobowego gospodarstwa domowego w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Źródło: Raport Oferty.net i Open Finance

Tęsknimy za prywatnością

2007-08-28T13:53:00.000-07:00

Wolno stojący dom jednorodzinny to dla większości z nas idealne miejsce do życia. Aż 80 proc. osób, które wzięły udział w sondzie opublikowanej przez portal KRN.pl, wybrało właśnie ten rodzaj zabudowy jako preferowany. Domy, które nie zapewniają takiego poziomu prywatności, czyli te w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej cieszą się znacznie mniejszą popularnością – taki rodzaj budownictwa najbardziej odpowiada tylko 12 proc. respondentów. Najmniej zwolenników ma zabudowa wielorodzinna – tylko 6 uczestników sondy określiło ten rodzaj budownictwa jako preferowany.

Czy taki wynik może być dla kogokolwiek zaskoczeniem? Chyba nie. Jakby nie było, zalety mieszkania w domu jednorodzinnym są niewątpliwe – poczucie prywatności, zazwyczaj większa niż w przypadku mieszkania powierzchnia, ogródek itp. I chociaż wiele osób podkreśla fakt, że dom to luksus obciążony większą liczbą obowiązków – znacznie częściej niż mieszkanie wymaga prac modernizacyjnych czy naprawczych, którymi trzeba (przynajmniej do pewnego stopnia) zająć się samodzielnie – to nie sposób tych zalet przecenić.

Zwraca jednak uwagę bardzo duża dysproporcja pomiędzy zwolennikami zabudowy wolno stojącej i bliźniaczej bądź szeregowej. Świadczy to jednoznacznie, że komfort wynikający z braku sąsiadów nad głową i pod stopami czy z posiadania własnego ogródka, to bynajmniej nie wszystko, czego oczekujemy od wymarzonego lokum. W takim samym stopniu, a może nawet bardziej, zależy nam prywatności i spokoju.

Źródło: KRN.pl

Warto inwestować w nieruchomości

2007-08-24T13:27:00.000-07:00

W roku 2006 następował nieustanny wzrost cen mieszkań – nawet o kilkanaście procent. Wpływ na wzmożony popyt miały w tym czasie przede wszystkim zakupy spekulacyjne oraz stosunkowo łatwy dostęp do kredytów hipotecznych. Prognozy na początku 2007 roku były również bardzo optymistyczne i w pierwszym półroczu w zasadzie w pełni się sprawdziły.

^{Źródło: Doradcy Finansowi Money Expert}

Obecnie wzrost cen nieruchomości nie jest już tak znaczący, ale inwestorzy nie liczą na ich spadek – jeśli kupować, to jak najszybciej. Prognozy na drugie półrocze 2007 roku są porównywalne z tymi z poprzednich miesięcy.

Analitycy zauważają, że mimo ciągłych zwyżek na rynku zainteresowanie zakupem nieruchomości nie słabnie. Wpływ na taką sytuację mogą mieć inwestycje prowadzone przez obcokrajowców. Na nieruchomościach można nadal bardzo dobrze zarobić i nic nie zapowiada zmiany tej sytuacji.

Największym zainteresowaniem wciąż cieszą się inwestycje w wielkich miastach, tj. w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku – tam ceny rosną w sposób regularny i stały. W niektórych miastach miało miejsce chwilowe zatrzymanie wzrostu cen, ale taka sytuacja nie trwała długo i dotyczyła zwykle mniejszych aglomeracji.

Przez cały rok 2007 ceny mieszkań w zależności od regionu mogą wzrosnąć od 20% do nawet ponad 50%. Największe zwyżki ponownie odnotujemy w wielkich miastach – ważną rolę odgrywać tu będzie dzielnica, stan budynku oraz piętro, na którym położony jest lokal. Na rynku pierwotnym nie przewiduje się znaczących zmian. Kupującym zależy najbardziej na 2–3-pokojowych mieszkaniach o powierzchni użytkowej 40–60 m2 i właśnie te nieruchomości będą najszybciej zyskiwać na wartości. Dla inwestorów najbardziej opłacalne będą mieszkania w nowym budownictwie.

Rynek wtórny został już bardzo okrojony i znacznie się zawęził. Zakup takiego mieszkania, choć niesie za sobą zwykle niższe koszty, wiąże się najczęściej z modernizacją lokalu, przystosowaniem go do potrzeb nowych właścicieli, a tym samym wymaga poniesienia dodatkowych nakładów. Po analizie kosztów inwestycji na rynku wtórnym może się okazać, że zainwestowane środki znajdują się na poziomie podobnym do tych, jakie nabywca poniósłby przy zakupie nowego mieszkania. Dlatego też zainteresowanie rynkiem wtórnym słabnie.

Obecnie rozwijają się też inne segmenty rynku nieruchomości. Nowe kierunki to przede wszystkim nieruchomości biurowe, handlowe i magazynowe. Szybki rozwój gospodarczy przyciąga inwestorów nie tylko krajowych, lecz także zagranicznych. Można też dostrzec zainteresowanie inwestowaniem w mniejszych miejscowościach. Spowodowane jest to zwykle niższymi kosztami. Na przestrzeni kilku ostatnich lat zauważalny stał się dynamiczny rozwój centrów handlowych. Budowane są zwykle w dużych miastach, ale inwestorzy nie rezygnują z mniejszych rynków. Dzięki takim inwestycjom wzrastają ceny działek w konkretnych lokalizacjach, a także czynsz za lokale w wybudowanych już galeriach, pasażach handlowych i supermarketach. Analitycy przewidują, że jest to nowy kierunek, który na przestrzeni kilku najbliższych lat będzie rozwijał się najbardziej dynamicznie.

Inwestycje na rynku nieruchomości w 2007 roku będą więc nadal opłacalne. Analitycy nie przewidują jednak już tak drastycznych wzrostów cen mieszkań, jak miało to miejsce w 2006 roku. Nie ma natomiast przesłanek do tego, że ceny będą spadać. Obecnie zauważalny jest stopniowy i równomierny wzrost wartości lokali i taka sytuacja będzie miała miejsce przez kolejne miesiące.

Anna Mieszkowska
Doradca Finansowy Money Expert

Źródło: Doradcy Finansowi Money Expert
www.moneyexpert.pl

Duze zainteresowanie gotowymi domami jednorodzinnymi

2007-08-21T09:50:00.000-07:00

Od kilku miesięcy obserwujemy wzrost zainteresowania budową i kupnem domów jednorodzinnych. Koszt kupna mieszkania w mieście zwiększył się na tyle, że bardziej opłaca się zainwestować w budowę domu i zyskać za tą samą cenę dwa razy większy metraż.

W przypadku budowy domu możemy skorzystać z gotowych projektów firm budowlanych i deweloperskich lub samemu wybudować go metodą gospodarczą. Polacy coraz chętniej korzystają z usług firm, które oferują nowo wybudowane domy jednorodzinne, głównie ze względu na trudności z indywidualnym pozyskaniem wykwalifikowanej ekipy budowlanej.
W przypadku, gdy planujemy sfinansować zakup domu kredytem, duże znaczenie dla banku ma terminowe oddanie nieruchomości i szybkie ustalenie zabezpieczenia w postaci hipoteki. Dlatego nabycie ukończonego domu zmniejsza ryzyko, że bank odstąpi od kredytu i zażąda jego szybkiej spłaty.

Program Excellent firmy ES POLSKA powstał z myślą o klientach, którzy chcą kupić gotowy dom, ale w wybranym przez siebie miejscu.
W ramach programu firma kupuje działkę budowlaną wskazaną przez klienta, a następnie buduje nieruchomość. Dopiero po zakończeniu inwestycji klient ES POLSKA nabywa dom wraz z działką. Jeżeli kupno domu związane jest z uzyskaniem odpowiedniego finansowania inwestycji i zaciągnięciem kredytu hipotecznego, ES POLSKA pośredniczy w załatwieniu wszelkich formalności.

„Przez cały okres trwania budowy osoby korzystające z programu Excellent mają te same prawa, co pozostali klienci. Mogą codziennie odwiedzać budowę i uczestniczyć w regularnych kontrolach inwestycji. Dzięki temu widzą jak postępują prace budowlane i znają swój przyszły dom od podszewki” – mówi Michal Jalovecký prezes firmy ES POLSKA.

Firma ES POLSKA do programu Excellent wybiera tylko działki uzbrojone, posiadające decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarownia przestrzennego. Umożliwia to szybkie uzyskanie pozwolenia na budowę. W przypadku, kiedy uzyskanie pozwolenia na budowę na wybranej przez klienta działce nie jest możliwe, ES POLSKA oferuje inne rozwiązanie, np. kupno działki budowlanej przy pomocy programu Kredyt pod działkę.

źródło:

Stare czy nowe mieszkanie?

2007-08-20T07:11:00.000-07:00

Decyzja o kupnie mieszkania nigdy nie jest łatwa. Zwłaszcza, że ceny mieszkań rosną w bardzo szybkim tempie.

Warto się więc szybko zdecydować - lepiej kupić stare czy nowe? Co przemawia za kupnem mieszkania na rynku pierwotnym?

Przede wszystkim fakt, że jest nowe! Sami ustawiamy ściany, planujemy wnętrza. Aranżacja jest jeszcze na takim etapie, że nic nie trzeba rozbierać. Można też liczyć na to, że nowe budynki są bardziej energooszczędne, a instalacje mają wyższy standard niż w mieszkaniach używanych. W przypadku nowego mieszkania dochodzi też gwarancja oraz rękojmia na wykonanie mieszkania, za którą odpowiada deweloper. Niewątpliwą zaletą nowego mieszkania jest również fakt, że od momentu podpisania umowy do jego wykończenia bardzo zyskuje ono na wartości. Często część zysków przypada kupującemu. Można więc przeznaczyć mieszkanie na wynajem i sprzedać z zyskiem.
Dzięki nowemu mieszkaniu unikniemy problemów z ekipą wykańczającą, która na pewno się nie obrazi ani nie wyjedzie do Irlandii. W ostatnim czasie deweloperzy zaczęli ponadto oferować mieszkania o atrakcyjnych lokalizacjach w centrach miast (w tzw. plombach).
Zaletą "młodego" mieszkania jest też pewien element socjalny. Wszyscy sąsiedzi są nowi i przychylnie nastawieni. Wszyscy wykonują jakieś prace aranżacyjne i przyjmowane jest to ze zrozumieniem. Dodatkowo opłaty na fundusz remontowy będą przez dłuższy czas małe. Fundusz remontowy wynosi przykładowo 50 groszy a nie 4 złote za metr. Innym powodem kupna takich mieszkań jest fakt, że są budowane według energooszczędnej technologii, a więc ich utrzymanie jest ekonomiczne.
Powodzeniem cieszą się oferty mieszkaniowe nawet z odległą datą zakończenia inwestycji.

Jakie są jednak wady nowych mieszkań?

Na rynku pierwotnym na mieszkanie trzeba długo czekać, bo odbiera się je dopiero za jakiś czas. Niedawno, po targach mieszkaniowych, doszło do sytuacji, że w poniedziałek rano od godzinie 7.00 ustawił się komitet kolejkowy z listą społeczną! Mieszkania nowe są dziś - co jest dużą wadą - trudno dostępne. Popyt na nowe mieszkania jest ogromny. Bywa, że deweloperzy sprzedają je, zanim jeszcze otrzymają zgodę na budowę. Są to z reguły mieszkania droższe, a na końcowy efekt trzeba długo czekać. Do ceny nowego mieszkania trzeba jeszcze doliczyć koszty wynajmu innego, zanim to nie zostanie wybudowane. Można powiedzieć, że są to pieniądze wyrzucone w błoto. Ponadto, obecnie trudno jest znaleźć mieszkania o dobrych lokalizacjach. Duża część nowych mieszkań jest budowana na obrzeżach miasta. Nie zawsze jest tam odpowiednia infrastruktura, a dojazdy do centrum bywają kłopotliwe. Niewielu deweloperów wykańcza mieszkania pod klucz. Jeżeli już to robią, to zwykle za duże pieniądze. Deweloperzy zawierają coraz częściej tzw. umowy rezerwacyjne, czyli w chwili, gdy tylko kupią grunt. Zagrożeniem jest to, że pozwolenia na budowę mogą wcale nie otrzymać.

A jakie są korzyści z kupna mieszkania na rynku wtórnym?

Najważniejsze, że mieszkanie jest od razu dostępne - do natychmiastowego wprowadzenia się. Równie istotna jest cena, która zwykle jest niższa. Kolejny plus to lokalizacja. Dobra lokalizacja to przede wszystkim stara zabudowa.Atutem bywa też nieszablonowa architektura występująca w historycznych budynkach i kamienicach, które mają bogate rzeźbienia i ozdoby. Wysokość mieszkań w starszych budynkach jest również duża, ponad standardowa.

No i zostały nam jeszcze wady rynku wtórnego

Najgorszy na rynku wtórnym jest dyskomfort odczuwamy przed zakupem mieszkania. Ryzyko podczas transakcji jest bowiem wyższe niż w wypadku kupowania od dewelopera. Da się je oczywiście zminimalizować, przeprowadzając transakcję przez wyspecjalizowaną agencję nieruchomości. Nawet wówczas można jednak ulec złudzeniu, że wie się, co się kupuje. Trzeba by się bardzo zaangażować w sprawdzanie wszystkich instalacji i elementów, aby dokładnie wiedzieć, co kupujemy.
Liczyć się należy z tym, że mieszkania z rynku wtórnego wymagają wymiany instalacji wodnej, kanalizacyjnej, ogrzewania, często okien, a nawet jakichś istotnych elementów konstrukcyjnych. Można się "wpakować" o 30 proc. tańsze niż na rynku pierwotnym, nie było to aż tak istotne. Można było liczyć, że w owa różnica pozwoli na naprawienie tych niedogodności. Gdy jednak ceny się wyrównują, okazuje się, że mieszkania z rynku wtórnego mogą wyjść summa summarum dużo drożej niż nowe. Do kosztów należy też doliczyć wielkość składki na fundusz remontowy. Koszty czynszu i koszty utrzymania obiektu są również wyższe. Można się też spodziewać, że za jakiś czas trzeba będzie przygotowywać się do jakiegoś kapitalnego remontu, za który przyjdzie płacić niezależnie.
Niektóre budynki na rynku wtórnym, szczególnie z drewnianym stropami, nie spełniają wymogów dotyczących akustyki - gdy sąsiad podskoczy na drewnianej podłodze, będzie to dobrze słyszalne. Przyjdzie też pamiętać o tym, że starsze budynki często są objęte ochroną konserwatorską. Trzeba się liczyć z tym, że pewne zmiany należy zatwierdzić u konserwatora, a ten może się na nie nie zgodzić.
Poza tym trudno jest dobrze wycenić remont, bo w starym budownictwie czyha na nas wiele niespodzianek.

Dziękuję za rozmowę
Mariusz Feliński
www.gazeta.gda.pl

Źródło: www.gazeta.gda.pl

Kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką

2007-08-19T09:32:00.000-07:00

Obecnie większość osób kupujących nieruchomości posługuje się przy zakupie kredytem i sprzedaje swoje nieruchomości przed spłatą całości zobowiązania, stąd też powstał problem właściwego przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką.

Postaram się przedstawić Państwu najbardziej bezpieczną procedurę zakupu takiej nieruchomości. Na początek należy sobie odpowiedzieć na dwa pytania: kiedy mamy do czynienia z taką transakcją oraz co nam grozi w związku z tym, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką.

Kiedy mamy do czynienia z taką transakcją

Z taką transakcją mamy do czynienia wówczas, gdy w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej przez nas nieruchomości wpisana jest hipoteka lub hipoteki. Najczęściej będą to hipoteki na rzecz banku, który sfinansował zakup osobie, od której kupujemy nieruchomość. I na takich hipotekach skupimy się w tym artykule.

Co nam grozi w związku z tym, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką

Przestawiając sytuację jak najprościej, należy stwierdzić, że jeżeli nabędziemy na przykład mieszkanie, które jest obciążone hipoteką, a sprzedający przestanie z różnych względów spłacać swój kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na tym mieszkaniu, bank będzie miał prawo „zapukać do naszych drzwi”, tzn. nastąpi zajęcie nieruchomości i jej sprzedaż przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym w celu zaspokojenia wierzytelności banku. Bez znaczenia będzie fakt, że mieszkanie jest już własnością innej osoby niż ta, która zaciągnęła kredyt. A zatem właściwe przeprowadzenie takiej transakcji jest bardzo ważne. Nie należy wierzyć zapewnieniom sprzedającego, że możemy kupić nieruchomość i nie myśleć o hipotece, gdyż on będzie regularnie spłacał raty, lub że spłaci je za dwa, trzy miesiące. Zawsze należy mieć świadomość, że nawet jeżeli sprzedający nie ma zamiaru nas oszukać, nie jest w stanie przewidzieć różnych życiowych sytuacji, które mogą mu się przydarzyć, a za które my, jako kupujący, nie powinniśmy odpowiadać. Zatem zawsze przy okazji sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić wykreślenie hipoteki będącej zabezpieczeniem kredytu udzielonego poprzedniemu właścicielowi.

Sytuacja rynkowa

Jak już napisałem, większość osób kupujących posługuje się obecnie przy zakupie nieruchomości kredytem i sprzedając tak nabyte nieruchomości, z reguły nie dysponuje wystarczającymi środkami własnymi, aby wcześniej spłacić resztę kredytu i wystawić na sprzedaż nieruchomość już nie obciążoną. Są to po prostu zbyt duże kwoty, a kupujący musi wiedzieć, że wystawianie takich obciążonych nieruchomości na sprzedaż nie świadczy o chęci oszukania kupującego, tylko jest podyktowane dominującym obecnie na rynku sposobem finansowania zakupu nieruchomości, jakim jest kredyt bankowy. Warto więc poznać tajniki takich transakcji chociażby po to, by nie zrezygnować z zakupu atrakcyjnej nieruchomości tylko dlatego, że jest ona obciążona hipoteką.

Przede wszystkim bank

W sytuacji, gdy znaleźliśmy nieruchomość, np. mieszkanie, które nam odpowiada, a jedyny problem jaki istnieje, to obciążenie hipoteką na rzecz banku, który finansował jego zakup, wówczas sprzedający powinien zgłosić chęć sprzedaży nieruchomości w swoim banku. Wówczas bank określi kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, określi też sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zaświadczenie będące podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Musimy mieć bowiem świadomość, że wysokość hipoteki, wysokość zaciągniętego kredytu i aktualne zadłużenie to często trzy różne wartości. Jeżeli właściciel kupił swoje mieszkanie kilka lat temu, zdążył już zapewne spłacić część kredytu, więc kwota jego zadłużenia będzie niższa, ale mogło się też tak zdarzyć, że powinęła mu się noga i nie mógł spłacać kredytu, bank naliczał odsetki dla zaległości przeterminowanych i kwota zadłużenia będzie dużo wyższa niż wysokość kredytu. Zatem ustalenie wysokości zadłużenia i warunków jego spłaty na rzecz banku jest podstawową sprawą, od której należy zacząć procedurę takiej transakcji i bez której dalsze kroki nie są możliwe.

Warunki spłaty zadłużenia w formie zaświadczenia powinien przedstawić sprzedający. W zaświadczeniu tym (obojętnie jak bank nazwie to pismo) powinna się znaleźć aktualna wysokość zadłużenia, prowizje od przedterminowej spłaty (jeżeli takie są przewidziane), termin spłaty (czyli termin, w jakim obowiązują powyższe zasady) oraz rachunek banku, na który powinna nastąpić spłata zadłużenia. Po ustaleniu z bankiem zasad spłaty kredytu wiemy, jaka kwota „zadowoli” bank, aby zwolnił nieruchomość z hipoteki, a o to nam przecież chodzi. Pewien problem z określeniem wysokości zadłużenia będziemy mieć, jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt w walucie obcej, gdyż wysokość jego zadłużenia z reguły zmienia się codziennie, a faktyczną kwotę potrzebną do spłaty kredytu wyznaczy dopiero kurs danej waluty obowiązujący w dniu spłaty. Wówczas prawdopodobnie bank określi aktualne zadłużenie właściciela w walucie kredytu. W takiej sytuacji wysokość zadłużenia i kwotę potrzebną do jego spłaty możemy określić tylko w przybliżeniu, posługując się aktualną tabelą kursu walut danego banku. W takim przypadku transakcję można przeprowadzić na dwa sposoby: zawierając umowę przedwstępną, spłacając kredyt, a następnie po jego spłacie zawierając umowę sprzedaży lub od razu zawierając umowę sprzedaży i określając w niej warunki spłaty kredytu.

Umowa przedwstępna

Jedną z możliwości uregulowania tego problemu jest właściwie sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży, której zadaniem jest związanie stron i jednocześnie umożliwienie im przygotowania się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej poprzez stworzenie więzi zobowiązaniowej pomiędzy nimi. Treścią umowy przedwstępnej jest zatem zobowiązanie do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy właściwej. Zatem w przypadku konieczności wcześniejszej spłaty kredytu umowa ta idealnie nadaje się do rozwiązania problemu. Zasadnicze znaczenie dla stron omawianej umowy ma określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wprawdzie w przepisach kodeksu cywilnego do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej nie zaliczono terminu, w którym ma ona być zawarta, jednak z charakteru tej umowy wynika, że termin ten prawie zawsze powinien być oznaczony, i to najlepiej datą. Datę tę należy uzależnić od terminu podanego przez bank sprzedającego, w którym to terminie bank rozliczy kredyt i wystawi pisemną zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki, którą obciążona jest kupowana przez nas nieruchomość.

Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Pamiętajmy, że umowa przedwstępna powinna być poprzedzona takimi samymi czynnościami sprawdzającymi jak umowa właściwa, zwłaszcza jeżeli towarzyszy jej wypłata pieniędzy. Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, podobnie jak właściwą umowę sprzedaży, można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku, gdy umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić, a jeżeli otrzymał zadatek, może go zatrzymać. Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący, jeżeli wypłacił sprzedającemu zadatek, może żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Natomiast w przypadku gdy umowa jest zawarta w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w przypadku obrotu nieruchomościami w formie aktu notarialnego, jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta, w takim przypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.

Aby właściwie dostosować treść umowy przedwstępnej sprzedaży do naszych potrzeb, należy w niej zaznaczyć, że część ustalonej ceny sprzedaży ma dostać bank sprzedającego jako spłatę kredytu, a reszta trafi do zbywcy, np. w dniu podpisania umowy sprzedaży. Wpłaconą przez nas sprzedającemu kwotę w wysokości jego zadłużenia w banku należy zapisać w umowie jako zadatek. Wówczas w przypadku, gdyby sprzedający wycofał się z transakcji, będziemy mogli żądać wypłaty podwójnej wysokości tej kwoty.

W przypadku kredytu walutowego w dniu podpisania umowy musimy poprosić w banku, aby przeliczono nam podaną w zaświadczeniu kwotę zadłużenia w walucie obcej według kursu banku z tego dnia, gdyż inaczej nie będziemy w stanie określić wysokości zadłużenia w danym dniu. Po podpisaniu umowy wypłacamy kwotę zadłużenia właściciela, która służy jako spłata kredytu. W związku ze spłatą kredytu bank wystawia właścicielowi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W niektórych bankach ta procedura odbywa się niemal natychmiast, zwłaszcza jeżeli dzień spłaty został dokładnie ustalony z bankiem; w innych bankach trwa to kilka dni.

Wystawioną przez bank zgodę wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy sprzedaży składamy u notariusza. Na tej podstawie notariusz przygotuje umowę sprzedaży, w której oprócz wniosku do sądu o wpisanie nas jako nowych właścicieli zawrze także oparty o pisemną zgodę banku wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki. Pamiętajmy, że od wniosku o wykreślenie każdej hipoteki (czasami może być ich więcej niż jedna) notariusz pobierze za sąd opłatę sądową w kwocie 100 zł, która w zasadzie nie powinna obciążyć kupującego (podobnie jak wszystkie inne opłaty pobierane przy akcie notarialnym) tylko sprzedającego, gdyż jest to w zasadzie jego koszt.

Właściwie przygotowana umowa sprzedaży

Zawarcie najpierw umowy przedwstępnej jest, moim zdaniem, bardziej bezpiecznym rozwiązaniem dla kupującego, gdyż zawarcie umowy sprzedaży następuje już w chwili, gdy kredyt jest spłacony, a my dysponujemy zgodą banku na wykreślenie hipoteki, a więc mamy pewność zwolnienia nieruchomości z obciążenia. Natomiast w przypadku, gdyby procedura zakończyła się fiaskiem z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, mamy gwarancję w postaci zadatku. Jednak ten sposób kupna nieruchomości obciążonej hipoteką nie zawsze jest możliwy. Nie będzie raczej możliwy wówczas, gdy kupujący przy zakupie również posługuje się kredytem bankowym, co przecież obecnie jest regułą. Banki bowiem finansując nabycie nieruchomości z kredytu, nie wypłacają pieniędzy przed zawarciem umowy sprzedaży. Zatem biorąc kredyt, nie dostaniemy pieniędzy od naszego banku na spłatę kredytu sprzedającego w innym banku tylko na podstawie umowy przedwstępnej, nawet jeżeli będzie ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Jednak zaznaczam, że to jest moja opinia wynikająca ze znanej mi praktyki banków i stosowanych w nich procedur, więc zawsze warto zapytać w banku o możliwość takiej wypłaty kredytu.

W większości przypadków gdy finansujemy zakup nieruchomości z kredytu będziemy musieli zawrzeć umowę sprzedaży przed wystawieniem przez bank sprzedającego zgody na wykreślenie kredytu. Jednak nie jest to problem nie do rozwiązania. Należy wówczas w akcie notarialnym umowy sprzedaży określić zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez bank sprzedającego, że część pieniędzy z naszego kredytu ma zostać przelana bezpośrednio na rachunek bankowy banku sprzedającego (podany w zaświadczeniu) w celu spłaty kredytu, a dopiero reszta kwoty ma zostać przelana na rachunek sprzedającego. Sprawa będzie trochę bardziej skomplikowana, gdy sprzedający brał kredyt w walucie obcej, gdyż wówczas zaświadczenie opiewać będzie na kwotę wyrażoną w tej walucie, która jak już pisałem będzie się różnić z dnia na dzień. Wówczas, jeżeli wiemy, że nasz bank jest gotów wypłacić środki w dniu podpisania umowy sprzedaży, poprośmy, aby w tym dniu bank sprzedającego wystawił nam dodatkowe zaświadczenie z przeliczoną kwotą zadłużenia według kursu banku na ten dzień i na tej podstawie dokonajmy stosownych zapisów w akcie notarialnym. Po zawarciu umowy sprzedaży nasz bank dokona przelewu środków na dwa rachunki: rachunek banku wskazany w zaświadczeniu w celu spłaty zadłużenia sprzedającego oraz na konto sprzedającego nadwyżki, czyli różnicy między ustaloną ceną sprzedaży a kwotą zadłużenia. Bank sprzedającego zaś w wyniku spłaty zadłużenia rozliczy kredyt i wystawi zgodę do wykreślenia hipoteki. Zgodę tę wraz ze stosownym wnioskiem należy złożyć w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą dla sprzedawanej nieruchomości.

Warto jeszcze omówić dwa inne sposoby kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, które pozostawiłem na koniec, gdyż nie są one zbyt często stosowane:

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość

Jeżeli sprzedający jest właścicielem innej nieruchomości poza sprzedawaną, oprócz spłaty kredytu istnieje jeszcze inna warta rozważenia możliwość zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z obciążenia hipoteką. Możliwość tę daje przeniesienie hipoteki ze sprzedanej nieruchomości na inną nieruchomość i w zasadzie nie musi być to nieruchomość sprzedającego, ale z reguły w praktyce tak jest. Zatem jeżeli bank uzna, że inna nieruchomość może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu sprzedającego, a połączone będzie to najczęściej z koniecznością wyceny tej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wówczas sprzedający dokona ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości, a bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki ze sprzedawanej nieruchomości. Ten sposób zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z hipoteki nie jest zbyt często stosowany, gdyż kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów dla sprzedającego nie jest już wcale taki atrakcyjny, aby przenosić go na inną nieruchomość i ponosić koszty z tym związane. Większość sprzedających będzie więc dążyć do spłaty kredytu, a nie do jego przeniesienia. Sprzedający, nawet jeżeli zamierzają kupić następną nieruchomość, będą woleli zaciągnąć nowy kredyt, zwłaszcza że w większości wypadków będzie on korzystniejszy dla nich niż ten, który udało im się uzyskać kilka lat temu. Niemniej warto rozważyć i ten sposób.

Przejęcie długu

Istnieje też możliwość przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Wówczas kupujący praktycznie kontynuuje spłacanie tego samego kredytu, ale pod względem formalnym jest to po prostu zaciągniecie kredytu przez kupującego. Musi on przejść te same procedury w danym banku, jakie przechodzi każdy inny kredytobiorca. Również w tym wypadku bank określi jego zdolność kredytową i również może odmówić kredytowania. Nie jest to sposób rozwiązania omawianego problemu dość często stosowany, gdyż tak jak w powyższej sytuacji, kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów nie jest już wcale taki atrakcyjny dla sprzedającego, aby przejmować jego warunki. Ponadto ze względu na szybki wzrost cen nieruchomości często okazuje się, że jest to kredyt w zbyt małej kwocie, aby satysfakcjonował kupującego.

Niestety kupno nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest procedurą łatwą i wymaga sporej wiedzy, ale przede wszystkim doświadczenia. Warto więc przy tego typu transakcjach korzystać z usług fachowców. Ponieważ jest to transakcja coraz bardziej powszechna, nie jest ona obca notariuszom i pośrednikom, zatem na ich pomoc i doświadczenie zawsze można liczyć. Procedura ta i wymogi takiej transakcji nie są też obce większości banków, choć tutaj niestety bardzo często trzeba się uzbroić w cierpliwość, zwłaszcza w stosunku do banku, który kredytuje w takiej transakcji kupującego. Niestety z moich doświadczeń wynika, że pracownicy „pierwszego kontaktu” w banku mają często małe pojęcie o przeprowadzaniu takich transakcji, a hierarchiczność decyzji w bankach i konieczność stosowania mało elastycznych procedur nie sprzyja szybkości i bezpieczeństwu takich transakcji. Zatem moim zdaniem banki są w takich transakcjach najsłabszym ogniwem, ale w związku z coraz większą liczbą tych transakcji na pewno również one usprawnią ich obsługę.

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości

Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości" 11/2007

2007.05.31

Inwestowanie w nieruchomości wciąż opłacalne

2007-08-17T13:16:00.000-07:00

Na inwestycjach mieszkaniowych cały czas można zarobić – tego zdania jest ponad połowa (53 proc.) osób, które wzięły udział w sondzie przeprowadzonej przez portal KRN.pl. Mniej, bo 37 proc. respondentów, na pytanie o to, czy inwestowanie w mieszkania jest w dalszym ciągu opłacalne, odpowiedziało przecząco.

Dość liczne jest grono osób, które nie miały sprecyzowanego zdania na ten temat – blisko 10 proc. wszystkich, którzy wzięli udział w badaniu. Nie powinno to jednak dziwić – jednoznaczną odpowiedź na stawiane w sondzie pytanie można udzielić jedynie po przeprowadzeniu gruntownej analizy cen i kosztów bądź znając kwestię z autopsji, czyli prowadząc takie inwestycje. A tymczasem większość z nas, wydając tego typu sądy, kieruje się częściowo emocjonalnym przekonaniem, wytworzonym na podstawie przeczytanych artykułów, analiz czy wiadomości. Zatem fakt, że ponad połowa uczestników badania uznała inwestowanie w nieruchomości za opłacalne, nie oznacza jednoznacznie, że tak w istocie jest. Świadczy jedynie o tym, że obecnie większość z nas, mając środki finansowe do ulokowania, być może wybrałaby właśnie ten rodzaj inwestycji.

Źródło: KRN.pl

Sytuacja na rynku po znowelizowaniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

2007-08-16T07:54:00.000-07:00

31 lipca weszła w życie znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwia ona przekształcanie mieszkań lokatorskich w spółdzielcze-własnościowe lub hipoteczne za nominalną wartość pozostałego do spłaty kredytu. W większości przypadków będą to kwoty rzędu kilkuset złotych. Czy taka zmiana zasady wykupu mieszkań na własność spowoduje gwałtowne zachwianie rynku?

Na pierwszy rzut oka wydawać się może, że ceny mieszkań – w pierwszej kolejności na rynku wtórnym, a nieco później również na pierwotnym – powinny gwałtownie spaść. Kilkaset tysięcy lokatorów, którzy do tej pory mieli prawo do „powietrza wewnątrz ścian", nagle stanie się pełnoprawnymi właścicielami swoich mieszkań. Gdyby przynajmniej połowa z tych mieszkań stała się jednocześnie częścią aktywnego rynku, skutek cenowy na pewno byłby znaczny.

Tak się jednak najprawdopodobniej w ciągu najbliższych 7 – 10 lat nie stanie. W większości mieszkań tego typu lokatorzy są ci sami od dnia pierwszego zasiedlenia. Dla przeważającej części z nich jest to jedyne mieszkanie. Niewielka zatem szansa, żeby znaczna liczba tych lokali zaraz po przekształceniu we własność hipoteczną trafiła na rynek. Oczywiście niektórzy świeżo upieczeni właściciele będą chcieli swoją własność sprzedać, co spowoduje wzrost podaży, ale zostanie on w dużym stopniu zrównoważony przez jednoczesny wzrost popytu wywołany koniecznością kupna przez tych samych ludzi nowego mieszkania.

W pierwszych kilku latach obowiązywania znowelizowanego prawa jego skutek rynkowy będzie więc niewielki i w większym stopniu wpłynie na zróżnicowanie cen w różnych segmentach rynku niż na ich spadek w pełnym zakresie.

Bardziej globalne efekty będą możliwe do zaobserwowania po około 10 latach, kiedy – mówiąc wprost – duża część dotychczasowych właścicieli umrze, a mieszkania staną się własnością ich spadkobierców. Wtedy najprawdopodobniej do sprzedaży trafi znaczna ich liczba, a jednocześnie duży już wzrost podaży nie będzie w porównywalnym stopniu zamortyzowany przez popyt, gdyż dla sprzedających mieszkanie to stanowić będzie wartość wyłącznie inwestycyjną – po sprzedaży wciąż będą mieli swoje dotychczasowe mieszkanie.

Taka sytuacja bez wątpienia spowoduje spadek cen nieruchomości, ale również większe rozwarstwienie rynku. Stan większości tych mieszkań, który już dziś można nazwać generalnie nieluksusowym, za 10 lat będzie jeszcze gorszy. Niektóre budynki mogą nawet zostać zburzone – przypomnieć warto, że dla większości bloków z tzw. wielkiej płyty czas użytkowania został określony na 25 do 30 lat. W momencie sprzedaży będą więc stanowiły, z jednej strony, mniejszą wartość rynkową niż chociażby te, które powstają dziś. Z drugiej strony, będą i tak łakomym kąskiem dla osób, które chcą kupić pierwsze własne mieszkanie i dla których jego stan nie będzie miał decydującego znaczenia, oraz dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Ceny takich niemłodych już lokali będą zdecydowanie niższe niż teraz.

Drugą grupę stanowić będą lokale nowe. Spadek cen tych mieszkań będzie wymuszony przez ogólną tendencję na rynku i dużą konkurencję lokali starszych, a także przez rozwinięcie tendencji już zauważalnej na rynku, polegającej na rezygnacji z mieszkań na rzecz domów. Najbardziej ucierpią na tym developerzy - już teraz widać, że kupno, a zwłaszcza budowa domu jest znacznie tańsza niż kupno takiej samej wielkości mieszkania. Za kilka lat upowszechni się budowanie domu nie najpopularniejszym teraz systemem gospodarczym, ale przez zlecanie budowy inwestorowi zastępczemu, który przeprowadzi wszystkie formalności, zatrudni wykonawcę i zadba o terminowość wykonania. Zadaniem przyszłego właściciela będzie jedynie terminowe przelewanie transz, dzięki czemu zmniejszy się wpływ dwóch czynników, które teraz najbardziej zniechęcają do budowy – formalności i konieczności poświęcenia wolnego czasu na pilnowanie budowy.

Wszystko to spowoduje, że ceny mieszkań zaczną spadać. Nie nastąpi to jednak – w skali makro – wcześniej niż za 5 lat. Wtedy też dopiero będzie zauważalny znaczny napływ na rynek mieszkań przekształconych z lokatorskich w hipoteczne lub spółdzielcze-własnościowe.

Niestety, wiele osób czeka na efekt spadkowy w krótkim czasie po wejściu nowelizacji w życie. Niektórzy w oczekiwaniu na ten spadek odłożyli „na później" decyzję o zakupie mieszkania. Może to przynieść efekt odwrotny od oczekiwanego – kiedy okaże się, że ceny jednak nie spadają, na nowo podejmowane będą decyzje o zakupie. I popyt, który mógłby się rozłożyć na wiele miesięcy, zostanie „ściśnięty", co może skutkować powrotem znacznych wzrostów cen.

Jeśli zatem kupno mieszkania nie jest spowodowane potrzebą inwestycyjną, a mieszkaniową, nie warto odkładać go ze względu na nowelizację.

Źródło: eNieruchomosci.pl

Będzie można szybciej dokonać podziału nieruchomości

2007-04-18T00:34:00.001-07:00

Ministerstwo Budownictwa przygotowało projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmiany dotyczą m.in. skrócenia procedury podziału nieruchomości, jak również obniżenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nowe przepisy są obecnie przedmiotem uzgodnień międzyresortowych.

- Przedstawione w nowelizacji rozwiązania stanowią kompromis warunkujący zachowanie ładu przestrzennego przyjętego na terenie danej gminy przy jednoczesnym uproszczeniu i przyspieszeniu postępowania administracyjnego prowadzonego w związku z podziałem nieruchomości - mówi Dariusz Panasiuk, rzecznik prasowy Ministerstwa Budownictwa.

Dotychczas podział nieruchomości dokonywany był na wniosek i koszt osoby, która miała w tym interes prawny. Nowelizacja nie wprowadza tutaj zmian, z tym że osoba zamierzająca dokonać podziału nieruchomości kierowałaby wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z dołączoną mapą z projektem podziału. Jeżeli do propozycji dokonania podziału nie pojawią się zastrzeżenia, w terminie 45 dni, licząc od dnia złożenia wniosku, podział nieruchomości nastąpi z mocy samego prawa, co właściwy organ potwierdzi stosowną klauzulą na mapie z projektem podziału. - Natomiast w przypadku, gdy przedłożony do zaopiniowania projekt podziału nie będzie wypełniał warunków narzuconych przepisami ustawy, np. będzie niezgodny z ustaleniami planu miejscowego albo nie będzie realizował wskazanego przez wnioskodawcę celu, przed upływem 45 dni od dnia złożenia wniosku, organ będzie zobowiązany do wydania postanowienia o niedopuszczalności podziału nieruchomości, na które służyć będzie zażalenie. Jeżeli zatem, wnioskodawca przedstawi wraz z wnioskiem projekt (mapę), który odpowiadać będzie ustaleniom planu miejscowego, to postępowanie administracyjne, łącznie z dokonaniem oceny zgłoszonego wniosku o podział, trwać będzie 45 dni - tłumaczy Dariusz Panasiuk.

Co więcej, według proponowanych zmian wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie będzie również mógł zawiesić postępowania na okres 12 miesięcy, tak jak ma to miejsce obecnie. Sytuacja ta dotyczy tych nieruchomości, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto projekt nowelizacji przewiduje zmiany odnośnie opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości. Obecnie wynoszą one maksymalnie 50 proc. Nowelizacja redukuje ją o 20 proc.

- Projekt nowelizacji jest obecnie przedmiotem uzgodnień międzyresortowych. Biorąc pod uwagę zgłoszone w procesie tych uzgodnień uwagi do projektu z dnia 14 marca 2007 r., należy oczekiwać, że ostateczna wersja noweli będzie różnić się od projektu - zaznacza rzecznik Ministerstwa Budownictwa